Hur man hanterar en låg bedömning

Är du orolig för att du får en låg värdering eller har din bedömning redan genomförts till ett värde som är mindre än vad du förväntade dig? På säljarens marknader driver flera erbjudande situationer ofta upp inköpspriset högre än någon jämförbar försäljning i området. Det är därför som många säljare oroar att bedömningarna kommer att bli låga. På köparens marknader, när priserna är mjuka eller fallande, är säljare också oroade över att hemmet kommer att göra en låg bedömning.

Lågvärderingar kan hända på vilken marknad som helst: varm, kall eller neutral.

Varför sker låga värderingar?

National Association of Realtors rapporterar i sin månatliga REALTOR Confidence Index Survey för försäljning mellan november 2016 och januari 2017, 22% av de svarande ställdes inför bedömningsfrågor. I NAR: s undersökning av hypotekslånsuppfödare rapporterade 55% av de tillfrågade under den tidsperioden bedömningsfrågor.

Det finns ett antal anledningar till att bedömningarna kommer att vara låga. Här är några:

• Artificiellt uppblåsta priser som härrör från flera erbjudanden.
• Minskande marknadsvärden på grund av att färre köpare handlar bland en större inventering av bostäder.
• Fallout från ett överflöd av avskärmning eller kort försäljning i närheten, särskilt när ingen annan jämförbar försäljning existerar.
• Felaktig utvärdering av författaren.
• Överprissättning av säljaren.
• Oerfaren appraiser som inte förstår påverkan på värde.
• Stigande marknadsvärden på grund av begränsad inventering och få kompositioner.

• Appraiser ignorerades i väntan på försäljningsdata, vilket kan återspegla högre jämförbar försäljning när den stängdes, eller bedömaren valde jämförbar försäljning från felaktiga stadsdelar.
• Köparen mottar pengar tillbaka från säljaren, vilket gör att långivaren tror att priset har blivit uppblåst.

En faktor som inte spelar in är om långivaren vill göra lånet.

Långivare vill låna ut pengar, och långivare är förbjudna från redlining.

Lösningar för låga värderingar

Låt inte panik bli om bedömningen kommer att vara låg. Det är svårt att förbli lugnt när det ser ut att den pågående försäljningen kommer att falla ifrån varandra, men båda parter har alternativ:

• Köparen kan göra skillnaden i kontanter.

  Långivaren bryr sig om värderingen endast i den utsträckning den påverkar låneförhållandet. En låg värdering betyder inte att långivaren inte kommer att låna ut. Det innebär att långivaren kommer att göra ett lån baserat på det förhållande som avtalats i kontraktet till det uppskattade värdet. Ibland kan köparens långivare inte tillåta köparen att ge pengar för skillnaden och i så fall betalar köparen istället vissa av säljarens stängningskostnader.

• Säljaren kan sänka priset.

  Om hemmet var övervärderat eller värdet var uppblåst, är det ofta den bästa lösningen.Det gör köparen lycklig och långivaren är nöjd. Det finns ingen garanti för att om köparen går bort kommer säljaren inte att få en låg värdering från den andra köparens långivare, för att inte tala om tid och problem som krävs för att sälja fastigheten igen. Ibland är en fågel i handen bäst.

• Säljaren kan erbjuda att bära en andra inteckning för skillnaden.

  Om köparen verkligen vill ha hemmet men inte kan komma överens med skillnaden i kontanter, betala eller betala ett belopp på ett senare tillfälle till säljaren är ett alternativ. Efter att spärren stängs, behåller säljare ofta rätten att diskontera den andra hypotekslånen, sälja den till mindre än nominellt värde till en investerare.

• Beställ en andra bedömning.

  Först om ditt lån är ett FHA-lån, fråga långivaren för en lista över godkända bedömare. Antingen kan säljaren eller köparen betala för den andra värderingen. Ibland kommer den andra bedömningen att bli högre än den första, speciellt om den första bedömaren var oerfaren eller gjort misstag.

  Om ditt lån är ett konventionellt lån, är det underlagt reglerna för hemvärderingskoden (HVCC). Barb Torres, en ackrediterad senior appraiser säger, "Så snart parterna finner en bedömare kommer ut som inte är bekant med den lokala marknaden, har de rätt att kontakta långivaren (helst skriftligen) till DEMAND en lokal utvärderare används . "

• Ge en lista över jämförbar försäljning.

  Be de berörda agenterna att sammanställa en lista över nyligen jämförbara försäljningar som motiverar det avtalade försäljningspriset. Skicka in den listan till författaren och be om en granskning av bedömningen. Försök att använda comps närmare ämnesegenskapen än de som används av bedömaren.

• Också be agenterna att ringa upp agenterna för väntande försäljning för att försöka ta reda på det faktiska försäljningspriset för de här egenskaperna. Listagenter behöver inte avslöja försäljningspriset, men många är glada att hjälpa till eftersom de kan hitta sig i samma situation. Du kan alltid fråga om agenten tror att priset kommer att bedömas om agenten vägrar att avslöja det pågående priset.

• Kompromiss på värdet. Ibland säljare kommer tillbaka lite på köparen betalar hela skillnaden och kommer att lösa någonstans mellan ett helt kontantbidrag och helt sänka priset. När det gäller en skillnad på $ 10 000 kan en säljare acceptera att acceptera $ 5 000 i kontanter och sänka priset med $ 5 000.

• Avbryt transaktionen.

  Många köpavtal innehåller en låneansvar. Om värderingen är låg, kan köparen inte köpa fastigheten på avtalade villkor i kontraktet. En korrekt skriftlig låneanspråk ger köparen möjlighet att säga upp avtalet och kräver att säljaren släpper ut köparens allvarliga pengar.

• På samma sätt kan säljaren sälja mer genom att sätta tillbaka hemmet på marknaden och leta efter en ny köpare. Så länge den låga värderingen inte var FHA, kan den nya bedömningen vara väldigt annorlunda. FHA-värderingar tilldelas ett fallnummer så om den första köparen var FHA och den andra köparen var FHA, skulle samma bedömning användas.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.