Prorating Försäkring för fastighetsinvesteraren

Eftersom försäkringspremier normalt betalas i förskott, om en köpare antar en policy i en fastighetsinvesteringstransaktion, måste premiepremien presteras. Köparen är skyldig säljaren det förbetalda beloppet, men ännu inte utnyttjat, för den effektiva försäkringsperioden.

Som i alla fastighetsförmedlingsprocesser måste vi veta om vi proraterar "igenom" eller "till" datum för stängning, såväl som om vi använder en 360-dagars "bankerår "eller ett 365 dagers kalenderår.

Stegen är:

• 1. Bestäm antal dagar från stängningen till dagen för policyns utgång.
• 2. Beräkna beloppet per dag av försäkringskostnaden.
• 3. Multiplicera antalet dagar gånger mängden per dag.

Låt oss göra en samleförsäkring. En fastighetsinvesterare antar försäkringspolicyn på en hyresfastighet. Den årliga premien för policyn är $ 1350. Premiebeloppet betalades i sin helhet den 12 februari och stängningen är den 15 oktober samma år. Vi använder ett kalender 365-dagars år och prorating "through" stängning. Det innebär att säljaren betalar för dagen för stängning.

• 1. Antal dagar från 16 oktober till 11 februari nästa år är:
  16 okt + 30 nov + 31 dec + 31 jan 11 feb = 119 dagar
• 2. $ 1350 dividerat med 365 dagar = daglig kostnad på $ 3. 70
• 3. $ 3. 70 kostnad / dag X 119 dagar = fördröjd mängd på 440 USD. 30.

Denna summa skulle vara KREDITERAD till säljaren och betalas till köparen.

Pro ration och slutredovisning

Varför finns det några objekt på en fastighetsaffärsavslutande redovisning som måste presteras?

• Pengar i escrow - ibland är det nödvändigt att avgöra om några av pengarna som hålls i escrow för utgifter ska returneras till säljaren eller stanna i escrow för köparen.
• Försäkring - Försäkringspremier betalas i förskott, så säljaren har betalat ett helt försäkringsår. Vid stängning returneras några av de premiepengarna till säljaren för resten av året kommer de inte att äga fastigheten.
• Fastighetsskatt - Liksom försäkring, men det fungerar motsatt sätt. Låt oss säga att du stänger i juni, och skatteräkningar för detta år kommer ut i november för betalning senast den 1 januari. Köparen kommer att vara ägare vid skatt tid, men de var inte för hela skatteåret. Så, kommer säljaren att skylla det belopp som ska betalas mellan stängning och skattedagen. Vanligtvis beloppet krediteras köparens sida av uttalandet vid stängning och köparen betalar skatterna vid förfallodagen.
• Hyror - Hyresfastigheter, flerfamiljshus och lägenheter kommer i de flesta fall att ha hyror betalda för månaden i början av månaden. Så, om avtalet avslutas den 15: e månaden, har säljaren betalats för hela månaden, men bara beror hälften av det.Köparen kommer att krediteras för hyresbeloppet för de senaste 15 eller 16 dagarna i månaden.
• Kommersiella leasingavgifter - Det finns flera typer av leasingavtal med olika betalningsstrukturer. Det är komplicerat, men en stängning kommer att kräva förvrängning av vad som beror på säljaren för sin äganderätt och resten tillhör den nya ägaren.
• Hyres- och lantbrukshyror - Ofta går gårdar och rancher att hyra mark från en granne eller från regeringen för bete. I så fall måste eventuell förskottsbetalning som gäller för tiden efter stängning behöva gå till säljaren, eftersom de inte längre är ägare. Köparen kommer att vara ansvarig för detta.

Det är viktigt att veta att dessa är accepterade praxis, men vissa av dem kan förhandlas fram som en del av köpavtalet. De är inte järnklädda. Särskilt med kommersiell egendom kan en skarp fastighetsmäklare vara värdefull för sina kunder genom att peka ut områden av affären som kan förhandlas om de har slagit på prisdöd.