Tillverkade och mobila bostadslån: låntips

Finansiering är utmanande för alla husägare, och det gäller särskilt husbilar och vissa tillverkade bostäder. Dessa lån är inte lika rikliga som standardhemslån, men de är tillgängliga från flera källor - och statligt stödda låneprogram kan göra det lättare att kvalificera och hålla kostnaderna låga.

Att köpa ett hem kan vara den största investeringen du gör i ditt liv, och bostadspriserna är över flera hundra tusen dollar på många marknader.

Men tillverkade bostäder är vanligtvis mer prisvärda än byggda bostäder, så att de gör hemhemmet tillgängligt. Speciellt för konsumenter med lägre inkomster och dem som bor i landsbygdsområden (där entreprenörer och material inte är tillgängliga) kan tillverkad bostad vara det enda alternativet.

Mobil, tillverkad och modulär

När du diskuterar bostadslån kan de villkor du använder med långivare vara viktiga. Vad du kallar ett "husbil" är troligen ett "tillverkade hem" (även om hemmet är - eller en gång var - mobil). För informell användning, fungerar antingen termen, men de flesta långivare undviker utlåning på egendom kategoriserad som husbil.

Mobilhem är fabriksbyggda bostäder gjorda före den 15 juni 1976. De kan vara mycket trevliga hem men de byggdes innan regulatorer krävde vissa säkerhetsstandarder och de flesta (men inte alla) långivare är ovilliga att låna ut på dessa fastigheter.
Tillverkade bostäder är fabriksbyggda bostäder byggda efter den 15 juni 1976. Dessa bostäder är föremål för den nationella lagen om byggnads- och säkerhetsstandarder från 1974 och måste uppfylla säkerhetsnormer som fastställs av US Department of Housing och Urban Development (HUD). Dessa regler kallas ofta HUD-koden. Tillverkad bostad är byggd på ett permanent metallchassi och kan flyttas efter installationen (men att flytta hemmet efter installationen kan störa finansiering).

Modulära bostäder är fabriksbyggda bostäder som monteras på plats och är skyldiga att uppfylla alla lokala byggkoder som byggda bostäder (i motsats till HUD-koden) . De är vanligtvis installerade permanent på en betongbas. Modulhus har, liksom byggnader i hemmet, en tendens till att hålla värde och uppskatta mer än tillverkade eller mobila bostäder, så det är lättare att få lån till modulära bostäder.

Var att låna

Det finns flera sätt att få finansiering för tillverkade och mobila bostäder. Som med alla lån betalar det sig att handla bland flera långivare. Jämför ränta, funktioner, stängningskostnader och andra avgifter för varje lån noggrant. Speciellt med husbillån är typen av lån (eller långivaren du jobbar med) viktig.

Återförsäljare: Byggare som säljer tillverkade bostäder ordnar regelbundet finansiering för att underlätta för kunder att köpa bostäder.I vissa fall kan din byggares relationer vara ditt enda alternativ för finansiering när du köper ett nytt hem. Det är dock klokt att fråga din byggare för en lista med flera andra (icke-anslutna) långivare.

Specialiserade långivare: Flera hypotekslån specialiserar sig på lån till mobila och tillverkade bostäder (och mark, om det behövs). Även om alla långivare kanske kan finansiera ditt köp, är specialiserade långivare mer bekanta med aspekterna av ett tillverkade hemköp - så de är mer villiga att ta ansökningar för dessa lån. Du kommer sannolikt att behöva arbeta med en långivare fokuserad på den tillverkade hemmamarknaden i följande situationer:

Du äger inte landet.
Du kommer inte permanent fästa hemmet till ett grundsystem.
Du köper ett hem som inte är helt nytt eller en som har gjort ändringar gjort.
Du vill refinansiera befintlig tillverkade hemskuld, och något av ovanstående gäller.

Standard hypotekslån: Om du köper ett hem och det land det sitter på, och hemmet är permanent installerat på ett grundsystem, får du en enklare tid att låna. Många lokala banker, kreditföreningar och inteckningsmäklare kan ta emot dessa lån.

