ÄR fastighetsmarknaden att gå till krasch?

År 2017 började en majoritet amerikanare oroa sig för att fastighetsmarknaden skulle krascha. Faktum är att 58 procent av de undersökta kom överens om att det kommer att finnas en "bostadsbubbla och priskorrigering" de närmaste två åren. Som ett resultat tror 83 procent av dem att det är en bra tid att sälja.

Varningsskyltar

Det finns många tecken på att bostadsmarknaden går in i bubblaområdet. De flesta krascher uppstår bara på grund av att en aktivbubbla har dykt upp.

Ett tecken på en aktivbubbla är att hemmapriserna har eskalerats. De nationella medianhuspriserna är 32 procent högre än inflationen. Det liknar 2005, när de var 35 procent övervärderade.

Housing Bellwether Barometer är ett index för bostadsbyggare och hypotekslån. År 2017 höjdes det som det gjorde 2004 och 2005. Det är enligt skaparen Stack Financial Management, som använde det för att förutse finanskrisen 2008. På samma sätt har SPDR S & P Homebuilders ETF stigit 400 procent sedan mars 2009. Det överträffade S & P 500-ökningen på 270 procent.

Case-Shiller National Index träffade rekordhöjningar i december 2016. Prisökningarna är koncentrerade i sju stadsområden. Hemmapriserna i Denver och Dallas är 40 procent högre än deras prerecessiontoppar. Portland och Seattle priser är 20 procent högre, och Boston, San Francisco och Charlotte är 10 procent över sina toppar.

Hyrespriserna i Denver, Houston, Miami och Washington, D.C är minst 10 procent högre än hållbara nivåer, enligt CoreLogic.

Samtidigt har överkomliga bostäder minskat. Under 2010 var 11 procent av uthyrningsenheterna över hela landet överkomliga för låginkomsthushåll. Vid 2016 hade det sjunkit till bara 4 procent.

Bristen är det värsta i städer där bostadspriserna har stigit. Till exempel, Colorado: s lager av billiga hyror föll från 32. 4 procent till endast 7 5 procent sedan 2010.

I mars 2017 varnade William Poole, en senior kollega vid Cato Institute, om en annan subprime-kris. Han varnade för att 35 procent av Fannie Maes lån krävde hypotekslån. Det handlar om nivån under 2006. På vissa sätt är dessa lån sämre. Fannie och Freddie sänkte sin definition av subprime från 660 till 620. Det betyder att bankerna inte längre ringer till låntagare med poäng mellan 620 och 660 subprime. Poole var chefen för Federal Reserve Bank of Kansas som varnade för subprime-krisen 2005.

I 2016 köpte 5,7 procent av alla hemförsäljningar för snabb återförsäljning. Dessa "flip" -hemmen renoveras och säljs på mindre än ett år. Attom Data Solutions rapporterade att det är den högsta procenten sedan 2006, under den senaste bommen.

Kraschen för bostadsmarknaden 2008

Människor som fångades i kraschen 2008 är skakade att en 2017-bubbla kommer att leda till en annan krasch. Men det orsakades av krafter som inte längre är närvarande. Kredit default swaps försäkrade derivat som värdepapper med säkerhet. Hedgefondsförvaltare skapade en stor efterfrågan på dessa förmodligen riskfria värdepapper.

Det skapade efterfrågan på bostadslån som stödde dem.

För att möta denna efterfrågan på inteckningar, erbjöd banker och inteckningsmäklare bostadslån till nästan alla. De skapade subprime-hypokrisen under 2006.

Så många ovaliserade köpare som gick in på marknaden ökade efterfrågan. Många köpte bostäder som investeringar att sälja när priserna fortsatte att stiga. De uppvisade irrationell överflöd, ett kännetecken för alla aktiva bubblor.

År 2006 hamnade hembyggare äntligen upp med efterfrågan. När utbudet överträffade efterfrågan började bostadspriserna falla. Det sprängde aktivbubblan.

I september 2006 rapporterade National Association of Realtors att bostadspriserna hade fallit för första gången på 11 år. Inventariet var högt, vilket gav en leverans på 7,5 månader. I november avslöjade handelsavdelningen nya hemtillstånd 28 procent lägre än 2005.

Men Federal Reserve ignorerade dessa varningar. Det trodde att ekonomin var stark nog för att dra bostäder ur sin nedgång. Det pekade på stark sysselsättning, låg inflation och ökade konsumtionsutgifter. Det lovade också att sänka räntorna. Det skulle ge ekonomin tillräckligt med likviditet för att driva tillväxten.

