Hyresgäster i vanliga 1031-utbyten

Av C. Grant Conness, VD, 1031 Alternativgrupp

Är du trött på dessa telefonsamtal vid midnatt och sliten av hassling med dina hyresgäster? Kanske är du frustrerad eftersom du jagar hyreskontroller och reparatörer? Kanske skulle du verkligen vilja sälja din hyra eller lilla bostadshus men du fruktar skattekonsekvenserna. Faktum är att du kanske har tänkt på att köpa en bit av ett nytt köpcentrum, men du kan verkligen inte svänga köpet genom att betala pengar och aldrig faktiskt ens betalat pengar för ett hem.

Om det låter som du, här är de goda nyheterna. Genom att använda 1031 Hyresgäster i Common Exchange kan du sälja den hyres- eller lägenhetsbyggnaden, undvika kapitalvinstskatten och ändå spara dina pengar för dig. Hyresgäster i allmänhet, som kallas TIC, är ett av de bästa sätten som en investerare kan delta i ägandet av en eller flera högkvalitativa egenskaper, samtidigt som man bevarar rikedom och undviker huvudhinder för fastighetsförvaltning.

Hyresgäster i gemensamt 1031 Exchange tillåter diversifiering

Till exempel, säg att du säljer en fourplex som du har ägt i 15 år, och du har ett eget kapital på $ 400 000. Beroende på hur mycket skuld du fortfarande bär på det, köpeskillingen för din nya investering kan vara cirka en miljon dollar. Medan det är mycket pengar, kan du fortfarande inte kvalificera dig för att köpa en egentligen toppklassig egendom. Om du bestämmer dig istället för att investera i ett TIC, kan $ 400 000 av eget kapital köpa ett miljon dollar intresse i en $ 30 000 000 institutionell klass egendom.

En hyresgäst i gemensam 1031 Exchange möjliggör diversifiering mellan flera olika egenskaper på olika geografiska platser. Du kan investera i ett lager, eller lagringsenheter, ett avancerat hotell, eller ett kontorskomplex, ett sjukhus eller ett bostadshus, eller en lägenhetsbyggnad som värderas i miljoner.

Denna diversifiering kan minska risken för din investeringsportfölj och kan potentiellt öka dess värde.

Fråga en betrodd investeringsrådgivare och inte den person som säljer dig investeringen.

TIPS: Innan du investerar i 1031 Hyresgäster i Common Exchange, se till att en betrodd advokat granskar pappersarbetet och gör din due diligence. Detta inkluderar en eventuell undersökning av den enhet som säljer säkerheten, inklusive att se till att enheten är korrekt licensierad. Det finns en hel del skurkar, får rika snabbt seminarie-scammers, som arbetar i slutet av verksamheten.

IRS-regler för gemensamma hyresgäster 1031 Exchange

IRS-reglerna för en 1031 Exchange måste följas noggrant för att skjuta upp realisationsvinster och avskrivningsavdrag. Den upplåtna egendomen måste ha hållits för investeringar eller används i ägarens handel eller verksamhet.

Fem generella krav på en potentiellt framgångsrik TIC 1031-utbyte är:

1. 100% av intäkterna från försäljningen måste återinvesteras och värdet på den kommersiella ersättningsfastigheten måste vara lika med eller större än den upplåtna egendomen.
2. En kvalificerad mellanhand blir den utsedda säljaren och innehar alla intäkter från försäljningen av den återlämnade egendomen.
3. Det finns en 45-dagars identifieringsperiod, under vilken minst tre "likartade" ersättningsegenskaper måste identifieras skriftligt.
4. Regeln med 200% anger att ett antal ersättningsegenskaper kan identifieras, men deras sammanlagda värde får inte överstiga 200% av den avlästa egenskapens värde.
5. Om fastighetsregeln och 200% -regeln inte gäller ska det sammanlagda marknadsvärdet på de kommersiella fastigheter som förvärvas i börsen innefatta minst 95% av det totala marknadsvärdet av samtliga identifierade egenskaper.

Redigerad av Elizabeth Weintraub. I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.

Av C. Grant Conness, VD, 1031 Alternativgrupp

När ersättningsfastigheten väljs har investeraren 180 dagar från det att den överlåtna fastigheten överfördes till köparen för att stänga den nya fastigheten. Om förfallodagen på investerarens avkastning, med eventuella förlängningar, för det skatteår då återlåtet egendom såldes är tidigare än 180-dagarsperioden, måste 1031-utbytet vara färdigt före det datumet.

