ÄR det möjligt att tida fastighetsmarknaden?

Det är troligt att miljarder fastigheter tycoons som New York Donald Trump, Chicago Sam Zell och Santa Barbara Tom Barrack skulle kollektivt överens om att ingen kan tid på fastighetsmarknaden, inte ens dem. Det kan leda till att du undrar: Om proffsen inte kan tida marknaden, hur kan du?

Till att börja med kan du använda samma tekniker som har fungerat för många som lever av creed: Köp lågt och sälja högt.

Det första steget är att bestämma vilken typ av fastighetsmarknad som finns i din stad.

Typ av fastighetsmarknader

Även om det finns många variationer och vändningar faller fastighetsmarknaderna i tre kategorier:

• Köparens marknader
  Köparens marknader finns när är mer lager, vilket betyder hus till salu, än köpare. Eftersom köpare har många bostäder att välja mellan, kommer inte varje hem till salu att sälja. De flesta experter är överens om att om sex månader eller mer av lager är på marknaden är det en köpares marknad. Observera också att på köparens marknader leder färre antal köpare till färre försäljningar, vilket kan ske medianpriserna.
• Säljarens marknader
  Omvänt finns det på köparens marknader fler köpare än ledigt lager. Eftersom det finns färre bostäder för köpare att välja bland, kommer nästan varje hem att sälja. Typiskt finns det mycket mindre än sex månaders lager på en säljare marknad. På extrema säljare marknader finns det mindre än två månaders lager i reserven.
• Neutralmarknader
  Neutralmarknaderna är balanserade. Typiskt är räntorna överkomliga och antalet köpare och säljare på marknaden utjämnas. Vågarna tippar inte i någon riktning, vilket betyder att marknaden är normal utan att det uppstår flyktiga svängningar. Inventarier är i allmänhet omkring fyra månader, ge eller ta.

  Observera att bra köp finns på neutrala marknader, men det finns inga övergripande indikationer som gynnar köpare över säljare eller vice versa.

Köp på köparens marknad

Om du ska köpa ett hem och har råd att vänta på primo-förhållanden är det en köpares marknad det finns ingen bättre tidpunkt. Här är några fördelar med att köpa på en köpares marknad:

• Lägre försäljningspris
  Säljare är mer villiga att rulla och hantera eftersom de vet eller borde veta att om de vägrar att acceptera ditt inköpsbud kan de inte ta emot en annan. När färre hem säljer faller priserna vanligtvis.
• Köpare kan beordra koncessioner
  Köpare kan be säljare att betala sina stängningskostnader, förutsatt att deras långivare kommer att tillåta krediten. Köparna kan också förvänta sig att säljare ska betala för speciella rapporter såsom skadedjurskontroll eller takcertifiering och hemgaranti.
• Eventuella erbjudanden är mer acceptabla
  Säljare är vanligtvis mer behagliga att acceptera ett villkorligt erbjudande som är beroende av att köparen säljer köparens befintliga hem. Ett erbjudande i handen är bättre än inget erbjudande alls.
• Förfrågan om reparationer som enkelt förhandlas fram
  Om hemmet behöver reparera eller uppdatera sina system, kommer säljare ofta att kreditera köparen för reparationer eller fixa det eller de problem som noteras av en heminspektör.
• Köpare kontrollerar transaktionen
  Köpare kan begära längre inspektionsperioder, förlänga stängningsfrister och be om tidig besittning - villkor som automatiskt skulle avvisas på säljarens marknad.

Köp på säljarens marknad

Om en köpare inte har något brådskande att köpa ett hem, är säljarens marknad inte en idealisk tid att köpa. Här är några nackdelar med att köpa ett hem på säljarens marknad:

• Topppris
  Flera erbjudanden är vanliga. Säljare kommandoradspris och få det, ibland mer.
• Inga medgivanden
  Säljare är ovilliga att betala någon av köparens stängningskostnader eller betala för inspektioner.
• Eventuella erbjudanden sker sällan
  Säljaren vill inte vänta på köparens hem att sälja.
• Förfrågan om reparationer är inte hedrad
  Säljare berättar vanligtvis köpare att köpa hemmet "som det är".
• Säljare kontrollerar transaktionen
  De flesta säljare kommer inte böja sig från originalet kontrakt, oavsett omständigheterna, eftersom det finns tre fler köpare runt hörnet.

Försäljning på en köpares marknad

Om en säljare inte behöver sälja, kan det vara en nackdel att sätta ett hem på marknaden på en köpares marknad.

Här är nackdelar att sälja på en köpares marknad:

• Lowball erbjuder
  Säljare på mjuka marknader förlorar eget kapital. Liten efterfrågan på bostäder sätter press på försäljningspriser, vilket leder till att köpare gör lowball-erbjudanden.
• Köpare förväntar sig koncessioner
  Köparna kommer att be säljarna att betala för stängningskostnader, vilket sänker säljarens nettoprovenu.
• Eventuella erbjudanden är mer riskfyllda
  Om köparens hem inte säljer, kommer inte heller säljaren, och vid den tiden, antalet köpare oftast att minska ännu mer.
• Köparna kräver reparationer
  Alla de små saker som säljaren har avstått, kommer att dyka upp i heminspektionen och köpare förväntar sig att säljare ska fixa dem.
• Säljare kontrollerar inte transaktionen
  Köpare tenderar att begära "out" -klausuler som skulle låta dem gå bort från affären hela vägen till stängning.

Säljer på en säljare marknad

Det här är den bästa tiden att vara hemma säljare. Här är några fördelar med att sälja på säljarens marknad:

• Högre försäljningspris
  Prisförhållandena till försäljningen är lägre på säljarens marknader, vilket innebär att säljare anger högre priser, ibland över listan.
• Koncessionsavslag
  Säljare nekar att betala köparens stängningskostnader, och de avvisar ofta erbjudanden som ber om betalningar från säljare.
• Eventuella erbjudanden är sällsynta
  Köpare hittar det lättare att sälja sina hem och inser att säljare inte kommer överens om ett kontingentbjudande med 10 köpare i vingarna.
• Köparna begär sällan reparationer
  Köpare får fortfarande heminspektioner men lämnar en begäran om reparationer, accepterar egendomen "som det är".
• Säljare kontrollerar transaktionen
  Det är vanligt för säljare att förhandla om kortare inspektionsperioder och förvänta sig att köpare avstår från vissa händelser såsom bedömning eller låneansvar.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}