Fed underskattade storleken och effekten av den värdepappersmarknad som är säker på hypotekslån. Bankerna hade anställt "quant jocks" för att skapa dessa nya värdepapper. De skrev datorprogram som sorterade paket av inteckningar till högrisk och lågriskpaket. Högriskpaketen betalade mer men var mer benägna att standardisera. De låga riskpaketen var säkrare men betalade mindre.

Dessa buntar höll okända mängder subprime-hypotekslån. Bankerna bryr sig inte om låntagarnas kreditvärdighet eftersom de säljer bolån på sekundärmarknaden.

Den tikkande tidsbomben var de miljoner av räntefria lånen. Dessa gjorde det möjligt för låntagare att få lägre månatliga betalningar. Men dessa bostadsräntor återställs på en högre nivå efter tre år. Många av dessa husägare kunde inte betala inteckningslånet. Då föll bostadspriserna och de kunde inte sälja sina hem för vinst. Som ett resultat de vanligtvis.

När tiderna var bra spelade det ingen roll. Alla köpte högriskpaketen eftersom de gav en högre avkastning. När bostadsmarknaden minskade visste alla att produkterna förlorade värde. Eftersom ingen förstod dem var återförsäljningsvärdet av dessa derivat oklart.

Sist men inte minst var många av köparna av dessa MBS inte bara andra banker. De var enskilda investerare, pensionsfonder och hedgefonder. Det sprider risken i hela ekonomin. Hedgefonder använde dessa derivat som säkerhet för att låna pengar.Det skapade högre avkastning på en tjurmarknad, men förstärkte effekten av eventuella nedgångar. Securities and Exchange Commission reglerade inte hedgefonder, så ingen visste hur mycket det pågick.

Fed inser inte att en kollaps bröt fram till mars 2007. Det insåg att hushållsförlusterna skulle kunna hota ekonomin. Under hela sommaren blev banker ovilliga att låna ut till varandra. De var rädda för att de skulle få dålig MBS i gengäld. Bankers visste inte hur mycket dålig skuld de hade på sina böcker. Ingen ville erkänna det. Om de gjorde så skulle deras kreditbetyg sänkas. Därefter skulle deras börskurs falla, och de skulle inte kunna hämta mer pengar för att stanna kvar i affärer. Börsmarknaden såg under hela sommaren, eftersom marknadsvakare försökte räkna ut hur dåliga saker var.

I augusti hade krediten blivit så tätt att Fed lånade banker 75 miljarder dollar. Den ville återställa likviditeten tillräckligt länge för att bankerna skulle skriva ner sina förluster och komma tillbaka till lånemagas verksamhet. I stället stoppade bankerna utlåning till nästan alla.

Den nedåtgående spiralen var på väg. När bankerna sänkte på hypotekslån sjönk bostadspriserna ytterligare. Det gjorde fler låntagare att gå till standard, vilket ökade de dåliga lånen på bankernas böcker. Det gjorde att bankerna lånade ännu mindre.

