Justerbar räntesats: definition, typer, fördelar, nackdelar

Definition: En justerbar räntesats är ett lån som baserar sin ränta på ett index. Indexet är typiskt Libor-räntan, den matade fondens ränta eller den enåriga statsskuldväxeln. En ARM är också känd som en justerbar räntesats, en rörlig ränta eller ett lån med rörlig ränta.

Varje långivare bestämmer hur många poäng den lägger till indexfrekvensen. Det är vanligtvis flera procentenheter. Till exempel, om Libor-räntan är 0. 5 procent, kan ARM-räntan var som helst från 2,5 procent till 3,5 procent.

De flesta långivare kommer att hålla kursen vid den annonserade kursen under en viss period. Då stiger kursen med jämna mellanrum. Detta är känt som en återställning. Det beror på villkoren för lånet. Det kan ske månatligt, kvartalsvis, årligen, vart tredje år eller fem år, beroende på vilken typ av lån du får. Du måste noggrant läsa det lilla trycket för att avgöra om du kommer att kunna betala den högre räntesatsen.

Efter återställningen ökar frekvensen som Libor gör. Det innebär att betalningen av pengarna plötsligt kan höjas efter den första femårsperioden är uppe. Om Libor steg till 2, 5 procent under den tiden skulle din nya ränta stiga till 4, 5 procent eller 5 procent. För mer, se Historiska Libor-ränta.

Det betyder att du måste vara uppmärksam på förändringar i foderfonder och kortfristiga statsskuldräntor. Det beror på att Libor vanligtvis ändras i lås med den. När efterfrågan på Treasurys faller, tvingar det uppkomsten.

Se hur U.S. Treasury ger uppdrag.

Fördelare

Fördelen med justerbara räntor är att räntan är lägre än för fastränteslån. Dessa priser är knutna till den 10-åriga statsobligationen. Det betyder att du kan köpa ett större hus för mindre. Det är särskilt attraktivt för första gången homebuyers och andra med måttliga inkomster.

Nackdelar

Den stora nackdelen är att din månadsbetalning kan höjas om räntorna stiger. Många människor är förvånade när räntan återställs, trots att den är i kontraktet. Om din inkomst inte har gått upp kan du inte längre ha råd med ditt hem och kan förlora det.

Justerbar räntesats blev populär under 2004. Det var då Federal Reserve började höja matningskursen. Efterfrågan på konventionella lån sjönk i takt med att räntorna steg. Banker skapade justerbara hypotekslån för att göra månatliga betalningar lägre.

Typer

År 2004 blev banker kreativa med nya typer av lån för att locka potentiella husägare. Här är några exempel på de mest populära.

amorteringsfria lån. De har de lägsta priserna. Din månadsbetalning går bara mot intresse, och inte någon av principerna, för de första tre till fem åren.Därefter börjar du göra högre betalningar för att täcka principen. Eller kanske du kanske skulle behöva göra en stor ballongbetalning.

Om du är medveten om hur de fungerar kan dessa lån vara mycket fördelaktiga. Om du har råd med det, går extra betalning direkt mot principen. Om du är disciplinerad om att göra dessa betalningar, kan du faktiskt betala mer mot principen.

På så sätt får du ett högre eget kapital i hemmet än med en vanlig hypotekslån. Dessa lån är farliga om du inte är beredd på justering eller ballongbetalning. De har också samma nackdelar med alla justerbara lån.

Alternativ armar. De låter låntagare välja hur mycket man ska betala varje månad. De börjar med "teaser" satser på ungefär en till två procent. Dessa kan återställas till en högre, även efter den första betalningen. De flesta (80 procent) alternativet ARM-låntagare gör endast minsta betalningen varje månad. Resten läggs till resten av inteckning, precis som negativa avskrivningar lån.

Låntagarna tror att betalningar är fasta i fem år. Om den obetalda lånebalansen växer till 110 procent eller 125 procent av det ursprungliga värdet, återställer lånet automatiskt. Det kan resultera i en betalning som är tre gånger det ursprungliga beloppet.

Branta sanktioner hindrar låntagarna från att refinansiera. Som ett resultat blir de flesta låntagare helt enkelt djupare i skuld. När huset är värre mindre än inteckning, eller låntagaren förlorar ett jobb, utestänger de.

Dessa lån var en stor drivkraft bakom subprime-hypokrisen. Även om endast 2 procent av alla bostadslån var alternativ ARMS, var de värda 300 miljarder dollar. De flesta av dem är vanliga. Minst 60 procent var i Kalifornien, där hushållens priser sjönk 30-40 procent. Detta diskvalificerade dem från att utnyttja hemlånsändringsprogram som MakeHomesAffordable. (Källa: "Toxic Mortgages", Center for Ansvarig Utlåning, 5 november 2007. "Nightmare Mortgages," Businessweek, 11 september 2006.)