Skuggförteckning: Definition, inverkan på ekonomin

Definition: Skuggförteckningen räknar husen som befinner sig i någon fas av avskärmning men har ännu inte nått marknaden. Det måste läggas till osålda bostäder som listades som till salu för att få en exakt bild av bostadsförsörjningen. Under 2010 var det två bostäder i avskärmning för varje till salu, enligt kapitalekonomi.

CoreLogic definierade skuggförteckningen mer exakt. Det räknade hemmen som var 90 dagar eller mer brottslig, i avskärmning, och ägs av långivare.

Det omfattade inte hem som låg bakom betalningar, men banken hade inte börjat avskärmningsprocedurer.

Det var därför Capital Economics uppskattning var så mycket högre. I oktober 2010 uppskattade CoreLogic att det fanns 2 miljoner bostäder eller nio månaders leverans. Denna osäkerhet om det reala talet skapade osäkerhet.

Denna skuggförteckning sänkte bostadspriserna var som helst från en till tre år. Investerare var ovilliga att köpa hem, eftersom skuggförteckningen hängde där ute. De väntade tills dessa avskärmade hem absorberades, och priserna hade en bättre chans att öka tidigare.

Skuggförteckningen var förutom den reala inventeringen av osålda bostäder. Det var omkring 4 miljoner bostäder per september 2011. Vid den försäljningsgraden var det en leverans på 8,5 månader. Ytterligare 250 000 hem tillkom i skuggförteckningen varje månad.

Vad borde ha gjorts för att minska skuggförteckningen?

Tyvärr gjorde regeringens program inte ett smyg i skuggförteckningen.

Ett tvåårigt glut av osålda hem och skuggförteckning höll bostadspriserna platt i år. Förbundsregeringen kunde ha gjort mycket mer för att ta itu med detta problem.

Varför ignorerade regeringen praktiskt taget detta hotande hot? Det kanske inte har visat vad man ska göra. PIMCO fondförvaltare Bill Gross föreslog att man använder statliga medel för att omvandla alla 5-7% inteckningar till 4% inteckningar.

Han sa att detta skulle ha höjt bostadspriserna 5-10%.

De flesta initiativen stod inte för avskärmningstidvågan. HARP (Homeowner Affordable Refinance Program) introducerades i april 2009. Det gav de 2 miljoner kreditvärda husägare som var upp och ner i sina hem för att refinansiera med lägre priser. Tyvärr hjälpte bara 810, 00 husägare. Varför? Banker körde kirsebär - de bästa sökandena.

Treasury Department lanserade Making Homes Affordable under 2009. Det fungerade med banker för att hjälpa ägarna att ändra sina lån innan de gick in i avskärmning. Tyvärr ändrade bankerna bara betalningarna, inte huvudmannen. De flesta husägare betalade dubbelt så mycket på deras inteckning som hemmet var värt. De insåg att det var meningslöst att kämpa för att göra betalningar med lite hopp om en anständig avkastning på deras investering.

Federal Reserve hade en webbplats för konsumenthjälp. Det hade också en för att hjälpa samhällsledare att bedöma och ta itu med problemområdena. Fed höll räntorna låga. Det köpte giftig skuld från banker. Dessa program tog aldrig upp roten till utestängningsproblemet för husägare.

Föredragande nog föreslog vissa lagstiftare saker som bara skulle förvärra problemet. Några föreslog att Fannie Mae och Freddie Mac skulle avskaffas.

Det skulle ha varit en katastrof. Deras lånegarantier krävs innan en bank kommer att ens tänka på utlåning. Före finanskrisen garanterade Fannie och Freddie 50% av alla inteckningar. Därefter steg den till 90%.

Dodd-Frank Reform Act krävde en 20% nedbetalning på alla inteckningar. Enligt National Association of Realtors, kunde bara 40% av hemköpare vid den tiden till och med ha råd med 20% nedbetalning.

Tidslinje för skuggförvaring

• september 2011 - "Hemförsäljning 7% högre än förra året." Bankerna började arbeta genom avskärmningsrörledningen, vilket ökade hemförsäljningen men sänkte priserna.
• juli 2011 - "En miljon avskärmning sköt ut till 2012." Utestängningar fortsätter att säkerhetskopiera tack vare förseningar i bankförädling. Det tog 318 dagar för bankerna att avskärma under andra kvartalet, 41 dagar längre än för ett år sedan.
• Maj 2011 - "Hempriserna fortsätter att falla." Sexton miljoner husägare (28%) var upp och ner i sina bostadsrätter, vilket gav upphov till skuggförteckningen och orsakade bostadspriserna att falla 1% i månaden.
• December 2010 - "Avskärmningssprobe lägger till i skuggförteckning." Avskärmningsgraden minskade med 24% jämfört med föregående år. Det borde ha varit bra nyheter, men det var det inte. Det berodde på att bankerna saktade ned sin avskärmningsprocess som svar på en federal regeringssond på deras skyndsama avskärmningspraxis. Husägare fortsatte att falla bakom sina betalningar. Det har bara lagts till de 1,8 miljoner bostäderna i skuggförteckningen.
• "Ekonomisk tillväxt i fjärde kvartalet 2010 var 3,6%." Vad höll det tillbaka? En trög bostadsmarknad. Efter de flesta lågkonjunkturerna är bostäder oftast den första sektorn av ekonomin att återhämta sig. Ny bostadsbyggnad skapar jobb. Byggnadsjobb saknade sällan i denna återhämtning.
• September 2010 - "Förskärmning är 35% av all försäljning." Detta är lägre än för ett år sedan, tack vare att bankerna bromsar avskärmningsprocessen som svar på federala undersökningar.
• juli 2010 - "Det finns två hem i avskärmning för alla för försäljning." En studie från Capital Economics säger att det finns 7.8 miljoner hem i skuggförteckningen. Det är mycket värre än CoreLogics uppskattning av färre än 2 miljoner hem.
• april 2010 - "Alternativ ARM-lån förvärrar skuggförteckningen." Dessa lån utgjorde endast 2% av alla inteckningar rikstäckande, men 60% i Kalifornien. De har påföljder för refinansiering, bland andra faror
• Oktober 2009 - "Skugginventory Looming." Så tidigt som i oktober 2009 varnade Barrons tidning om skuggförteckningen, vilket skulle ta 15 månader att arbeta igenom även då.