Hem Köpfrågor att fråga innan du gör ett erbjudande

Fråga: Vilken typ av frågor ska jag fråga innan jag köper ett hem?

En läsare frågar: "Vi är väldigt nya på homebuying-processen och har pågått att öppna hus på helgerna. När agenterna frågar om vi har frågor, visar vi att vi borde fråga något, men Vad ska vi veta innan vi köper ett hus? Vad ska vi fråga innan vi köper ett hus? "

Svar: De flesta första gången hemköpare hoppa i att köpa sitt första hem eftersom de har fallit huvud över klackar i kärlek till huset, så du är klok att tänka på att ställa frågor innan köpa, innan du signerar på den prickade linjen.

Här är tre huvudproblem som hemköpare bör adressera på förhand:

• Erbjudande pris: vad är baserat på? Om du erbjuder ett pris baserat bara på de andra bostäderna du har turnerat, inser de bostäderna inte bära någon vikt för en bedömning tills de stänger. Du borde basera ditt erbjudande på den jämförbara försäljningen i närheten och inte på vilka andra säljare som ber om sina hem.
• Villkor för hemmet: Fråga om uppskattningar för reparationer och antar inte automatiskt att alla reparationer kostar tusentals dollar. Antag inte automatiskt att du kan dra av kostnaden för förväntade reparationer från försäljningspriset eftersom priset kanske redan är justerat för den faktorn.
• Bostadsort: Placeringen har ett stort lager på försäljningspriset, och du vill inte köpa ett hem på ett dåligt ställe, eftersom återförsäljning blir svårt. Jag frågade säljaren av ett hem som ryggar mot tågspåren om tåget störde henne. En liten stund erkände hon, men när hon köpte hemmet blev hon svepad av graniträknarna och nyheten i hemmet att hon inte märkte tågets zoomning.

Med tillkomsten av Zillow. com och andra onlinecenter, några av de uppgifter du vill veta kan hittas på webben, men en del av den informationen är felaktig. Till exempel kan en Zillow-uppskattning inte korrekt beräkna värdet på bostäder i kvarter där storleken och konfigurationen inte överensstämmer.

Men det kan ge dig en allmän uppfattning om värdet i området. Det är inte en ersättning för en agent CMA eller en bedömning.

Frågor att ställa om erbjudande pris

Hemköpare jämför ofta priser på liknande bostäder i grannskapet innan de väljer ett pris, men priset kan ha mycket lite att göra med det faktiska värdet av hemmet eller priset som en köpare borde erbjuda.

• Hur mycket betalade säljaren? Medan säljarens vinst inte har något att göra med teapriset i Kina, hjälper det att veta om värdena har gått uppåt eller nedåt sedan säljaren köpte hemmet. Om det är en avskärmningsflipper, kanske du inte kan säkra finansiering i 90 dagar.Fokusera inte på tidigare försäljning; Använd endast den informationen som riktlinje för ditt specifika syfte.
• Hur mycket är säljaren skyldig? Om säljaren är skyldig till mer än det begärda priset, så tittar du på att köpa en kort försäljning eller säljaren behöver ta med pengar till stängning. Om en säljare behöver skriva en check för att stänga escrowen kommer du mycket osannolikt att få säljaren att betala stängningskostnaderna eller erbjuda att betala för eventuella reparationer. Det är bättre för dig om säljaren har mycket eget kapital.
• Hur mycket har liknande bostäder sålts för i närheten? Detta är din bästa indikator på värde eftersom din banks bedömare kommer att förlita sig på den jämförbara försäljningen för att beräkna värdet. Din agent kan få en lista över nyligen sålda fastigheter för dig.
• Hur många erbjudanden har säljaren fått? Vissa hem genererar flera erbjudanden. I så fall måste ditt erbjudande vara mycket starkt för att överleva tävlingen. Återvänd inte bort från en multipel erbjudande situation, så ofta det senaste erbjudandet är det vinnande erbjudandet.
• Hur länge har hemmet varit på marknaden? Du kanske kan förhandla om en rabatt på priset om hemmet har varit på marknaden i 90 dagar eller längre. Allt detta beror på lokal fastighet, och dagar på marknaden i, exempelvis ett landsbygdsområde, kan troligen vara 360 eller mer.

Ställ frågor om hemets skick innan du köper

Om du i förväg vet att hemmet har strukturella problem eller uppskjutet underhåll, kanske du vill ta hänsyn till dessa problem innan du väljer ett erbjudande pris.

• Hur gammal är taket? Nyare tak har en livslängd på mellan 15 och 50 år eller mer, beroende på materialet. Inte bara bryr du dig om att hålla taket, kan din långivare kräva reparationer före stängning, och vem ska betala för det?
• Vad är typ av grund? Förhöjda stiftelser tillåter tillgång under hemmet att nå VVS och el, liksom hus med källare. Slabstiftelser är vanligare vid nyare konstruktion. Du kanske frågar vad som fanns i det området innan de nya bostaden byggdes. Med andra ord satte byggarna upp en ny underavdelning över ett våtmarksområde som nu kommer att få problem med dränering eller fukt?
• Har hemmet isolering i väggarna och vinden? I kallare klimat är isolering viktigare, och varje lokal sätter standarder för R-faktorn. Isolera ett hem efter att du köpte det kommer att skära ner på dina räkningar men det ökar inte ditt marknadsvärde mycket.
• Har några apparater eller system ersatts och i så fall när? Det är en plusfaktor om äldre VVS och el har blivit uppdaterade. Dessutom kan vissa äldre apparater inte repareras eftersom delar inte längre är tillgängliga. Titta utöver om apparaterna är den nyaste trendiga färgen och se till att de verkligen fungerar som avsedda.

Fråga Frågor om Hemets Placering

I fastigheter hör man rutinmässigt om plats, plats, plats. Bostäder i önskvärda områden är värda mer än liknande bostäder på platser som inte är så önskvärda.

• Vilka typer av andra fastigheter finns i närheten? Ett hem som jag visade i Folsom, CA, hade till exempel en cementmur över staketet. Bakom det var ett bogseringsföretag och ett VVS-företag. Lägenhetsbyggnader, kommersiella och industriella sänker värdet av bostäder kring dem. Kom ihåg att om hemmet är "billigt" nu, kommer det förmodligen bli det billigaste hemmet när det kommer dags att sälja.
• Vad är stadsdelens demografi? Vissa titelföretag kan leverera denna information, men din bästa satsning är att prata med grannarna, följt av att fråga ombudet om området och göra forskning på biblioteket.
• Var är skolorna? Skolor är ett stort bekymmer för föräldrar med små barn. I Kalifornien, även om du köper ett hem inom gränserna för vissa skoldistrikt, finns det ingen garanti för att dina barn kommer in på den skolan.
• Finns det olägenheter? Trafik från närliggande restauranger eller butiker kan vara irriterande. Med motorvägar i avstånd hör du kanske inte bullret under dagen, men när natten faller, kan den klumpiga och konstanta hummen bli högre. Även skällande hundar kan köra en person nötter.

Kom ihåg att fastighetsmarknaderna är föremål för gungor. Det kan vara en säljare marknad, en köpare marknad eller en neutral marknad. Om din marknad brinner och smokin är het, kanske du inte har tillräckligt med tid att ställa några frågor innan det hemmet säljs till någon annan. Be din agent att ge dig professionell inblick i vilken typ av marknad.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.