Få rekommendationer för bra långivare från personer du litar på. Om du inte är säker på vem du ska fråga, börja med din fastighetsmäklare, anställda och boende på husvagnsparker och personer du vet som har lånat pengar för att köpa tillverkade bostäder.

Chattel Lån

Chattellån används ofta för mobila och tillverkade bostäder, särskilt när hemmet går in i en park eller tillverkat hemma. Ett chattelån är ett hushållslån (i motsats till ett lån för hem och land tillsammans).

Dessa lån är tekniskt personliga fastighetslån - inte fastighetslån.

Med det sagt är chattelån också tillgängliga när du äger landet och lånar för ett hem separat.

När du handlar med långivare, ta reda på om du får offerter för ett chattellån eller ett fastighetslån. Räntor på chattel-lån tenderar att vara högre än priserna på fastighetsskulden, men det finns fördelar och nackdelar för varje alternativ. En studie från Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) fann att lånebelopp och förädlingsavgifter var 40-50 procent lägre på chattelån jämfört med hypotekslån, men den årliga procentsatsen för chattelån var 1, 5 procent högre .

Fördelar med chattel lån är:

Du behöver inte ägna fastigheten, vilket kan hålla ditt lån mindre (även om du sannolikt kommer att betala månadsvisa avgifter).
Behandlingskostnaderna bör vara lägre än stängningskostnader på fastighetsskulden.
Avslutande processen är vanligtvis snabbare och mindre inblandad än att stänga på ett fastighetslån.

Nackdelar med chattel-lån är:

Räntorna är högre, så dina betalnings- och räntekostnader blir högre än om du använder ett motsvarande fastighetslån.
Återbetalningsperioder kan vara kortare (med en återbetalningsperiod på upp till 15 eller 20 år, till exempel - även om vissa långivare tillåter längre lån).En kortare löptid resulterar i högre obligatoriska månatliga betalningar, men återbetalning av skuld snabbare håller räntekostnaderna låga.

Tillverkare av hemförsäljare och specialiserade långivare erbjuder vanligtvis chattel-lån, och US-folkräkningsbyrån konstaterade att 80 procent av de nya tillverkade bostäderna år 2015 betecknades som personlig egendom. Men vissa långivare erbjuder både bostadslån och fastighetslån. Tala med flera långivare, och fråga om för och nackdelar med att titla ett hem som fastigheter i stället för personlig egendom.

Offentliga låneprogram

Flera statsfinansierade låneprogram kan göra upplåning till ett tillverkade hem mer överkomligt. Förutsatt att du uppfyller kriterierna för att kvalificera dig för dessa program kan du låna från hypotekslånsgivare som får en återbetalningsgaranti från USA: s regering - om du inte betalar tillbaka lånet kommer regeringen att gå in och betala långivaren.

Statligt stödda låneprogram är förmodligen det bästa alternativet för upplåning, men vissa mobila och tillverkade bostäder kommer inte att kvalificeras.

FHA-lån är försäkrade av Federal Housing Administration (FHA). Dessa lån är särskilt populära eftersom de har låga betalningar, fasta räntor och konsumentvänliga regler. För att vara berättigad till ett FHA-lån måste flera kriterier uppfyllas:

Hemmet måste ha byggts efter den 15 juni 1976.
Hemmet måste följa HUD-koden och uppfylla andra lokala krav. Ändringar i hemmet kan göra det oskäligt.
Varje del av hemmet måste ha den röda certifieringsetiketten (eller HUD-etiketten) bifogad. Till exempel på dubbla breda bostäder krävs två etiketter.

Det finns två FHA-program tillgängliga för tillverkade husägare.

FHA Title II-lånen inkluderar det populära 203 (b) -lånet - används även för byggnader i hemmet - vilket gör det möjligt för köpare att göra en utbetalning så liten som 3,5 procent. För att täcka kostnaden för statsgarantin betalar du en upplåningslån för försäkringspremier samt löpande hypotekslån med varje månadsbetalning. Du behöver anständiga kreditpoäng för att kvalificera dig för ett FHA-lån, men din kredit behöver inte vara perfekt. Plus, du kan använda begåvade pengar för att finansiera dina betalningar för betalning och stängning, och du kan till och med få säljaren att hjälpa till med dessa kostnader.