9 Skäl till att bostadskraschen inte är överhängande

1. Det finns många skillnader mellan bostadsmarknaden år 2005 och 2017. Under 2005 uppgick subprime-lån till över 620 miljarder dollar och utgjorde 20 procent av bolånemarknaden. År 2015 uppgick de till 56 miljarder dollar och omfattade 5 procent av marknaden.
2. Bankerna har höjt utlåningsstandarder. Enligt CoreLogics bostadskreditindex var lån som härrörde år 2016 bland de högsta kvalitet som har sitt ursprung under de senaste 15 åren. I oktober 2009 var den genomsnittliga FICO-poängen 686, enligt Fair Isaac. År 2001 var medelvärdet 490-510.
3. Stramare utlåningsstandarder har gjort skillnad på "flip" -marknaden. Långivare finansierar bara 55 procent av bostadsvärdet. "Flipper" måste komma med resten. Under subprime-krisen lånade bankerna 80 procent eller mer.
4. Antalet bostäder som säljs idag ligger 20 procent under pre-crash-toppen. Det betyder att det bara finns en fyra månaders utbud av bostäder som är tillgängliga för försäljning. Resultatet är att cirka 64 procent av amerikanerna äger egna hem, jämfört med 68 procent under 2007.
5. Hemförsäljningen är lägre eftersom lågkonjunkturen störde unges förmåga att starta en karriär och köpa hem. Inför en dålig arbetsmarknad, fortsatte många deras utbildning. Som ett resultat är de nu belastade med skollån. Det gör det mindre troligt att de kan spara tillräckligt för att köpa ett hem. Det kommer att hålla efterfrågan nere.
6. Hemmapriserna har överskridande intäkter. Den genomsnittliga inkomstkvoten är 30 procent. I några tunnelbanor är det skyrocketed till 40 eller 50 procent. Tyvärr är tunnelbanor också där jobben är. Det tvingar ungdomar att betala mer att hyra för att vara nära ett jobb som inte betalar tillräckligt för att köpa ett hus.Trettiotvå procent av hemförsäljningen idag kommer till första gången homebuyers, jämfört med 40 procent historiskt, säger NAR. Typiskt är denna köpare 32, tjänar $ 72 000 och betalar $ 182, 500 för ett hem. Ett tvåinkomstpar betalar i genomsnitt $ 208, 500.
7. Husägare tar inte så mycket kapital ut ur sitt hem. Hushållens eget kapital ökade till 85 miljarder dollar 2006. Det kollapsade till mindre än 10 miljarder dollar 2010 och var kvar till 2015. År 2017 hade det bara stigit till 14 miljarder dollar. Obamacare är en anledning till det. Konkursansökningar har fallit 50 procent sedan ACA godkändes. År 2010 arkiverades 1,5 miljoner människor. År 2016 gjorde endast 770, 846.
8. Vissa människor pekar på att de nationella bostadspriserna har överskridit sin topp i 2006. Men när de justeras för 11 års inflation är de bara på 2004 års nivå. Mellan 2012 och 2017 har hushållens priser ökat med 6,5 procent per år i genomsnitt. Mellan 2002 och 2006 steg de 7,5 procent årligen. År 2005 höjde de 16 procent.
9. Homebuilders fokuserar på high end homes. Nya bostäder är större och dyrare. Medelstorleken på ett nytt enda familjehem är nästan 2 700 kvadratmeter. Det jämförs med 2 500 kvadratmeter år 2006.

Vad kan orsaka en kollaps

Högre räntor har orsakat en kollaps tidigare. Det beror på att de gör lån dyrare. Det saktar hembyggen, minskar utbudet. Men det saktar också utlåningen, vilket minskar efterfrågan. Sammantaget kommer en långsam och stadig räntehöjning inte att skapa en katastrof.

Det är sant att högre räntor gick före bostadssammanhängningen under 2006. Men det beror på de många låntagarna som hade räntebärande lån och justerbara räntor. Till skillnad från ett konventionellt lån stiger räntorna tillsammans med kursen för matade medel. Många hade också inledande teaserräntor som återställdes efter tre år. När Federal Reserve höjde räntorna samtidigt som de nollställdes fann de att låntagarna inte längre hade råd med betalningarna. Hushållens priser sjönk samtidigt, så att dessa hypotekslån inte kunde göra betalningarna eller sälja huset. Därför var standardpriserna så höga.

Historien om den matade fondens ränta visar att Fed höjde priserna för snabbt mellan 2004 och 2006. Räntan var 1,0 procent i juni 2004 och fördubblades till 2,25 procent i december. Det fördubblades igen, till 4,25 procent, senast december 2005. Sex månader senare var kursen 5 25 procent.

Fed höjde räntorna mycket långsammare sedan 2015. Den ökade den till 0,5 procent i december 2015. Den ökade den 1/4 poäng i slutet av 2016 och till 1,25 procent i juni 2017.

Fastighetsmarknaden kan kollapsa om banker och hedgefonder återvänder till investeringar i riskabla finansiella produkter. Dessa derivat var en viktig orsak till finanskrisen. Banker skivade upp realkreditlån och vidareförsälja dem i värdepapperslån. Dessa värdepapper var en större verksamhet än inteckningarna själva. Det är därför som banker sålde inteckning till nästan alla. De behövde dem att stödja derivaten.De skivade upp dem så att dåliga inteckningar var gömda i buntar med bra. Då när låntagare misslyckades, misstänktes alla derivat för att vara dåliga. Därför orsakade nedgången av Bear Stearns och Lehman Brothers.

Trump-skattereformplanen kan utlösa ett prisfall som kan leda till en kollaps. Kongressen har föreslagit att avdrag för avdrag för räntesatser för hypotekslån tas bort. Det avdraget uppgår till 71 miljarder dollar. Det verkar som ett federalt stöd till bostadsmarknaden. Skatteavbrotten hjälper bostadsägare med en genomsnittlig nettovärde på $ 195, 400. Det är mycket större än hyresgästenes genomsnittliga värde på 5 400 USD. Även om skatteplanen håller avdraget, tar skatteplanen bort mycket av incitamentet. Trumps plan ökade standardavdraget. Som ett resultat skulle amerikanerna inte längre specificera. När det händer skulle de inte kunna dra nytta av ränteavdraget. Fastighetsbranschen motsätter sig skatteplanen.

