Vad är HUD-1-förlikningsdeklarationen?

HUD-1-avvecklingsförklaringen är en vanlig statsfastighetsform som en gång använts av avvecklingsagenten (även kallad stängningsagenten) för att specificera alla avgifter som en låntagare och säljare åläggs för en riktig egendomstransaktion. Det används vanligtvis inte längre förutom ett undantag. Ursprungligen ett dokument som utvecklats av U. Department of Housing and Urban Development, var det utformat för att ge varje part en fullständig lista över sina inkommande och utgående medel.

Avgifter som är förknippade med transaktionen men betalas före stängning inkluderades också på HUD. De är normalt märkta "POC", för betalda utanför stängning.

Här är en skrivarvänlig version av HUD-1 som du kan skriva ut och använda för att följa texten.

När användes HUD-1?

Föreskrifterna för lagen om fastighetsförlikningsförfaranden (RESPA) krävde att HUD-1-formuläret ska användas som standardform för fastighetsavveckling i alla transaktioner i USA som innefattar federalt relaterade hypotekslån. Där jag jobbar, användes den för nästan alla transaktioner som involverar en köpare och säljare, inklusive kassaskåp. Om du ansökt om hypotekslån senast 3 oktober 2015, borde du ha fått ett HUD-1-meddelande. Sedan oktober 2015 började låntagarna ta emot ett formulär som kallas "Closing Disclosure" istället för en HUD-1 för de flesta typer av hypotekslån som svar på TILA RESPA Integrated Disclosures eller helt enkelt TRID, vilket omarbetade hur hypotekslån behandlas och avslöjas.

Var används en HUD-1 idag?

HUD-1-avvecklingsdeklarationen används dock fortfarande för omvända hypotekslån. Dessa typer av inteckningar är mycket populära bland säljare över 62 år som vill dra ut eget kapital. Under perioden 3 till 10 år efter en kort försäljning före 2015, begär långivare ofta en kopia av den gamla HUD-1 för att bevisa det datum som fastigheten stängdes.

När distribueras HUD-1?

Före 3 oktober 2015 uppgav RESPA att låntagare skulle få en kopia av HUD-1 minst en dag före avveckling. I det verkliga livet kan inlämnanden fortfarande lätt komma inom några timmar före stängning. De flesta köpare och säljare studerade uttalandet på egen hand, med deras fastighetsmäklare och med avvecklingsagenten. Den ideen är att ju fler personer som granskar det, desto mer sannolikt kommer det att upptäckas fel.

När det gäller både HUD-1 och Closing Disclosure, anta inte att stängningsmedlet alltid är korrekt. Fel händer. Jag har varit i mer än en stängning där ett fel hittades i sista minuten. Fråga så många frågor som behövs för att hjälpa dig att förstå alla avgifter.

Översikt över HUD-1-formuläret

För att bättre förstå HUD-1-avvecklingsutlåtandet, här är en linjeöversikt över de viktigaste delarna av formuläret.

Avsnitt L, Avvecklingsavgifter: Linjer 700-1400

Om du har skrivit ut HUD-1, vänd till Avsnitt L på sidan 2. Det är där många poster tabuleras innan de vidarebefordras till sida 1. Kolumner innehåller avgifter som betalas från antingen låntagarens eller säljarens medel. Ditt avslutande uttalande kommer antagligen inte att ha poster i alla rader.

Avsnitt 700, Byråns kommissioner

I det här avsnittet behandlas kommission betalad till fastighetsbyråer. Linjerna 701 och 702 visar hur uppdrag delas mellan två deltagande organ.

Provisioner betalas vanligtvis från säljarens medel. En köparens agent som säljer en bostad för försäljning kan dock betala av hans eller hennes klient, inte säljaren.

Avsnitt 800, Objekt som kan betalas i samband med lån

Inbetalningarna på dessa linjer betalas oftast från köparens medel, men i vissa fall accepterar säljare att betala specificerade belopp för att hjälpa köparen nära.

Linje 801 visar den avgift som långivaren debiteras för att behandla eller härröra från lånet. Om avgiften är en procentandel av lånebeloppet, kommer procentsatsen att anges.

