Hur kan en fastighetsmäklare inkräkta på RESPA?

Kongressen antog lagen om fastighetsförlikningsförfaranden, som ofta kallas RESPA, för att bekämpa oetiska metoder och konsumentmissbruk i fastighetsavvecklingsavgifter. Innan lagen antogs var konsumenterna utsatta för missbruk av fastighetsmäklare och stängande tjänsteleverantörer när det gällde de kostnader som de betalade för att stänga på sina hem.

Före RESPA

Inkluderades onödiga kostnader som fakturerades konsumenterna:

• Kickbacks betalas för hänvisningar till stängningsagenter.
• Affärsarrangemang som resulterade i avgifter för skamtjänster utan värde.
• Affilierade affärsarrangemang som såg fastighetsmäklare hänvisar kunder till tjänster som de ägde helt eller delvis.
• Oskyddat marknadsföringsavtal mellan tjänsteleverantörer.

Verksamheten förbjuden av RESPA

Som ett resultat av RESPA är agenter förbjudna från följande:

• Acceptera något av värdet för hänvisningar till stängningsmedel.
• Acceptera marknadsföringshjälp eller annonsutrymme från en leverantör av avvecklingstjänster.
• Att ha ägarandel i en avvecklingstjänst och hänvisa kunder till att använda tjänsten utan korrekt upplysande.
• Delta i någon marknadsföring eller tjänst som leder till avgifter till konsumenten som inte är normala eller för tjänster av något värde.

Det finns inte nödvändigtvis ett problem om du äger ägarintresse i ett titelföretag och hänvisar till det företaget. Det finns emellertid mycket tydliga regler för när och hur du måste avslöja ditt förhållande till verksamheten för konsumenten .

Du kan inte tvinga en klient att använda en tjänst helt enkelt för att du har en ägarandel i den. När det gäller marknadsförhållanden mellan tjänsteleverantörer går det gråa områden, så var försiktig. Böterna är hårda, och vissa fastighetsmäklare har förlorat sina licenser på grund av överträdelser av gemensamma marknadsregler.

Dessutom är det inte lagligt för ett titelbolag att:

• Ge fastighetsmäklare med fri marknadsföring eller annonsutrymme i utbyte mot hänvisningar.
• Ge gratis mat till öppna hus.
• Sponsorsportsutflykter, till exempel ett fastighetsmäklareföretagets årliga golfturnering.
• Ge något av värde i utbyte mot en fastighetsproffs hänvisningar.

Verksamheten tillåts av RESPA

Fastighetsmäklare kan delta i kooperativ marknadsföring med titelföretag och visa dem på öppna hus, men reglerna för överensstämmelse är strikta. Fastighetsmäklare och stängningsleverantörer kan delta i följande aktiviteter:

• Fastighetsleverantörer, som till exempel stängningsagenter, kan dela annonsutrymme med fastighetsmäklare som betalar sin proportionella andel av kostnaden.
• Fastighetsleverantörer kan tillhandahålla handouts / reklamartiklar som bär sina logotyper till fastighetsmäklare. Föremålen kan inte bära fastighetsmäklare eller mäklare logotyp.
• Tjänsteleverantörer kan co-op direktpost om fastighetsmäklaren betalar sin andel av kostnaden.
• Tjänsteleverantörer kan delta i öppna hus och bara marknadsföra sina företag.

Det här är bara några av de marknadsområden som tidigare varit ett problem för fastighetsmäklare. Affärsrelationer kan bli komplicerade, så kör eventuella beslut om marknadsföring eller företagsreferenser av en advokat som är kunnig om RESPA om du har några frågor eller problem.