Investerare bör också komma ihåg att en del av denna 180-dagarsperiod kan ha använts under 45-dagars identifieringsperiod. Det finns inga tillägg och inga undantag från 45-dagarsregeln, som inkluderar helger och helgdagar. Om tidsgränsen överskrids kan hela utbytet diskvalificeras, och påföljder och skatter följer.

Om en investerare köper ett bråkdel i mer än en egendom är det lämpligt att se till att de schemalagda stängningsdatumen är före tidsfristen.

Hyresgäster i gemensam utbyte och titelförsäkring

Som ägare i en TIC får du en separat handling som gemensam hyresgäst och en titelpolicy som försäkrar din andel av intresse i fastigheten. Du har samma rättigheter som alla andra enskilda ägare.

Kassaflöde och värderingspotential från en gemensam hyresgäst 1031 Exchange

Det finns inkomstpotential i proportion till ditt bråkdelskap, vilket potentiellt kan vara större än det kassaflöde du fått från dina tidigare investeringar.

Kassaflödet kan kompenseras av avskrivningen av din grund i det nya köpet.

Du delar också i eventuell pro rata-uppskattning av fastigheten om den sålts så småningom. En TIC anses vara ett värdefullt planeringsverktyg, eftersom dina arvtagare bör få en förstärkt grund för din undergång.

Redigerad av Elizabeth Weintraub. I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.

Av C. Grant Conness, VD, 1031 Alternativgrupp

Investerare gjorde flera förfrågningar till IRS i början av 1990-talet och begärde förhandsavgöranden om huruvida en odelad (fraktionell) Hyresgäster i gemensamt intresse I fast egendom var ett företag berättigat till skatteuppskjutning enligt avsnitt 1031.

Som svar svarade IRS i oktober 2000 Revenue Procedure 2000-46. Denna procedur uttryckt avser att vissa hyresgäster i gemensamma relationer kan betraktas som partnerskap för federala skattemässiga ändamål och därför inte berättigade till 1031 överväganden.

IRS gjorde det klart att det inte längre skulle utfärda några förhandsavgöranden. Detta beslut upphävdes i mars 2002, följt av inkomsterna 2002-22.

Känd som "Rev. Proc.", Revenue Procedure 2002-22 utgjorde 15 poäng, vilket skulle ses över av IRS när "med tanke på en begäran om en dom att ett odelat bråkdel av hyresfastigheter är inte intresserat för en affärsenhet " - vilket innebär att ett partnerskap som inte skulle kunna kvalificera kan göra risken för utbyte mot en revision och skattekonsekvenser.

Det är dock nästan omöjligt att erhålla förskott. Mycket av den information som krävs för en IRS-granskning är inte ens tillgänglig förrän sponsorn är redo att förvärva egendomen, stänga lånet och sälja intressen till hyresgästerna gemensamt. Därför anledningen till att de flesta sponsorernas råd utfärdar en "bör" eller "vill" skatteutlåtande som finns i memorandumet om privat placering.

Riktlinjer för inkomsterna för hyresgäster i gemensamma 1031-utbyten

Rev. Proc. fastställde tydliga riktlinjer för strukturen, finansieringen och förvaltningen av en hyresgäst i gemensamt ägande. Det tillåter 2 till 35 medeägare, även om sponsorer och långivare kan sätta lägre gränser för vissa fastigheter, som vanligtvis är mellan 10 och 25 investerare.

En man och hustru behandlas ibland som en enskild enhet (beroende på statslag) och ingen av medeägarna får lämna in avkastning som ett partnerskap. Varje mede ägare har rätt att sälja eller dela upp sitt fraktionerade ägande, men först efter att ha erbjudit det till försäljning till de andra. Det finns en proportionell delning av vinst och även skuld (inteckning).

Med dessa tydligare riktlinjer började TIC-industrin allvarligt och lockade ett större antal nya sponsorer, mäklare / återförsäljare och registrerade reps på marknaden. Sedan 1990-talet har det varit enormt intresse för hyresgäster i gemensamma 1031-utbyten. Faktum är att tillväxten i eget kapital har svampat 550% i TICs från 2002 till 2004. Det totala värdet av TIC-investeringar som stängdes 2007 beräknas bli över $ 8. 5 miljarder kronor. Vissa säger att detta nummer är ännu högre - når 10 miljarder dollar (när det gäller hävstångseffekt).

Hyresgäster i vanliga erbjudanden till ackrediterade investerare

Den stora majoriteten av TIC-erbjudanden görs endast till "ackrediterade investerare", vilket innebär att vissa finansiella kriterier måste uppfyllas.

