Lockboxes eller Listing Appointment

När ett hem släpps ut på marknaden i MLS och listas av en fastighetsmäklare redovisar statistik det största antalet köparevisningar inom de tre första veckorna av noteringen. En nyckelstrategimedlem som använder för att få ett högre försäljningspris är att exponera hemmet till så många köpare som möjligt under denna tidsperiod. Att visa, agenter titta på innehåll i MLS som anger hur hemmet är tillgängligt för att ses av köpare.

Några av dessa alternativ är:

• Vacant, Lockbox

  Ingen upptar hemmet eller säljarna är på semester. I båda fallen är det OK för köparens agent att helt enkelt gå direkt till hemmet med en köpare och få tillträde genom lockboxen.

• Ring först, Lockbox

  Vanligtvis är säljarens telefonnummer som anges i MLS. Köparens agent ringer upp och fastställer en ömsesidig angenäm ankomsttid. Om ingen svarar på telefonen lämnar agenten ett meddelande och går direkt till hemmet utan ytterligare kommunikationsförsök, såvida inte säljaren ringer agenten att omplacera.

• Utnämning med hyresgäst

  I vissa delar av landet krävs förvarande hyresgäster 24 till 48 timmars varsel. Telefonnumret som anges är hyresgästens, och agenten måste förhandla om en behaglig visningstid direkt med hyresgästen.

• Utnämning med ägare

  Det finns ingen lockbox. Ägaren dikterar när agenter kan visa enligt ägarens infall och schema. Telefonnumret som anges är säljaren och agenten måste planera ett avtal i förväg.

• Utnämning med noteringsagent

  Agenter måste ringa och göra ett avtal med listagenten som i sin tur ringer säljaren för att göra ett möte. Listanären är närvarande när köparens agent visar hemmet.

• Begränsade dagar / timmar

  Oavsett ytterligare visningsinstruktioner begär säljaren att köparens agenter endast visar hemmet på vissa dagar och / eller inom en viss tidsram.

• Ange inskrivningskontor

  Det finns ingen låskasse. Efter tidsplanering kör köparens agent till listagentens kontor, hämtar nyckeln, visar hemmet och returnerar nyckeln till noteringskontoret.

• Call Listing Office

  För mer specifik information om visning måste köparens agent ringa upp listningsmäklaren för att få den informationen.

Välja mellan BY-ANVÄNDNING eller LOCKBOX

Om ditt hem ska vara tillgängligt för utställningar endast efter överenskommelse med det aktuella noteringsmedlet eller en lockbox beror delvis på följande variabler:

• Lokal anpassad > I vissa delar av landet är det vanligt att listagenter följer alla utställningar. Till exempel, i Chicago tunnelbanan, har de flesta bostäder inte lockboxes och noteringsagenten möter köparens agenter i hemmet.I Miami, oftast bara lediga hem har lockboxes, resten kräver möten. I Maine anser listagenter att det är en artighet att vara närvarande under showings, men många hem har lockboxes. I Kalifornien, Minnesota, Maryland och Virginia tillhandahålls tillgång till de flesta bostäder enbart av en lockbox. Texas och Arizona är uppdelade.

  Säkerhet

• Säljare bekymrar sig ofta om att skydda värdesaker när främlingar kommer hem. Om noteringsmäklaren är närvarande, försäkrar den säljaren att tjuvar inte släpper smycken eller släktingar i sina lilla låsfickor. Å andra sidan övervakar elektroniska låsboxar vem som når lockboxen genom att lämna en rekord av agentens namn och kontaktinformation.

  Ibland krossar inbrottslåsar dörrar eller gasrör och slår upp låskassen för att få nyckeln. Detta händer oftare i nya underavdelningar som inte övervakas. Inbrottarna använder sedan nyckeln till att öppna dörren och vagnen borta dyra apparater.

  Säljare Preference

• Det är inte ovanligt för säljare av övre ände lyxiga hem att begära visningar endast efter överenskommelse, vanligtvis med det aktuella noteringsmedlet. Ofta är det samma säljare som kommer att vägra att låta en köpare se hemmet, såvida inte köparen kan underrätta noteringsagenten om det ekonomiska sättet att köpa det.

  Skälen till begränsad tillgång går utöver säkerheten. Sekretessfrågor är den främsta orsaken, men även noteringsagenten har intim kunskap om hemmets omfattande funktioner som kan förbises av en oerfaren köpare agent som dabbles i exklusiva hem.

  Nackdelar till hemförsäljning utan lockbox

Problemet är statistiken speglar att bostäder utan låsboxar får färre visningar överallt än hem med låsboxar och har längre DOM.

Agenter kan inte alltid kontrollera tiden mellan föreställningar och kan missa ett möte eller vara så sent att den avbryts.

• Vissa agenter vill inte bry sig om att göra ett möte, så att notering går längst ner på deras visningslista tills det till slut hamnar.
• Ibland köper köpare ett hem till salu på turné med köparens agent och ber omedelbart att se den. Utan en låsbox gör det möjligt för en improviserad att visa svårare.
• Köparna föredrar att resa hem utan säljare och utan säljarens agent i närheten, eftersom deras närvaro gör dem obekväma. Köparna vill vara fria att uttrycka åsikter med sina ombud att de inte annars skulle ta upp sig i närvaron av ägaren eller noteringsagenten.
• Vissa köparagenter anser att noteringsagenter avsiktligt hindrar lockboxes från en förteckning, eftersom noteringsagenten avser att fördubbla avtalet och sälja hemmet utan samarbete från andra mäklarfirmor.
• I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.