Vad är det bästa korta försäljningsbudgetet

Fråga: Vad är det bästa korta försäljningsbudet?

En läsare frågar: "Marknaden i min stad är verkligen galen just nu, och det är mycket svårt att köpa ett hem eftersom det inte finns så många hem till salu. Varje gång något nytt kommer till försäljning, en massor av köpare hoppa på den. Jag hör av min granne att han sätter sitt hem på marknaden som en kort försäljning under nästa vecka. Vi skulle vilja vara de första köparna att göra ett erbjudande. Den här grannen säger att hans agent kommer välj köparen. Vad? Hur kan vi se till att vi är de köpare som blir utvalda? Vad behöver vi göra för att skriva det bästa erbjudandet om kort försäljning? "

Svar: Det finns många lager på din fråga, förutom hur du skriver det bästa korta erbjudandet. Till att börja med kan uppfattningen av erbjudandestyrkan variera från agent till agent. Det mesta du kan hoppas på är att din granne anställer en erfaren kortförsäljare. Om agenten inte har någon kort försäljningserfarenhet kan den korta försäljningen godkännas.

För det andra bör din lista vara att hyra din egen korta köparens agent. Ibland gör köpare misstänkt att de borde låta noteringsagenten representera dem, men dubbla byråer är dubbla byråer, oavsett om det är en kort försäljning eller vanlig försäljning. Min professionella åsikt är att du bör undvika dubbel byrå, undvik intressekonflikter och anställa en agent som bara representerar dig. Inte bara det, men många banker betalar inte dubbla provisioner för dubbel byrå.

Sist, är noteringsagenten inte riktigt ansvarig för att välja köparen. Att välja köparen är en av de få glädje säljaren har i en kort försäljning.

Det är det som motiverar vissa säljare att göra den korta försäljningen istället för att gå bort och veta att de kan välja köparna till sitt hem. Självklart har noteringsagenten inmatat och kan hjälpa säljaren att välja, men i sista hand är det säljarens beslut eftersom det är säljarens hem.

Vilket är det bästa korta erbjudandet?

Tänk dig att säljaren har fått 3 erbjudanden.

Alla erbjudanden är samma pris. Vilket erbjudande är det bästa erbjudandet för säljaren att välja? Vem blir den bästa köparen? Om listagenten och säljaren är som de flesta parter till en kort försäljning, vet de redan vem som är den bästa köparen. Den bästa köparen kommer att vara den som har dessa 3 egenskaper:

• Köparen som väntar på kort försäljningstillstånd
• Köparen som slutligen betalar det pris som banken kommer att acceptera

  > Köparen som är kvalificerad att köpa

Är ett erbjudande över listpris det bästa korta erbjudandet?

Inget erbjudande är ett bra erbjudande om inte köparen kommer att hålla fast och vänta på kort försäljning godkännande. I de flesta fall spelar det ingen roll om erbjudandet överstiger listpriset heller. Trots allt kommer ingen av intäkterna från försäljningen att gå in i säljarens ficka.Alla intäkter, med några undantag, kommer att gå till den korta försäljningsbanken. Så säljaren har lite incitament att välja det högsta priset erbjudandet, såvida det inte är skattemässigt.

Det är ofta oklokt att välja ett kortförsäljnings erbjudande baserat uteslutande på pris. Här är fler skäl till att du accepterar det högsta erbjudandet, särskilt när det högre erbjudandet överstiger marknadsvärdet:

Ibland är köpare som skriver det högsta erbjudandet en liten avsikt att vänta på kort försäljning godkännande men vill helt enkelt "binda ner" fast egendom. Dessa typer av köpare är sällan engagerade i en transaktion men föredrar istället att "spela fältet". De kan avbryta dig när du får kort försäljning godkännande eftersom de hittade ett bättre hem att köpa.

• Erbjudanden som överstiger marknadsvärdet kommer troligen att leda till en låg värdering. Låga värderingar kan leda till att kortförsäljningen avbryts, särskilt om köparen inte har några medel för att överbrygga klyftan mellan anbudspriset och det uppskattade värdet.

• Om överköparen inte slutar kommer nästa erbjudande förmodligen inte att vara så högt vilket kan leda till bankens avslag. Bankens förväntningar kan ställas in för högt och omöjligt att träffas med en andra köpare som erbjuder ett rimligt pris.

Är kontanterna det bästa korta erbjudandet?

Det största problemet med kontanterbjudanden är ofta kontantköparen själv. Kontantköpare kanske tror att de går på vatten och regerar universum. De kan vara av den åsikten att det är deras väg eller motorvägen, vilket innebär att de inte kan böja sig eller vara flexibla om och när situationen garanterar.

Å andra sidan krävs ingen bedömning med ett kontantkortförsäljningsbud.

Ingen bedömning innebär inga finansieringsvillkor och ingen motsättning över pris efter att den korta försäljningen godkänts. Men det garanterar inte att kortköpsköparen kanske inte gör orimliga krav. De flesta korta försäljningarna säljs i "som är" tillstånd. Om köparen efter ytterligare inspektion upptäcker att reparationer är nödvändiga, kan köparen vägra att stänga om inte dessa reparationsförfrågningar är uppfyllda. Vilket kommer inte att hända. Bankerna betalar sällan reparationer för en kort försäljning.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.