1. Enstaka investerare (eller i kombination med en make) måste ha ett nettovärde större än 1 miljon dollar.
2. En årlig inkomst på $ 200 000 de senaste 2 åren med förväntan om att detta kommer att fortsätta.
3. En gemensam inkomst med maka på $ 300.000 under de senaste 2 åren med förväntan om ingen förändring.
4. Ett företag som LLC, Partnership eller Corporation måste ha tillgångar på minst $ 5 miljoner eller, om tillgångarna är mindre än 5 miljoner dollar, måste varje investerare vara ackrediterad som individ.

Redigerad av Elizabeth Weintraub. I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.

Av C. Grant Conness, VD, 1031 Alternativgrupp

En investerare kan få värdefull hjälp när det gäller att hitta en ersättningsfastighet från ett av de många företag som specialiserar sig på att hantera 1031 utbyten och hyresgäster i vanliga 1031-utbyten. Dessa TIC-specialister har tillgång till ett stort antal investeringsfastigheter och har ofta genomfört olika nivåer av due diligence, inklusive prissammanställningar, upplysningar, nettoresultat, ledighetsrapporter etc.

Vanligtvis har sponsorfirmorna spenderat enorma summor pengar strukturera dessa fastighetserbjudanden för att säkerställa att de uppfyller IRS-kraven för en TIC 1031 Exchange. Ibland knyter sponsorn upp en egendom med ett inköpsavtal och förbereder sedan erbjudandehandlingarna, ofta kallade Private Placement Memorandum (PPM), som sedan marknadsförs via mäklare. Några sponsorer ligger nära fastigheten innan de marknadsförs, men det kan vara dyrare på grund av transportkostnader.

Utvärdera en registrerad investeringsrepresentant

• Välj en registrerad investeringsrepresentant som specialiserat sig på TIC-investeringar. Detta bör ske innan du säljer din investeringsfastighet.
• Utvärdera några möjliga ersättningsegenskaper. Som du gör med din registrerade investeringsrepresentant, bör du granska sponsorerna för varje erbjudande. Vad är deras resultat? Är infrastrukturen i deras företagsorganisation tillräcklig? Är deras chefer, personal och ledning kvalificerade?
• Se till att din investeringsrepresentant har en serie 7 eller serie 22-licens, tillsammans med en serie 63 eller serie 66-licens. Han / hon bör också upplevas i kommersiell fastighet och ha en dokumenterad rekord för framgångsrika TIC-utbyten.

Frågor att fråga Sponsorbolag

• Är sponsorsprogram väl strukturerat och rättvist för investerare?
• Är erbjudandet sammanlagt noggrant, juridiskt och mekaniskt, med de korrekta uppgifterna?
• Är målen som beskrivs i dokumenten uppfyllda?
• Är riskerna förknippade med investeringen tydligt?
• Är programmet med sina tillgångar inrättat med stor sannolikhet för att uppnå målen?
• Är de planerade målen rimliga med tanke på fakta?
• Vilka garantier och reserver finns på plats?

En hyresgäst i gemensam 1031 Exchange tillåter en investerare många val när man söker ersättningsegenskaper.

Det krävs vanligtvis en aktieinvestering på minst $ 100 000, men varje fastighetsutbud kommer att ha ett minimum som har bestämts genom att dividera det totala kapitalet med det möjliga antalet TIC-intressen.

Varje PPM-erbjudande bör utvärderas, analyseras och jämföras med andra konkurrensutsatta förslag. Tidigare, nuvarande och framtida förväntade utgifter, hyresgästen finansiell information, lokalisering och miljöfrågor bör undersökas och omfatta en studie av fastighetsmarknaden för fastighetsmarknaden.

Redigerad av Elizabeth Weintraub. I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.

Av C. Grant Conness, VD, 1031 Alternativgrupp

Vissa företag som hanterar TIC har fullgjort due diligence på en rad möjliga investeringsfastigheter. För att göra detta slutförde registrerade investeringarrepresentanter skyldighet i sitt företag, vanligtvis genom sin due diligence-avdelning. medan andra söker utomstående tjänster av "due diligence consultants" och advokater.

Typ av hyresgäster i vanliga 1031 utbyten

1031 Hyresgäster i gemensamma utbyten kan struktureras på olika sätt, och dessa möjligheter kommer ofta att packas med förvaltning och finansiering på plats.

Ett lån utan återköp erbjuds ibland, vilket hindrar långivaren från att gå efter låntagarens övriga tillgångar vid försummelse. Långivarens säkerhet i lånet är begränsat till värdet av fastigheten.

