Vad är husfastigheter i fastigheter

Fråga: Vad är husarmaturer?

En läsare frågar: "Min man och jag köpte ett hem i Land Park. En sex fot med tre fot steg trädgårdar leder bakgården staket. När vi gjorde vår sista hemkontroll var rosen där. Men när vi visade upp dagen med vår rörliga lastbil upptäckte vi att rosen hade grävts upp och tagits bort. Vår agent sa att rosen är en fixtur. Vilka typer av saker betraktas som husarmaturer? Kan säljaren ta rosen? "

Svar: Vad är husarmaturer och vilka inte är armaturer ligger till grund för många fastighetsskatter. Allmänt sett betraktas all landskapsarkitektur, eller någon typ av växt med rötter som är fastskötta i marken, en fixtur. Det behöver inte existera inne i huset. Om säljaren inte kommer tillbaka på rosen kan du kanske fråga säljaren att ersätta dig så att du kan köpa din egen.

När jag tar en lista går jag igenom hemmet med säljaren för att diskutera armaturer. Om personlig egendom anbringas eller fästs till fastigheter blir det en fixtur. Fixtures blir fast egendom när de är fästade på fastigheten.

Om säljaren har en viss tillgivenhet för en fixtur, föreslår jag att säljaren tar bort den och om nödvändigt ersätter den. Om en köpare aldrig ser det, vill köparen inte ha det. Snart när du uppmärksammar en fixtur och berättar för köparen kan hon inte få det, hon kommer att begära det. Det är bara mänsklig natur, konstig som det låter.

En säljare hade utvecklat en bilaga till sin Bosch diskmaskin. Nu kan man inte ta bort en diskmaskin och lämna ett tomt utrymme mellan skåpen eftersom köpare skulle motsätta sig. Säljaren köpte en Kenmore och installerade den innan vi lade hemmet på marknaden.

Människor blir knutna till de konstigaste sakerna.

När jag köpte mitt hem hade säljaren, utan min auktorisation eller kunskap, tagit bort draperierna i sovrummet dagen för stängning. Jag insisterade på att hon gav tillbaka draperierna eftersom de var anpassade till gardinstängerna och för dessa fönster. När hon vägrade hotade jag att ta henne till Small Claims Court.

Följande dag var hon på min tröskel med boxen av draperier, en flaska vin och en ursäkt. Utvisningsdrakarna skulle ändå inte passa fönstren i sitt nya hem, men hon hade medvetet tagit dem, trots att hon inte använde dem. Varför? Eftersom de var dyra sa hon.

Typiskt om du kan ta bort fönsterhöljen genom att glida dem av en stav som gardiner eller draperier, betraktas dessa fönsterhöljen inte som en armatur. Gardinstänger, persienner och fönsterfönster är dock armaturer.

Hur man bestämmer om personligt egendom är en fixture

Varje stat har sina egna riktlinjer för vad som utgör en fixtur, men här är de fem testerna som Kalifornien domstolar använder för att bestämma vad som är en fixtur och vad som inte är.Inte varje test behöver uppfyllas.

Den heter M-A-R-I-A .

• M anknytningsetod. Är föremålet permanent fastsatt på väggen, taket eller golvet med naglar, lim, cement, rör eller skruvar? Även om du enkelt kan ta bort den, kan den metod som används för att fästa den göra det till en fixtur. Till exempel kan taklampor, även om de är fästa vid trådar, avlägsnas, men lamporna är ett husarmatur.
• A daptability. Om objektet blir en integrerad del av hemmet kan den inte tas bort. Till exempel är ett flytande laminatgolv en fixtur, även om den knäpps ihop. Man kan hävda att ett inbyggt Sub Zero-kylskåp betraktas som en armatur, även om den kan kopplas från, eftersom den passar inuti ett visst utrymme.
• R parternas elation. Om tvisten är mellan hyresgäst och hyresvärd, kommer hyresgästen sannolikt att vinna. Om tvisten är mellan köpare och säljare, kommer köparen sannolikt att råda. I
• ntention av parti när objektet var bifogat. När installationen ägde rum, om en avsikt var att göra objektet en permanent bilaga, till exempel en inbyggd bokhylla, är objektet en fixtur. A
• greement mellan parterna. Läs ditt köpavtal. De flesta innehåller en klausul som uttryckligen definierar artiklar som ingår i försäljningen och vanligtvis staten. "Alla befintliga inventarier och fästanordningar som är knutna till fastigheten." Hur man ser till att festerna kvarstår med huset

Säljare och köpare bör Ange specifikt i inköpsavgiften vilka föremål som kommer att stanna hos huset och vilket kommer att gå, speciellt om det skulle kunna vara förvirring över husarmaturer. Objekt som köksmaskiner, bokhyllor, bärbara spa, vatten fontäner och tvättmaskiner och torktumlare bör noteras i kontraktet som ingår eller uteslutas från försäljning.

I Kalifornien är många köpare förvirrade om koi dammar. Går fisken eller går? Dammen är en fixtur, men fisken kan transporteras i en hink med vatten. Vissa koi hålls som husdjur. Om en köpare vill förhandla om koi rekommenderas köparna att identifiera typen (vissa kan kosta 3 000 dollar), räkna koi och skriva fisken i kontraktet.

För juridiska frågor, vänligen kontakta en fastighetsadvokat.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.