Vad är en avskärmning och hur fungerar det?

Hemköpare som vill ha en bra affär i fastigheter tänker alltid på att köpa en avskärmning. De tror säkert, jag ska göra lite arbete för att få ett billigt pris. De tror att bankerna är desperata att dumpa dessa hemska hem, och det är inte sant heller.

Några bra meningsfulla köpare har den här bilden i sitt sinne om ett söt litet hus omgivet av ett vitt staket som ägs av en änka mamma som föll på svåra tider, men det scenariot är i allmänhet långt ifrån verkligheten.

Den verkliga bilden är ofta ful.

En avskärmning är ett hem som tillhör banken, som en gång tillhörde en husägare. Husägaren övergav antingen hemmet eller frivilligt gjorde hemmet till banken. Du kommer att höra termen banken tar fastigheten tillbaka, men banken ägde aldrig egendomen i första hand, så banken kan inte ta tillbaka något som banken inte ägde. Banken avskärmad på pant eller förtroende och grep hemmet. Det finns en skillnad.

Varför går säljarna till avskärmning?

Säljare slutar betala för en mängd anledningar. Få väljer att gå in i avskärmning frivilligt. Det är ofta ett oförutsägbart resultat från något av följande:

• Avstängt, avstängd eller avslutat jobb
• Oförmåga att fortsätta arbeta på grund av medicinska förhållanden
• För mycket skuld och förpliktelser för obligatorisk skuldsättning
• Kräver med medejer , skilsmässa
• Jobböverföring till en annan stat
• Underhållsproblem som de längre har råd med

Under marknadskraschen från 2005 till 2011 gick många husägare helt enkelt bort från sina hem, eftersom värdena hade fallit och de var skyldiga mer än deras hem var värda.

Detta var inte den bästa lösningen, i de flesta fall, men det var omedelbar lättnad för husägare.

Förhandlingar direkt med säljare i avskärmning

Investerare som specialiserar sig på att köpa avskärmning föredrar ofta att köpa dessa bostäder innan avskärmningsförfarandena är slutliga. Innan du närmar dig en säljare i nöd, överväga:

1. Avskärmningsförfaranden varierar från stat till stat. I stater där inteckningar används kan bostadsägare hamna i fastigheten i nästan ett år. medan i stater där förtroende används, har säljaren mindre än fyra månader före förvaltarens försäljning.
2. Nästan varje stat ger en viss lösenperiod. Det innebär att säljaren har en oåterkallelig rättighet under en viss tid för att bota standarden, inklusive att betala alla avskärmningskostnader, ränta och missade huvudbetalningar, för att återfå kontrollen över fastigheten. För mer information, kontakta en fastighetsadvokat.
3. Många stater kräver också att köpare ger säljarna vissa upplysningar om aktieinköp.Underlåtenhet att lämna dessa meddelanden och förbereda erbjudanden på det obligatoriska pappersarbetet kan resultera i böter, rättegångar eller till och med återkallande av försäljningen.
4. Bestäm om du är den typ av person som lätt kan dra nytta av säljarens olycka under dessa omständigheter och / eller lägga ut en familj på gatan. Åh, kritiker kommer att hävda att det bara är företag och säljarna förtjänar vad de får, även om det är fem cent på dollarn. Andra kommer att känna medkänsla och lura sig själva för att tro att de "hjälper" hushållarna undvika ytterligare pinsamhet, men djupt inuti dig själv vet du att det inte är sant.

Köp ett hem på förvaltarens försäljning

Kolla med ditt lokala länskontor för att ta reda på hur försäljningen i ditt område hanteras, men vanliga nämnare bland dem som jag ser i Sacramento är:

• Inga låneansvar
• Förseglade bud
• Bevis på finansiella kvalifikationer
• Stora stora pengar på inlåning
• Köp egendom "som det är"

Ibland får köpare inte inspektera huset innan de gör ett erbjudande. Problemet med att köpa ett osynligt hus är att du inte kan beräkna hur mycket det kommer att kosta för att förbättra strukturen eller ta upp den till beboeliga standarder. Inte heller vet du om ockupanten kommer att retaliera och förstöra inredningen. Utöver det kan du behöva skjuta upp hyresgästen eller ägaren från lokalerna efter att du har fått titeln, och urvalsprocesser kan vara kostsamma.

En annan nackdel kan vara att spela in mot egendomen som blir ditt problem efter titelöverföring.

Vissa investerare som köper hos förvaltarförsäljning betalar för en titelsökning i förväg för att undvika detta problem. Dessa killar som dyker upp för att bjuda på domstolstapet är professionella, och de köper avskärmning på auktion som ett företag. De hoppas att köpa avskärmning till ett lågt pris för att få en bra vinst när de senare vänder hemmet. Du behöver inte anställa en fastighetsmäklare för att köpa en avskärmning på auktionen, men du behöver veta vad du gör för att tävla med proffsen.

Köp avskärmning från banken

Många banker säljer inte hem direkt till investerare eller hemköpare. Om en bank är villig att sälja hem individuellt och inte i bulkförsäljning, kommer banken generellt att lista hemmet via en fastighetsmäklare. Det finns REO-agenter som specialiserar sig på avskärmningslistor.

Det är vanligare att köpa en avskärmning direkt från banken i ett bulkförsäljningsköp. I bulkförsäljning packar bankerna en massa fastigheter i en transaktion och säljer dem alla på en gång till en enhet. Det är det bästa sättet att köpa en avskärmning, om du har råd med det, eftersom rabatterna är typiskt de branta.

Se Elizabeth Weintraubs Video om Hur Förskärmning Arbetar

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.