Hur man kvalificerar sig till en kort försäljning

Kortförsäljning är en het buzz frasen, men inte varje säljare kvalificerar sig för den. Vissa säljare som bestämmer att deras hem inte kommer att sälja till det pris de hade föreställt, börjar ofta undra om de borde göra en kort försäljning. En kort försäljning löser inte alltid problem, men det kan med största säkerhet skapa problem. Kort försäljning är inte alltid "spara nåd" vissa hemförsäljare skulle vilja tro.

Vad är en kort försäljning?

En kort försäljning sker när långivaren är kortsluten på ett inteckning, vilket innebär att långivaren accepterar mindre än det totala belopp som förfaller.

Om din inteckning är $ 100 000, men ditt hem är värt, säg $ 90 000, är ​​du $ 10 000 kort, inte inklusive kostnader för att stänga försäljningen, såsom fastighetsprovisioner, inspelningsavgifter eller titlar och spärravgifter . Det är möjligt att få en kort försäljning om ditt bolånsaldo matchar försäljningspriset eftersom det fortfarande finns stängande kostnader som kommer att slänga försäljningen till "kort" territorium.

Ibland, för att undvika att gå igenom kostnaderna för avskärmning, kommer en långivare att bestraffa en kort försäljning genom att låta en köpare köpa hemmet för mindre än hypotekslånet medan hemmet befinner sig i förskärmningstiden. Ett förskärmningsstadium är ett av de tre stadierna av avskärmning.

Här är exempel på en kort försäljning:

• Säljaren tecknar ett noteringsavtal med en fastighetsmäklare som är föremål för försäljning som en kort försäljning med godkännande från tredje part.
• Agenten finner en köpare som gör ett erbjudande baserat på marknadsvärde, vilket ofta är mindre än beloppet på hypotekslånet.

• Säljaren accepterar köparens inköpsbud.
• Säljarens långivare accepterar köparens inköpsbud.
• Transaktionen stängs när köparen levererar fonderna, långivaren släpper ut lien, och säljaren levererar gärningen.

I saga land bor alla lyckliga någonsin efter. Förutom säljaren. Det finns konsekvenser.

Kvalifikationer för en kort försäljning

Innan du ständigt klättrar ombord på kortförsäljningsvagnen, överväga följande för att avgöra om du kan kvalificera dig för en kort försäljning. Om du inte kan svara på ja på alla fyra kraven kan du inte kvalificera dig för en kort försäljning.

• Hemets marknadsvärde har minskat.

  Hård jämförbar försäljning måste bevisa att hemmet är värre mindre än det obetalda balansen på grund av långivaren. Denna obetalda balans kan innehålla en förskottsavgift.

• Bolån är i eller nära standardstatus.

  Det brukade vara att långivare inte skulle betrakta en kort försäljning om betalningarna var aktuella, men det är inte längre fallet. Inse att andra faktorer bidrar till en potentiell standard är många långivare angelägna om att ta bort framtida problem vid passet. Det är inte alltid nödvändigt att vara i standard.

• Säljaren har fallit på svåra tider.

  Säljaren måste lämna in ett brev av svårigheter som förklarar varför säljaren inte kan betala skillnaden vid försäljning, bland annat varför säljaren har eller kommer sluta göra de månatliga betalningarna.

  Några exempel som inte utgör ett ont är:

  1. Dåliga köpbeslut. Blåser din lönecheck på ett hemmabiosystem med surroundljud kvalificeras inte som svårigheter.
  2. Olycklig med grannarna. Även om alla bostäder i ditt block har blivit till krukväxthus, kommer det inte att vara svårt.
  3. Köp ett annat hem. Långivaren bryr sig inte om du har bestämt att hemmet inte längre är lämpligt för dig eller din familj och faktiskt, om du har köpt ett annat hem, kanske du inte alls kvalificerar dig för en kort försäljning.
  4. Graviditet. Att öka storleken på din familj eller starta en familj anses inte som ett ont.
  5. Flytta in i en lägenhet. Om du väljer att flytta hemifrån är det ett livsstilsbeslut och inte en mycket bra anledning att överge ditt hem.
  Exempel på svårigheter är:
  1. Arbetslöshet
  2. Skilsmässa
  3. Medicinsk akut / plötslig sjukdom
  4. Konkurs
  5. Död
• Säljaren har inga tillgångar

  Långivaren kommer sannolikt vilja se en kopia av säljarens avkastning och / eller ett finansiellt uttalande. Om långivaren upptäcker tillgångar kan långivaren inte ge den korta försäljningen eftersom långivaren kommer att känna att säljaren kan betala den korta skillnaden. Säljare med tillgångar kan fortfarande få en kort försäljning men kan behöva betala tillbaka underskottet.

  Till exempel, om säljaren har pengar på ett sparkonto, äger andra fastigheter, aktier, obligationer eller till och med IRA-konton, kommer långivaren sannolikt att bestämma att säljaren har tillgångar. Långivaren kan dock rabatt på det belopp som säljaren måste betala tillbaka.

  Många enheter är resultatet av kort försäljning, men det finns ingen säljaresultat för försäljning.

Korta försäljningseffekter

En kort försäljning beror på att en köpare gör ett erbjudande att köpa.

Om du inte får ett erbjudande kommer du inte att kvalificera dig för en kort försäljning. Så även om du uppfyller alla andra kriterier är det möjligt att ingen kommer att köpa den korta försäljningen. Det är också beroende av att långivaren accepterar köparens erbjudande. Om långivaren avvisar erbjudandet kommer en kort försäljning inte att äga rum.

• Skatteeffekter

  Om långivaren godkänner den korta försäljningen kan långivaren ha rätt att utfärda dig en 1099 för den korta skillnaden på grund av en bestämmelse i IRS-koden om skuldförlåtelse. Många situationer är befriade från skuldförlåtelse i enlighet med lagen om skuldförlust för hypotekslån från 2007.

  Du borde prata med en fastighetsadvokat och en skattkonsulent för att bestämma hur mycket korta försäljningsskatteeffekter det är och om du har råd att betala de skatterna om något.

• Blemished Credit Report

  Medan en kort försäljning inte kommer att dyka upp på din kredit rapport, kommer lånet status. För de som är i standard är det en förutskärning som har blivit inlösen, som ofta rapporteras som Betald i full för mindre än godkänd .Kort försäljning påverkar kreditbetyg. Medan skador på din kreditrapport kanske inte verkar vara så illa som en avskärmning till dig, kan inte kreditgivare göra skillnaden.

Med allt detta finns det alltid undantag för att kvalificera sig för en kort försäljning. Det finns några typer av kort försäljning, beroende på långivare riktlinjer, som inte har några kvalifikationer alls.

Sök alltid juridisk rådgivare innan du försöker utföra en kort försäljning. En fastighetsmäklare kan inte ge dig juridisk rådgivning.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}