Prorating Hyr för fastighetsinvesteraren

Vid utställningsbordet i en fastighetsuthyrningstransaktion måste eventuella hyror som betalats till säljaren före stängning behöva prorateras. Säljaren är skyldig köparen några hyresbelopp från stängning genom slutet av hyresperioden, vanligtvis månaden. Normalt är hyresprorationer gjorda "genom" dagen för stängning.

Prorations inkluderar inte säkerhetsdepositioner. De kan betalas till köparen av säljaren som hålls som de var före försäljningen.

Köparen kommer då att ansvara för insättningar och eventuella dispositioner baserade på villkoren i den nya hyresavtalet.

Beräkningsexempel

Det finns tre beräkningar för att komma fram till beloppet av hyresprövningen:

1. Bestäm hur många dagar hyran säljaren är skyldig till köparen.
2. Ankomma till hyresbeloppet per dag.
3. Multiplicera hyres- / dagbeloppet gånger antalet dagar.

Låt oss göra en provberäkning nu. Antag att en duplex med båda hyrda enheterna säljs. Uthyrning är $ 500 / månad för enhet A och $ 700 / månad för enhet B. Hyran betalades för båda enheterna den första dagen i september, och vi stänger den 12 september.

1. 30 dagar i september minus de 12 dagarna genom stängning är 18 dagar till prorat.
2. Hyror totalt $ 1200 / månad, så dela med 30 dagar för daglig uthyrningsbelopp på $ 40.
3. $ 40 / dag hyra belopp gånger 18 dagar motsvarar $ 720.

I ett slutmeddelande visas detta belopp som en "kredit" till köparen och en "debit" till säljaren.

Hyresfastigheter - Övriga överväganden om hyror

Helt klart köps hyresfastigheter, från enfamilj genom lägenheter, för sitt kassaflöde och övergripande avkastning med uppskattning och skattefördelar. Vi tittade bara på prydnaden av hyror vid stängning, men det finns två väldigt viktiga överväganden när det gäller hyror.

Köpare bör avgöra om de rapporterade hyrorna är korrekta.

Rätt innebär att hyrorna i kalkylblad och inkomstdokument är faktiska. För att bekräfta informationen bör en potentiell köpare av en hyresfastighet få bankdeklarationer för att verifiera att de är de faktiska hyrorna som betalas. Med andra ord, om en lägenhets hyra ska vara $ 750 / månad, bekräfta att detta är beloppet som deponeras.

Anta till exempel att hyresvärden låter hyresgästen handla för några eller hela hyran. Kanske hyrde hyresgästen städnings- och underhållstjänster. Eller kanske har hyresgästen fått en rabatt för hyresbostäder på grund av ett personligt förhållande med hyresvärden. Oavsett orsaken kommer siffrorna att balansera endast när alla hyror som ingår i hyresgäster är faktiskt deponerade.

Den potentiella köparen kan också fråga om säljaren tar ut aktuella marknadsräntor.Med andra ord, bekräfta om hyresgäster betalar under, vid eller över vilka hyresvärdar i området tar betalt för liknande fastigheter. Det kan vara verkligt värde på detta område för köparen. Vissa hyresvärdar är antingen lata eller tycker inte om att intervjua och placera nya hyresgäster. De kommer att undvika att öka hyrorna under långa perioder för att hålla samma hyresgäster på plats.

Resultatet är att hyrorna betalas kan ligga betydligt under nuvarande marknadsräntor. Omedelbart efter uthyrningsperioden kan hyrorna ökas för att ändra avkastningen och kassaflödet till nytta för den nya ägaren.