Kort försäljning myter

Vissa människor kommer att berätta att kortförsäljningsbankförhandlare är drakar, och det är helt enkelt inte sant. De är ogres. Men det är inte en anledning att undvika en kort försäljning. Även ogres måste äta.

Kort försäljning får en dålig rap från agenter och likaså säljare och köpare på grund av en mängd myter och missuppfattningar. För varje skräckhistoria som beskriver en kortfattad mardröm, hittar du också succeshistorier.

Här är Top 5-missuppfattningarna om en kort försäljning:

Short Sale Myth # 1: Kort försäljning tar 12-18 månader att stänga

Den snabbaste jag har kunnat stänga alla av mina Sacramento-kortförsäljningslistor har funnits om 14 dagar. Men jag har också representerat köpare som kunde gå in i en annan köpares position, efter det att köparen gick bort före kort försäljningstillstånd och stängde inom 28 dagar.

Här är tidsramen för en genomsnittlig kort försäljning när lånet innehas av en kooperativ bank (och det är inte ett tidigare landsomfattande lån):

• Sju till 10 dagar för långivaren att erkänna mottagande av det kompletta kortförsäljningspaketet, som består av personliga säljdokument och relaterade fastighetsobjekt, inklusive köparens korta försäljningserbjudanden.
• En förhandlare är tilldelad. Ytterligare 30 till 45 dagar för en BPO eller bedömning.
• Ytterligare 2 till 3 veckor för ledning / investerare granskning och kort försäljning godkännande.

Saken är varje kort försäljning är unik och varje uppsättning av investerare annorlunda.

Banken som betjänar lånet kanske inte äger lånet, och därför måste banken följa riktlinjerna för investerare. Du kan verkligen inte peka ett finger på någon kortförsäljningsbank och kalla det en dålig kortförsäljningsbank eftersom det skulle vara löjligt, mycket som du kanske hatar den särskilda banken vid den aktuella tiden.

Kort försäljning Myt nr 2: Kort försäljning Köpare betalar för mycket

I vissa storstadsområden kan noteringsagenter avsiktligt prisa en kort försäljning under marknadsvärdet. Det är en taktisk korta försäljningsagent för att locka till sig flera erbjudanden.

Det är trots allt ett listat pris på en kort försäljning, eftersom du inte vet hur mycket en bank kommer att acceptera tills erbjudandet lämnas in. Men många banker kommer att överväga ett pris på minst 90% av marknadsvärdet. Vissa banker avvisar kort försäljning eftersom erbjudandenen är orimliga.

Kort försäljning Myt nr 3: Korta försäljningsbanker kommer inte att acceptera en kraftigt nedsatt betalning

Säljare är ofta förvånad över att upptäcka att på marknader där priserna har fallit över en femårsperiod kan ett hem vara värd 50 % eller mindre av dess ursprungliga värde när säljaren köpte den. Bankerna förstår minskande marknader.

Dessutom kommer bankerna att göra egen forskning om värde och komma till samma slutsats. Värdet av hemmet är inte baserat på beloppet av hypotekslånet. Den baseras på nyligen jämförbar försäljning.Det innebär att en bank kommer att acceptera marknadsvärdet för att om hemmet gick genom avskärmning och sedan tillbaka på marknaden, skulle det fortfarande sälja till marknadsvärde.

Kort försäljning Myt # 4: Korta försäljningsförsäljare måste vara i standard innan banken godkänner en kort försäljning

Banker godkänner en kort försäljning baserat på säljarens svårigheter och värdet av hemmet.

Vissa säljare kan kämpa för att göra månadsbetalning, men har inte blivit bakom i sina betalningar.

Det är sant att säljare som vanligtvis får omedelbar uppmärksamhet, en säljare kan också betala en hypotekslån i tid varje månad och fortfarande kvalificera sig för en kort försäljning. En extra fördel för att vara aktuell på inteckning är en säljare kan kvalificera sig enligt Fannie Mae riktlinjer för att omedelbart köpa ett annat hem.

Korta försäljningsmyter # 5: Agenter får betalt en lägre kommission

Under de första dagarna av den korta försäljningsboomen, under åren 2005-2008, behandlade bankerna avskedade försäljningsuppdrag, vilket ofta minskade agentens uppdrag att jordnötter.

De flesta banker betalar nu en traditionell provision till agenter. Fannie Mae etablerat dessutom en ersättningspolicy den 24 februari 2009 för att betala det belopp som kommissionen godkände mellan noteringsagenten och säljaren, om avgiften inte överstiger 6%.

Denna avgiftsstruktur håller också för HAFAs korta försäljningar.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}