Marknaden skulle kunna kollapsa om avkastningskurvan på U. S. Treasury noter blev inverterad. Det är då räntesatserna för kortfristiga treasurys blir högre än långsiktiga räntor. Normala kortfristiga räntor är lägre eftersom investerare inte kräver en hög avkastning för att investera i mindre än ett år. När det inverts betyder det att investerare tycker att kortsiktiga är riskfyllda än långsiktiga. Det spelar kaos med hypoteksmarknaden och signalerar en lågkonjunktur. Avkastningskurvan inverterade före nedgången 2008, 2000, 1991 och 1981.

Kommer huspriserna att falla?

I den senaste bostadsbubblan skickade homebuilders tillstånd för nybyggnation. Det var mindre än 1 miljon år 1990 under lågkonjunkturen. Den steg steg gradvis under 1990-talet och översteg 1 miljon år 1998. Den var kvar på den nivån fram till 2002, då den översteg 1. 5 miljoner. Det slog ny rekord på 2 miljoner 2004 och 2005. År 2006 började bostadspriserna falla. Homebuilders sökte mer än 1. 5 miljoner tillstånd. Det föll till mindre än 1 miljon år 2007. År 2009 hade det kollapsat till 500 000.

De har bara gradvis återhämtat sig till 1, 3 miljoner år 2017. De förväntas drifta lägre till 1. 1 miljon senast 2020.

När kommer bostadsmarknaden att krascha igen?

Nästa marknadskrasch kommer att inträffa år 2026, enligt professor Teo Nicholas, Harvard Extension School. Han baserar det på en studie av ekonomen Homer Hoyt. Fastighetsbooms-och-byst har följt en 18-årig cykel sedan 1800. De enda undantagen var andra världskriget och stagflation.

Nicholas säger att fastighetsmarknaden 2017 fortfarande ligger i expansionsfasen. Nästa fas, hypersupply, kommer inte att inträffa förrän hyresnivåerna börjar öka. Om det inträffar medan Fed höjer räntorna kan det orsaka en krasch.

Om du är en av de flesta amerikaner som är oroliga, så finns det sju saker du kan göra för att skydda dig från en fastighetsolycka.

Köp ett hus att bo i, inte att vända. Två tredjedelar av bostäderna förlorade i finanskrisen var andra och tredje hem.När försäljningspriset sjönk under hypotekslånet gick ägarna bort. De höll sina hem, men förlorade sina investeringar.

1. Få en fast ränta. När hypotekslån stiger kommer din betalning att vara densamma. Om det här betyder att du bara har råd med ett mindre hem, så var det. Det är bättre än att ta en risk och förlora det senare.
2. Om du får ett lån med rörlig ränta, ta reda på vad räntan kommer att bli när den återställs. Beräkna den månatliga betalningen och se till att du har råd att betala den med din nuvarande inkomst. Ta skillnaden mellan den framtida betalningen och vad du betalar idag med den lägre räntan och spara den. På så sätt får du pengarna att betala din inteckning om din inkomst faller.
3. Köp det värsta huset i det bästa området du har råd med. Se till att området har bra skolor, även om du inte planerar att ha barn själv. Potentiella köpare kommer. Du kan alltid förbättra huset genom åren om din inkomst tillåter. Bra stadsdelar kommer inte att drabbas lika mycket i nästa nedgång som fattigare områden. De kommer också att studsa tillbaka snabbare.
4. Se till att ditt hus har minst tre sovrum. Det kommer att locka familjer om du behöver sälja.
5. Det bästa sättet att skydda dig själv är med en väl diversifierad tillgångsportfölj. Diversifiering innebär en balanserad blandning av aktier, obligationer, råvaror och eget kapital i ditt hem. De flesta finansiella planerare inkluderar inte eget kapital som en tillgång, men de borde. Det är den största tillgången som de flesta människor äger.
6. För att begränsa skadorna på en fastighetskollaps, köp det minsta hem du rimligen kan leva i. Försök att betala din hypotekslån tidigt, så du förlorar inte ditt hem i en nedgång. Förbättra dina investeringar i aktier, obligationer och råvaror så att de motsvarar eller överstiger ditt eget kapital. Om det finns en aktivbubbla i bostäder, böj inte efter frestelsen att refinansiera och ta ut kapitalet. Istället, kolla din tillgångsallokering för att se till att den fortfarande är balanserad.