Linje 802 används för att spela in de "poäng" laddade av långivaren. Varje punkt är 1% av lånebeloppet.

Linje 803 används för att registrera bedömningsavgifter. Du kan ha betalat avgiften när du ansökt om lånet. Om så är fallet ska det markeras "POC", för betalt utanför stängningen. Beloppet skulle visas, men skulle inte inkluderas i de totala avgifterna som du tar till förlikning.

Linje 804 används för att registrera kostnaden för kreditrapporten om den inte ingår i ursprungsavgiften.

Linje 805 innehåller avgifter för inspektioner som gjorts på begäran av långivaren. Andra skadedjur och strukturella inspektioner registreras i ett annat område.

Linje 806 är för en ansökningsavgift som kan krävas av ett bolag för privat hypotekslån (PMI).

Linje 807 används endast för låneanslagstransaktioner, där köparen tar över säljarens befintliga inteckning.

Linjerna 808 till 811 används för diverse artiklar som är kopplade till lånet, till exempel avgifter som betalas till en hypotekslån.

Avsnitt 900, Objekt obligatoriska av långivaren ska betalas i förväg

Dessa avgifter betalas vanligtvis av köparen. De är alla saker som långivaren behöver, men som inte alltid betalas till långivaren.

Linje 901 används för att registrera ränta som samlas in för avräkning för tidsperioden mellan stängning och den första månatliga betalningen.

Linje 902 visar hypoteksförsäkringspremier som betalas vid avräkning. Escrow reserver för hypotekslån försäkras senare. Om din inteckning försäkring är en schablonbelopp som är bra för lånets livstid bör det noteras.

Linje 903 används för att registrera riskförsäkringspremier som måste betalas vid avräkning för att få omedelbar försäkring på fastigheten. Det används inte för försäkringsreserv som kommer att gå in i escrow.

Linjerna 904 och 905 är avsedda för diverse föremål, såsom översvämningsförsäkring, bostadsförsäkring, kreditförsäkrings- och invaliditetsförsäkringspremier.

Avsnitt 1000, Reservering Inlåning med Långivare

I det här avsnittet används för att specificera spärrmedel som upplåts av långivaren från låntagaren för sådana som riskförsäkring och fastighetsskatt. Antalet laddade månader varierar, men det finns gränser för hur mycket långivaren kan samla.

Låntagaren betalade aktuella avgifter för utgifterna i avsnitt 900. Anmälningarna i raderna 1001-1007 avser medel som används för att starta låntagarens spärrkonto, från vilken långivaren betalar nästa års premier. Varje hypotekslån inkluderar ett belopp som täcker en del av dessa återkommande kostnader.

Linje 1008 är en spärrjustering som beräknas av avvecklingsagenten genom att jämföra olika spärrformler. Detta steg är att se till att långivaren inte samlar in mer spärrmedel än vad som är tillåtet. Figuren är alltid noll eller ett negativt tal.

Avsnitt 1100, Avgiftsavgifter

Avgifter på titeln inkluderar avgifter som är direkt relaterade till överföring av titlar, till exempel titelundersökning, titelsökning, dokumentförberedelse och avgifter för titelförsäkring. De debiteras normalt för köparen.

Juridiska avgifter inkluderar avgifter för både låntagarens och säljarens advokater, och ibland en advokat för långivaren. Andra poster som omfattas av detta avsnitt är avgifter för stängningsagenter och notarier. När en person utför många uppgifter kan avgifterna klumpas ihop. Linje 1101 används för att registrera avvecklingsagentens avgift.

Avgifterna för abstrakt eller titelsökning och undersökning anges i raderna 1102 och 1103. Om samma person utför båda uppgifterna kommer en klumpsumma att läggas in i rad 1103. Om personen som utför arbetet är ett titelbolag eller advokat, avgifter debiteras senare, i linjerna 1107 eller 1108.

Linje 1104 visar avgifter för titelförsäkringsbindaren (kallas också ett försäkringsbrev). Betalning för titelförsäkringar bokas senare.