Men vissa långivare har nyligen börjat kräva att en ansvarig enhet skriver under ansvar om hyrorna från fastigheten inte används för att återbetala lånet utan istället avlämnas för reparationer etc. Andra långivare har fastställt att en TIC och ibland varje enskild köpare måste garantera långivaren mot eventuella framtida miljöfrågor. Investerare uppmanas att noggrant granska lånedokument och PPM för att undvika möjligheten till ansvar långt över deras ursprungliga investering.

Vid genomförande av due diligence på TIC-program bör investerare noggrant jämföra strukturen och överensstämmelsen med 15 Rev. Proc. riktlinjer. En transaktion som väsentligt avviker kan leda till att IRS inte tillåter det och därigenom utsätta investerare för framtida skattekonsekvenser.

Erbjudandet är strukturerat med ett dokument som undertecknats av varje ägare, vilket ger sponsorn befogenhet att hantera den dagliga förvaltningen av fastigheten. Det kan finnas ett mästerskap eller ett förvaltningsavtal som innehåller avvikelser i hur hyror och insamlade medel sprids till TIC-medeägarna.

Erbjudanden kan också innehålla en hyresgäst i samförstånd, som beskriver förhållandet mellan den enskilda investeraren och de andra TIC-medeägarna. En TIC kan också vara strukturerad som en särskild ändamålsenhet (SPE) där ingen individer listas som ägare. Under en SPE köper och äger ett enskilt aktiebolag TIC-räntan. Denna struktur ger ett extra lager av ansvarsskydd för medeägarna och långivaren. Vanligtvis är TIC-sponsorn inte ansvarig för förvaltningen av investeringen och oberoende ledningen måste vara anställd.

Är hyresgäster i gemensamma utbyten värdepapper eller fastigheter?

De flesta sponsorer behandlar TIC-investeringar som värdepapper eftersom de uppfyller definitionen på en säkerhet, antingen i den stat där fastigheten är eller i de olika stater där sponsorn avser att erbjuda den till försäljning. Detta innebär att endast licensierade värdepappershandlare kan marknadsföra dessa investeringar, med övervakning av SEC. Alla TIC-intressen, inklusive de som är värdepapper, förmedlas dock av handling och de flesta stater klassificerar dem som fastigheter.

Frågan om huruvida en fastighetsinvestering är en säkerhet kan vara komplex och frågan orsakar stor uppenbarelse.

Medan köp av ett TIC-intresse är en fastighetsaffär för 1031 ändamål säljs de flesta som värdepapper. Det är emellertid inte förvånande att vissa sponsorer fortsätter att sälja TIC-intressen som fastigheter och inte marknadsföra dem som värdepapper.

Eftersom fastighetsmäklare brukar vara inblandade i försäljningen av den återlämnade fastigheten, verkar marknadsföring av TIC-erbjudanden via dessa mäklare bara vara logiskt eftersom de kan identifiera potentiella investerare. Konflikten ligger i bestämmelserna i FINRA, (Financial Regulatory Authority) och Securities and Exchange Commission, som förbjuder betalning av en avgift eller provision till alla som inte har värdepapperstillstånd.

Detta reglerar effektivt betalning av remissavgifter eller provisioner till fastighetsmäklare. Det är olyckligt att dessa regler, som är avsedda att skydda investerare, inte uppmuntrar fastighetsmäklare att presentera fördelarna med en TIC-transaktion till sina 1031-utbyte kunder.

Efterfrågan på hyresgäster i vanliga 1031-utbyten är stark

En investerare bör se en TIC som en fastighet som kommer att hållas som en måttlig till långsiktig investering. Om likviditet är viktig bör alternativa alternativ beaktas.

Efterfrågan på Hyresgäster i gemensamma fastigheter fortsätter att växa med varje år som passerar. Det är tillräckligt att säga att den snabba hastigheten på TIC-marknaden och 1031-utbytesprocessen kan vara skrämmande för investerare som inte är bekanta med TIC, men möjligheterna till vinst och skattebesparingar är enorma.

Värdepapper som erbjuds via värdepappersföretag ska erbjuda dig ett liknande uttalande som följer, som du inte kan lita på:

Detta material är varken ett erbjudande att sälja eller uppmaningen att köpa någon säkerhet. Informationen är endast för diskussion och informationsändamål. Det är inte avsett att ersätta behöriga juridiska, skattemässiga eller ekonomiska planeringsråd. De tillämpliga skattelagen gäller endast för federal lagstiftning. Enskilda stater kan ha egna extra skattkoder. Vänligen kontakta lämplig skatt och juridisk person i ditt tillstånd. Denna information tillhandahålls från källor som tros vara pålitliga men bör användas i samband med professionell rådgivning som överensstämmer med din personliga situation.

Redigerad av Elizabeth Weintraub. I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.