De 5 bästa problemen med att finansiera en kort försäljning

Vad gör finansiering en kort försäljningsköp unik? Massor. Som om kortförsäljningen inte räckte för att behöva köpa för de flesta, har den typ av finansiering som köparen använder en stor inverkan av olika skäl.

Om du försöker få fel typ av lån, även om din korta försäljning är godkänd av säljarens bank, kanske du inte kan stänga transaktionen på grund av finansieringsproblem. Tyvärr kan inte alla typer av finansiering i USA användas för att köpa en kort försäljning.

Väntar på godkännande

Om inte den korta försäljningen du planerar att köpa är en Wachovia-kort försäljning eller en godkänd HAFA-kortförsäljning, kan du ganska mycket räkna med att vänta ett tag för kort försäljningstillstånd. Få en kort försäljning godkänd kan ta mellan 4 och 8 veckor i genomsnitt, till ett år eller längre.

Under denna tidsperiod fluktuerar räntorna. Många långivare kommer inte att låsa ett lån längre än 30 dagar utan att du debiterar dig för privilegiet. Vissa kommer inte ge dig ett låne lås tills du får kort försäljning godkännande. Om dina räntor hoppar uppåt kan du upptäcka att du inte längre är kvalificerad att köpa det där hemmet.

Tips: Försök att köpa under dina medel. Sträck inte ditt godkända lånebelopp till max. Lämna dig lite flexibilitet.

Slutar inte innan godkännande upphör

Många korta banker vill stänga inom 30 dagar efter kort försäljningstillstånd. Om du får ett lån som kräver en längre godkännandeperiod, till exempel ett avsnitt 184-lån, kanske du inte kan stänga inom den angivna tiden och ditt godkännande upphör att gälla.

Ibland, även med ett vanligt lån, är förseningar med din korta försäljningsfinansiering oundvikliga. Kanske är utvärderarna säkerhetskopierade och bedömningen kan inte slutföras i tid eller underteckningen tar längre tid än vanligt. Om låntagaren inte fick en uppdelning av godkända avgifter, och några av avgifterna som säljaren inte får betala överfördes till köparen, revidera den goda troen. Estimatet kan också fördröja processen.

Vissa banker kommer inte att utfärda en förlängning för sina korta försäljningsbevis.

Tips: Fråga din långivare om företaget kan garantera en 30-dagars stängning. Dessutom, om du hör att godkännandebrevet kommer, börja ditt lån tidigt.

Potentiella reparationer betalas sällan för avbud

Många långivare har lånevillkor. FHA-reparationsriktlinjerna kan kräva mycket reparationer, såsom fixering av flisfärg från en bostad före 1978 eller installering av räcken. Ett VA-lån kommer utan tvekan att kräva skadedjursrapport och ett klart skadedjurskrav. Även om ditt lån är konventionellt kan bedömaren märka ett felaktigt tak och be om en ersättare innan han godkänner att finansiera den korta försäljningen.Bankerna betalar sällan för reparationer. Kort försäljning säljs i "som är" tillstånd. Dessutom kommer banken inte låta säljaren betala för reparationer, för om säljaren har extra pengar, kommer banken i allmänhet vilja ha dessa medel.

Tips: Be din agent att förutskontrollera hemmet och diskutera eventuella problem i förväg.

Slutkostnader kan inte täckas

Ofta köparna kommer att fråga en säljare att betala sina stängningskostnader. Om köparen inte har tillräckligt med pengar för att betala för stängningskostnader och banken vägrar att tillåta koncessionen, kanske köparen inte kan köpa den korta försäljningen.

Ibland kommer Wells Fargo FHA kortförsäljningsbanker att minska det belopp som vanligtvis betalas av andra banker eftersom Wells Fargo säger att riktlinjerna för FHA förbjuder en helt 3% kredit under vissa omständigheter. Jag har också funnit att några korta försäljningsbanker automatiskt kommer att avvisa en köparens avslutande kredit om köparen sätter ner mer än 3,5%.

Tips: Fråga noteringsagenten om banken betalar en koncession mot stängningskostnader när du skriver erbjudandet eller erbjuder mer än listpriset för att kompensera.

Hantera två långivare och få godkännande

Om det finns 2 lån på en kort försäljning, behöver du samtycke från båda långivarna att stänga. Du tar en risk om du går vidare med en bedömning och / eller hemkontroll innan du får godkännande från båda långivarna. En långivare kan komma överens medan den andra kan avvisa den korta försäljningen eller föremålet till säljarens bidrag på HUD.

Tips: Be om att se en preliminär titelrapport eller titelförpliktelse för att bestämma hur många lån som säkras av fastigheten. Det kan vara ett betalt lån som aldrig återköpts.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}