Linje 1105 registrerar avgifter för gjorda förberedelser och sådana räkningar som arbete på inteckningar och anteckningar.

Avgiften debiteras av en notarius publicus för att verifiera utförandet av förlikningsdokumenten anges på rad 1106.

Linje 1107 beskriver advokatavgifter.

Linje 1108 är kostnaden för titelförsäkring (förutom kostnaden för bindemedlet).

Linjerna 1109 och 1110 är informationslinjer som beskriver kostnaderna för de separata försäkringsvillkoren för låntagare och långivare. (Endast linje 1108 framförs.)

Linjerna 1111 till 1113 används för att ange andra titelrelaterade avgifter som varierar beroende på plats. Inkomster kan innehålla en avgift till en länssamlare för ett skattecertifikat eller en avgift till en privat skatteservice.

Avsnitt 1200, Regeringsinspelnings- och överföringsavgifter

Detta avsnitt används för att specificera avgifter som kostnader för registrering av handlingar och inteckningar och avgifter för skattefrimärken.

Avsnitt 1300 och 1400, Extra Avvecklingsavgifter och Totals

Avsnitt 1300 används för att registrera undersökningsavgifter och inspektioner för sådana skadedjur, blybaserad färg och radon. Strukturella inspektioner och inspektioner för uppvärmning, rörmokare eller elektrisk utrustning kan också ingå.Om någon av parterna köper en hemgaranti kommer debiteringen att anges i det här avsnittet.

Linje 1400 är den totala avvecklingsavgiften betalad från låntagarens och säljarens medel. De anges också i sektionerna J och K, rad 103 och 502.

Avsnitt J Sammanfattning av låntagarens transaktion: Linjer 100-303

Tillbaka till sidan 1 i formuläret HUD-1 hittar du avsnitt J och K, som beskriver låntagarens och säljarens specificerade transaktioner.

Avsnitt 100, Bruttobelopp Betalning från låntagare

Linje 101 anger fastighetens brutto försäljningspris.

Avgifter för personlig egendom (t.ex. varor som draperier, tvättmaskin, torktumlare, utemöbler och dekorativa föremål som köpts från säljaren) anges på 102.

Rad 103 visar de totala avvecklingsavgifterna för låntagaren framåt från linje 1400.

Linjerna 104 och 105 avser belopp som låntagaren betalar eller tidigare betalats av säljaren.

• Inlägg som debiteras låntagaren inkluderar en balans i säljarens depåkonto om låntagaren antar lånet.
• Låntagaren är skyldig säljaren en del av oupplånade hyror.

Linjerna 106 till 112 är för varor som Säljaren har betalat i förskott. Till exempel måste köparen ersätta säljaren för sin prorerade del av länskatter om säljaren betalat en årsredovisning. Varje person betalar avgifter för den tid de ägde fastigheten.

Linje 120 är bruttobeloppet som betalas från låntagaren. Det är summan av linjerna 101 till 112.

Avsnitt 200, Belopp betalda av eller i uteslutande av låntagare

Dessa är alla poster för medel som låntagaren kommer att få vid stängning.

Linje 201 ger köparen kredit för den mängd allvarliga pengar som betalats när erbjudandet godkändes.

Linje 202 är beloppet för det nya lånet som betalas till låntagaren av långivaren.

Linje 203 används när låntagaren antar ett lån eller tar titeln underlagt ett befintligt lån eller lån på fastigheten.

Linjerna 204 till 209 används för att lista diverse varor betalda av eller på uppdrag av köparen. De kan innehålla sådana föremål som ett ersättning säljaren gör för reparationer eller byte av föremål. Detta område används också när säljaren accepterar en notering från låntagaren för en del av inköpspriset.

Linjerna 210 till 219 är för räkningar som säljaren ännu inte har betalat, men är skyldig till hela eller en del av. Skatter och bedömningar listas, men området kan också innehålla hyror som samlats i förskott av säljaren för en period som sträcker sig bortom avvecklingsdagen.

Linje 220 är summan för alla poster i sektion 200. Summan läggs till låntagarens intäkter.