Avdelning II-lån är fastighetslån, så du måste köpa fastigheten och hemma tillsammans, och hemmet måste vara permanent installerat på ett godkänt grundsystem. Lån kan vara mellan 15 och 30 år.

FHA Title I-lån finns tillgängliga för lån för privat egendom - användbart när du inte äger landet. Men om du ska placera hemmet på en hyresplats måste ditt leasingavtal uppfylla FHA-riktlinjerna. Till exempel behöver du en första leasingperiod på tre år, och du måste meddelas om eventuell leasingavgång med minst sex månaders varsel. Nödvändiga utbetalningar kan vara så låg som fem till 20 procent, men det kravet varierar från långivare till långivare och beror på din kreditpoäng. Ytterligare krav på ett avdelning I-lån inkluderar:

Hemmet måste vara låntagarens primära bostad.
Installationsstället måste innehålla avlopps- och vattentjänst.
Helt nybyggda bostäder måste innehålla en års garanti.
En HUD-godkänd bedömare måste inspektera partiet.

Titel I lån kan vara lån i hemmet som chattel-lån, men de kan också användas för att köpa mycket och ett hem tillsammans. Maximala lånebelopp för lån i avdelning I är lägre än maximibeloppet för lån i avdelning II och lånevillkoren är kortare. För en enstaka hem och parti är den maximala återbetalningsperioden 20 år.

VA-lån är tillgängliga för servicemedlemmar och veteraner, och de kan användas för tillverkade och modulära hus. VA-lån är särskilt tilltalande på grund av förmågan att köpa utan pengar och ingen månadslånsförsäkring (förutsatt att långivaren tillåter det och du uppfyller kredit- och inkomstkraven). Hoppa över betalningen innebär att du får högre månatliga betalningar - och du betalar mer i intresse - men i vissa fall är det meningsfullt. För ett VA-lån på ett tillverkade hem:

Hemmet måste vara permanent kopplat till en stiftelse.
Du måste köpa hemmet tillsammans med det land det sitter på och titlar hemmet som fast egendom.
Hemmet måste vara en primär bostad (inte en andra bostads- eller investeringsfastighet).
Hemmet måste uppfylla HUD-koden och ha HUD-märkena bifogade.

FNMA-lån är alltmer tillgängliga för tillverkade bostäder, eftersom denna byrå planerar att utöka finansiering för bostäder till rimliga priser. Fråga din långivare om några nya program är tillgängliga för ditt kommande köp.

Olika långivare, olika regler

Även om några av de ovan beskrivna lånen stöds av den amerikanska regeringen, får långivare ställa regler som är mer restriktiva än regeringens riktlinjer. Dessa "överlägg" kan hindra dig från att låna, men andra banker kan använda olika regler. Det är ytterligare en anledning att det handlar om att handla - du måste hitta en långivare med konkurrenskraftiga kostnader, och du måste hitta en långivare som tillgodoser dina behov.

Speciellt när det gäller tillverkade bostäder kan långivare berätta att du inte kvalificerar sig för statligt försäkrade program. Det kan vara sant, men det är bäst att verifiera med flera FHA eller VA långivare innan du ger upp de alternativen.

Några exempel på områden där olika långivare ställer olika regler:

Låneförhållande: Du kan kanske lägga ner så lite som 3,5 procent, eller du kanske måste göra 20 procent handpenning.
Kreditpoäng: Beroende på dina kreditpoäng kan vissa långivare vara ovilliga att arbeta med dig, medan andra anger olika räntesatser eller utbetalningskrav baserat på din kredit.
Typ av bostad: Vissa VA- och FHA-långivare är ovilliga att låna ut på tillverkade bostäder, men de kan vara mer öppna för modulära bostäder. Vissa är ovilliga att finansiera enskilda, men de kommer att finansiera dubbelt eller större bostäder.
Hyresgästbeläggning: Om du planerar att bo i en park eller ett samhälle, kan långivare vilja veta hur många invånare hyr i jämförelse med hur många egna hem.
Chattel vs Mortgage: Vissa långivare erbjuder bara chattel-lån, så det är den enda produkten de erbjuder dig. På samma sätt gör vissa långivare inte personliga bostadslån.