Förhandlingspunkter i ett bostadsinköpsavtal

Upptagna noteringsagenter som får många inköpserbjudanden kan ofta räknas ut i ett bostadsavtal, hur ivrig köparens agent kan vara att få erbjudandet accepterat med det sätt som vissa förhandlingsbara föremål presenteras. Hur vissa artiklar läser berättar om ombudet har skrivit många erbjudanden eller är en oerfaren agent. Vissa typer av förhandlingsbara föremål beskriver också mycket om köparen, särskilt om dessa saker tenderar att tjäna normen.

Dessa observationer har lett mig att tro att vissa köparens agenter, inte alla av någon sträcka, sällan diskuterar de förhandlingsbara föremålen i ett köpavtal med köparen. Många agenter kontrollerar bara rutorna enligt lokala anpassningar och det finns verkligen inget fel med det här tillvägagångssättet, förutom att det inte verkligen ger köparen eller säljaren ett val eller ett uttalande i saken, mycket mindre en grundlig förståelse om köpet .

Om en köpare spenderar hundratusentals dollar för att köpa ett hem, förtjänar de köparena att känna till de överlåtbara poängen och ha en röst i situationen. På samma sätt bör en säljare veta vilka saker som kan förhandlas fram och om det finns något rum i några av försäljningskostnaderna, vilket påverkar säljarens nettoprovenu.

Till exempel, även om det är ovanligt, har jag haft säljare att de hellre föredrar att avsevärt sänka försäljningspriset och låta köparen betala alla försäljningskostnader, förutom för kommissionen.

Det finns skäl att göra det på det sättet och skälen till att inte. Förmodligen är det mest betydelsefulla i en finansierad transaktion, om köparen skulle betala säljarens del av stängningskostnaderna, skulle det innebära att mycket mer pengar läggs in för att stänga. Det är boomerangen. Köpare är ofta snäva på likvida medel.

Fortfarande kan stängningskostnader förhandlas mellan parterna. Vem betalar vilken del av stängningskostnaderna som är en förhandlingsbar vara i ett bostadsavtal, trots att det kan vara vanligt för säljaren att ta upp en större andel av dessa avgifter. Varför säljaren? Eftersom säljaren i allmänhet tar emot är pengarna i en transaktion och en köpare utgifter ut ur fickan.

Tänk också på att varje stat i Amerika använder ganska mycket eget bostadsavtal. Det finns ingen One-Size-Fits-All. I Texas kallas kontrakten ett One-Four Family Residential Contract, utvecklat av Texas Real Estate Commission. I Kalifornien är kontraktet att köpa ett hem en Kalifornien bostadsinkomstavtal och Joint Escrow Instruktioner, noggrant uppdaterad nästan årligen av California Association of Realtors. Det verkar som om agenter i Florida använder flera olika typer av bostadsavtal som har godkänts av Florida Bar och Florida Association of Realtors, beroende på om en köpare köper hemmet, som det är.

Men även om alla skillnader och olika sätt på fastigheter praktiseras runt om i landet, är vissa aspekter av köpeavtalet likartade.

Avslutningskostnader är avgifter som du kanske vill överväga innan du skriver ett köpavtal och frågar din fastighetsmäklare om de är förhandlingsbara. Inse att du kanske inte vill försöka förändra hur lokala anpassningar dikterar, till exempel, speciellt om du är inblandad i en multipla erbjudande, eftersom det kan skada dina chanser att erbjuda acceptans.

Typ av förhandlingsbara avgifter i ett bostadsinköpsavtal

• Överföringsskatt
• Escrowavgifter
• Ägarens försäkringspolicy
• Mandatupplysningar
• HOA-överföringsavgifter och dokumentationsavgifter
• Inspektioner och rapporter

Typ av förhandlingsobjekt i ett bostadsinköpsavtal

• Belopp för allvarliga pengar
• Tidsperiod för säljaren att lämna upplysningar
• Tidsperiod för att slutföra alla köparinspektioner
• Tidsperiod för köparen att erhålla en värdering
• Tid för köparen att erhålla lånstillstånd
• Personliga objekt som kvarstår i hemmet
• Inventarier som kan uteslutas från försäljningen
• Tidsperiod för att stänga escrow
• Tidsperiod för att frigöra händelser
• Tidsperiod för besittning
• Likvida skador
• Tvistlösning
• Tidsperiod för acceptans av erbjudande
• Många köpare tycker att det är till hjälp att få en kopia av bostadsavtalet innan du skriver ett erbjudande, men med tanke på vår snabba miljö och hur många dokument som är signerade online kanske det inte är möjligt. Många bostadsavtal består av 10 sidor eller mer, och det finns alltid andra dokument som typiskt kan följa kontraktet.

Generellt när jag arbetar med advokater vill de läsa hela bostadsavtalet, och jag skyller inte på dem. Självklart är de flesta hemförsäljare och köpare inte advokater, men jag uppmanar alla parter att noggrant läsa kontraktet, ställa frågor och fortsätta att ställa frågor om svaren är otillfredsställande. Du har rätt att veta detaljerna i ditt heminköp. Öva det rätt Lös dig inte för "initial här" och "logga in". Vid skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en mäklare i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.