Avsnitt 300, Likvida medel från / till låntagare

Linje 301 är en sammanfattning av det totala beloppet som betalas av låntagaren.

Linje 302 är en sammanfattning av alla objekt som redan betalats av eller för låntagaren.

Linje 303 är skillnaden mellan linjerna 301 och 302. Det visar oftast hur mycket pengar låntagaren måste få till stängning. Det kan vara ett negativt tal, vilket indikerar att låntagaren kommer att få medel tillbaka vid stängning.

Avsnitt K, Sammanfattning av säljarens transaktion: Linjer 400-603 Linjer 400-603

Till höger om avsnitt J (Sammanfattning av låntagarens transaktion) hittar du avsnitt K som sammanfattar säljarens transaktioner .

Avsnitt 400 , Bruttobelopp på grund av säljaren

Beloppen i detta avsnitt läggs till säljarens medel.

Linje 401 anger försäljningspriset på fastigheten.

Anteckningar för personliga egendom (sådana som draperier, tvättmaskin, torktumlare, utemöbler och dekorativa föremål som säljaren kan sälja till köparen) är upptagna på 402.

Linjerna 404 och 405 är för andra belopp som är skyldiga Låntagaren eller tidigare betalad av säljaren, till exempel:

• Om låntagaren antar säljarens lån måste han / hon återbetala säljaren för saldot på säljarens depåkonto.
• Köparen är skyldig säljaren en del av oupplånade hyror.

Linjerna 406 till 412 gäller för varor som Säljaren har betalat i förskott. Till exempel kan köparen behöva ersätta säljaren för en proraterad del av länskatter om säljaren betalat en årsredovisning men inte äger fastigheten under hela året.

Linje 420 är bruttobeloppet till följd av säljaren. Det är summan av linjerna 401 till 412.

Avsnitt 500, Minskningar i belopp på grund av säljaren

Beloppen i detta avsnitt dras av säljarens medel.

Linje 501 används när säljarens fastighetsmäklare eller annan part håller låntagarens allvarliga pengar och betalar det direkt till säljaren.

Linje 502 innehåller siffran från Linje 1400, säljarens totala avgifter enligt beräkningen i avsnitt L.

Linje 503 används om låntagaren antar eller tar titeln föremål för befintliga avgifter som dras av från försäljningspriset.

Linjerna 504 och 505 gäller för första och / eller andra lån som kommer att betalas ut som en del av en uppgörelse (inklusive upplupen ränta).

Linjerna 506 till 509 visas som tomma linjer för diverse poster.

Linje 506 används för att registrera inlåning som betalats av låntagaren till säljaren eller annan part som inte är avvecklingsagent. Detta är något annorlunda än posten i 501. I det här fallet överför parten som innehar fonderna det till avvecklingsagenten som ska betalas vid stängning.

Dessa linjer kan också användas för att lista ytterligare avgifter som mycket betalas vid avveckling för att rensa titeln till fastigheten.

Linjerna 510 till och med 519 är för räkningar som säljaren ännu inte har betalat, men är skyldig till hela eller en del av. Skatter och bedömningar listas, men området kan också innehålla hyror som samlats i förskott av säljaren för en period som sträcker sig bortom avvecklingsdagen.

Linje 520 är summan för alla poster i avsnitt 500. Summan avräknas från säljarens intäkter.

Avsnitt 600, Kontanter vid avräkning till / från säljare

Linjer 601 är bruttobeloppet till följd av säljaren, från rad 420.

Linje 602 innehåller summan av sänkningar i säljarens intäkter från linje 520. < Linje 603 är skillnaden mellan linjerna 601 och 602.Det anger vanligtvis ett kontantbelopp som betalas till säljaren, men det är möjligt för säljaren att skulda pengar vid stängning. Till exempel kan säljaren vara skyldig mer på första och andra inteckningar än som återvinns i kontraktet.

Om du fick en HUD-1 som en del av din hemköpstransaktion, kom ihåg att det är en av de avslutande dokumenten som du ska behålla.

Redigerad av Elizabeth Weintraub. Hemköpare på balans.