Undantag från hemförsäljning från kapitalavkastningsskatt

Du listar ditt hus till salu och hoppas på det bästa. Sedan lyckas lycka på dig och du säljer det för en snygg vinst. Det kan vara svårt att svänga till höger och ge en hälsosam andel av den vinsten till Internal Revenue Service, men IRS är inte hjärtlös. Du kanske kan hålla mest, om inte alla, av pengarna. Du kan utesluta det från din skattepliktiga inkomst med hjälp av hemförsäljningsuteslutningen. Så här fungerar det.

$ 250 000 Uteslutning vid försäljning av ett huvudhem

Ogifta individer kan utesluta upp till 250 000 dollar i vinst från försäljningen av deras huvudsakliga hem och du kan utesluta 500 000 000 kronor om du är gift. Så om du är singel och du inser en vinst på 200 000 dollar på försäljningen behöver du inte rapportera någon av det som skattepliktig inkomst eftersom det här är mindre än det uteslutningsbelopp på 250 000 USD du har rätt till. Om du inser en vinst eller vinst på $ 255 000 måste du rapportera $ 5 000 av det som inkomst.

Naturligtvis är uteslutningen inte automatisk. IRS pålägger några regler.

2-ut-5-årsregeln

Du måste ha bott i hemmet i minst två år under de senaste fem åren omedelbart före försäljningsdatumet, vilket innebär att du kan " Använd inte uteslutningen av försäljning av hyres- eller affärsfastigheter. De två åren behöver emellertid inte vara i följd. Du kan bo i hemmet i ett år, hyra ut det i tre år och sedan flytta tillbaka i 12 månader strax före försäljningen.

IRS visar att om du tillbringade så mycket tid under taket, kvalificeras hemmet som din huvudsakliga bostad.

Du kan använda denna 2-ut-5-åriga regel för att utesluta vinsterna varje gång du säljer ditt huvudsakliga hem. Naturligtvis betyder det i allmänhet att du kan hävda uteslutningen endast en gång vartannat år eftersom du mycket spenderar åtminstone så mycket tid i hemvist, men vissa undantag gäller.

Om du bodde i ditt hem mindre än 24 månader kan du eventuellt utesluta åtminstone en del av vinsten.

En förändring av platsen för ditt jobb

Om du bodde i ditt hus i mindre än två år, kan du utesluta en del av din vinst om din arbetsplats förändrats. Detta undantag skulle gälla om du startade ett nytt jobb eller om din nuvarande arbetsgivare kräver att du flyttar till en ny plats.

Hälsa Bekymmer

Om du säljer ditt hus av medicinska eller hälsoskäl, dokumentera dessa skäl med ett brev från din läkare. Detta medger också att du bor i hemmet under mindre än två år. Du behöver inte föra brevet med din avkastning, men behåll det med dina personliga uppgifter, bara om IRS vill ha ytterligare information.

Oförutsedda omständigheter

Du kommer också att vilja dokumentera eventuella oförutsedda omständigheter som kan tvinga dig att sälja ditt hem innan du har bott där under den önskade tidsperioden.Enligt IRS är en oförutsedd omständighet "förekomsten av en händelse som du inte rimligen kunde ha förutsett innan du köper och upptar ditt huvudsakliga hem". Dessa händelser kan omfatta naturkatastrofer, krigshandlingar, terrorhandlingar, en förändring av din anställning eller arbetslöshet som ledde till att du inte kunde uppfylla grundläggande levnadskostnader, död, skilsmässa eller separation eller flera födda från samma graviditet.

Delvis uteslutning

Du kan beräkna din partiell uteslutning baserat på hur lång tid du faktiskt bodde i ditt hem. Räkna de månaderna, dividerar sedan numret med 24. Multiplicera det här förhållandet med $ 250 000 eller med $ 500 000 om du är gift. Resultatet är hur mycket vinst du kan utesluta från din skattepliktiga inkomst.

Till exempel: du kanske har bott i ditt hem i 12 månader, då måste du sälja det eftersom din arbetsgivare bad dig att flytta till ett annat kontor i en annan stat. Du är inte gift. Tolv månader dividerad med 24 månader kommer ut till. 50. Multiplicera detta med din maximala uteslutning av $ 250 000. Resultatet: Du kan utesluta upp till $ 125 000 eller 50 procent av din vinst.

Om din vinst är mer än $ 125 000, skulle du bara inkludera beloppet över $ 125 000 som beskattningsbar inkomst vid din återkomst. Om du upplever en vinst på $ 150 000, skulle du rapportera och betala skatt på $ 25 000.

Om din vinst är lika med eller mindre än $ 125 000 kan du utesluta hela beloppet från din skattepliktiga inkomst.

Reporting the Gain

Förtjänst på försäljningen av ditt hem rapporteras på Schema D som en realisationsvinst. Om du ägde ditt hem i ett år eller mindre redovisas vinsten som en kortfristig realisationsvinst. Om du ägde ditt hem i mer än ett år redovisas det som en långsiktig realisationsvinst. Kortfristiga vinster beskattas i samma takt som din staminkomst medan räntorna på långsiktiga vinster är mer gynnsamma: noll, 15 eller 20 procent, beroende på din skattefäste.

Beräkning av kostnadsbas och kapitalvinst

Med formeln för beräkning av vinsten ingår att subtrahera din kostnadsbas från ditt försäljningspris. Börja med vad du betalat för hemmet och lägg sedan till de kostnader som du har uppkommit vid inköpet, till exempel avgifter för fastighetsmäklare och fastighetsmäklare. Lägg nu kostnaderna för eventuella förbättringar som du gjort, till exempel byte av tak eller ugn. Lägg till i försäljningskostnaderna: fler titlar och escrow avgifter och fastighetsmäklare provisioner. Dra av eventuella ackumulerade avskrivningar du kanske har tagit över åren, till exempel om du någonsin tog kontoret i hemavdrag. Det resulterande numret är din kostnadsbas.

Din kapitalvinst skulle vara försäljningspriset på ditt hem minus din kostnadsbas. Om det är ett negativt tal har du haft en förlust. Tyvärr kan du inte dra av en förlust från försäljningen av ditt huvudsakliga hem.

Om det resulterande numret är positivt har du gjort en vinst. Subtrahera beloppet för din uteslutning och balansen är din skattepliktiga vinst.