Hur mycket under listpris kan du erbjuda för kort försäljning

Fråga: Hur mycket under listpris kan du erbjuda för kort försäljning?

En läsare frågar: Vi har bott borta från att köpa kort försäljning eftersom vi hörde att de tar för lång tid och kanske inte accepteras. Men nu ser vi ut att alla bra priser är för korta försäljningar. Vi tänker på att vi kanske borde överväga att göra ett erbjudande på en kort försäljning. Men vi vet inte var du ska börja. Hur många erbjudanden kan vi göra? Borde vi inte göra en massa erbjudanden om någon inte går igenom? Och hur mycket under listpris kan vi erbjuda att köpa en kort försäljning? "

Svar: Erbjudandet priset för en kort försäljning är ofta mycket förvirrande för köpare. är inte ensamma med dina frågor. Många korta köpköpare känns som om de och deras agenter är som de blinda som leder blinden och på något sätt är de. Det beror på att det finns så många komponenter till en kort försäljning. alla korta försäljningar nära.

Listpriset för en kort försäljning

Den största frågan i en kort försäljning är priset. Hur realistiskt är det listpriset? Till att börja med, om säljaren inte kvalificerar sig för att göra en kort försäljning är listpriset inte relevant. Det beror på att säljare som inte kvalificerar sig för en kort försäljning kan finna att deras korta försäljning blir avvisad. I sådana fall kommer banken inte godkänna den korta försäljningen, även om du var villig att betala över marknadsvärdet.

Du kan inte hänga din hatt på listpriset för en kort försäljning. Det enda som är ett listpris berättar hur mycket det tar att få säljaren att skriva ett inköpsavtal, och ibland gör de inte ens det.

Exempelvis måste listagenter i min MLS berätta om köparens agenter om säljaren inte accepterar listpriset, men inte alla MLS-företag kräver det.

Om listpriset är för lågt kommer banken att avvisa den korta försäljningen. Dessutom kan ett lågt listpris vara en strategi som används av noteringsagenten och säljaren att locka flera erbjudanden på kortförsäljningen.

Kort sagt kan listpriset på en kort försäljning betyda mycket lite, om ingenting alls.

Så här räknar du ut ett erbjudande pris för en kort försäljning

Du måste tänka dig som en BPO-agent. Med undantag för några typer av kort försäljning betalar banker i allmänhet inte för en bedömning. Det är som att skära av din näsa till trots ditt ansikte, men bankerna vill spara lite pengar. De ger inte heller tillräcklig trovärdighet till kunskapen och erfarenheten av fastighetsbedömare. De tenderar att tro att någon varm kropp kan bedöma ett hem, och att antagandet skulle vara fel.

Vi skulle inte ha det här problemet om bankerna litade på försäljningsagenters förbud, men de gör det inte och med god anledning. Den korta försäljningsförteckningen representerar säljaren, inte banken.Den snabba försäljningsförmedlingen vill också snabbt sälja det hemmet. Det pris som den korta försäljningsagenten anser är marknadsvärdet kan vara rätt på näsan eller det kan vara bedrägligt lågt.

Så, den korta försäljningsbanken kommer att anställa en BPO-agent och betala denna agent mindre än 100 dollar för att producera en BPO. Den agenten kan vara en lokal agent eller agenten kan leva ut ur området. Det är turens tur. Men många BPO-agenter kommer att titta på den sålda jämförbara försäljningen inom en 1/2-mils radie av ämnet.

De kommer att jämföra liknande kvadratmeter och åldrar. Du kan göra samma sak.

Olika typer av erbjudandepriser för en kort försäljning

Medan det finns ett antal sätt att beräkna marknadsvärdet utnyttjar inte alla BPO-agenter alla verktyg som är tillgängliga för en agent. En BPO-agent kan bara överväga de senaste 3 månaderna av sålda bostäder som ligger närmast ämnet. Agenten kan bortse från läge, skick, unika faktorer och trender som lägre priser på aktiva och pågående listor.

Här är de olika typerna av korta försäljningspriser och varför de är olika:

• Listpris för en kort försäljning. Detta är priset som noteringsagenten och säljaren är överens om. Det används för att locka ett erbjudande. Det kan vara högt; det kan vara lågt; det kan vara rätt på pengarna.
• BPO-agentens korta försäljningspris. Detta pris beräknas ofta statistiskt, men utan inspektion är i grunden värdelös. Även med en inredningskontroll är BPO-priserna inte alltid korrekta, främst eftersom agenten kanske inte arbetar i grannskapet. Men det här är anbudspriset, den korta försäljningsbanken kommer att acceptera.
• Lokal köparens ombud av värde. En grannspecialist är förmodligen din näst bästa satsning för en ärlig åsikt av marknadsvärdet. Denna agent kommer att känna till historien och trenderna för hemköp i det specifika området. Om detta pris är högre än ett BPO-värde, oavsett om du erbjuder ett pris var som helst nära detta värde, beror till stor del på hur illa du vill ha hemmet och om du möter konkurrerande erbjudanden.
• En lokal bedömare anser marknadsvärdet. En bedömning kommer att kosta dig mellan $ 300 och $ 500 i genomsnitt, men en professionell bedömare med erfarenhet av att utvärdera bostäder i det området borde ge en giltig värdering. Ändå är det bara en persons åsikt.
• En köpares långivares bedömning av den korta försäljningen. Denna typ av bedömning görs genom en utvärderingspool, och bedömaren kan eller kanske inte upplevs och kanske inte känner till grannskapet. Tack vare baksmälla orsakad av HVCC är det i grund och botten en bedömning att validera erbjudandet, för att inte validera verkligt marknadsvärde.

Bottom line, tricket att välja erbjudandepriset för en kort försäljning är att räkna ut hur mycket banken vill ha, baserat på en BPO-agents uppfattning om värde. Ditt erbjudande pris måste vara rimligt. Banken kan eller inte tillåter rabatt för att vänta på kort försäljning godkännande. Tänk på att varken ditt anbudspris eller BPO-agentens pris kan ha någon grund i marknadsvärdet.Mängden du betalar och marknadsvärdet kan vara två olika saker.

Förbered dig för ett motbjudande från banken om ditt anbudspris är för lågt.

För att svara på din fråga om flera inköpserbjudanden. Du bör prata med din advokat om fallgroparna och juridiska nackdelar att skriva flera erbjudanden för en kort försäljning när du inte har råd att köpa dem alla. Vanligtvis motverkar etiska agenter den praxisen om inte köparen avslöjar detta faktum i erbjudandet.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.