Köpa ett hem - hur flexibelt är det så kallade försäljningspriset?

Fråga: En läsare säger: "Min man och jag vill köpa vårt första hem men vi har svårt. Det verkar som att nästan alla hem vi är intresserade av Jag har hört hemska saker om kortförsäljning, hur de lurar på att göra ett erbjudande och då kommer de tillbaka och ber om mycket mer pengar. Det är ett hus i synnerhet att vi skulle vilja göra en erbjudande på men vi är rädda. Vi vet inte hur mycket att erbjuda. Just hur flexibelt är det korta försäljningspriset? Vilken hjälp skulle helst uppskattas. Tack! "

Svar: I en kort försäljning betyder listpriset oftast diddly-squat. Hur kan det vara, kanske du undrar. Hur kan en agent och hennes säljare lägga ett pris på en kort försäljning som inte är riktig? Det görs varje dag i städer över Amerika.

I alla dessa städer är köpare precis som du frågar samma fråga: Hur flexibel är det korta försäljningspriset? Eller frågar de: Hur låg kommer säljaren att gå? För det är det som köpare gillar dig själv vill veta. Vad kan de köpa den korta försäljningen på? Vilket pris har de att erbjuda? Om de erbjuder listpriset måste banken acceptera det priset, eller hur? Svaret är nej. Banken gör det inte.

Vilken crock. Hur kan det vara? Hur kan en säljare och hennes agent vilseleda en hel pool av köpare så här, kanske du tror. Det är hur kort försäljning är prissatt. Vissa priser är korrekta och några korta försäljningspriser är inte.

Det förhandlade korta försäljningspriset

Först inse att en kort försäljning är ett privilegium.

Det är inte rätt. Banker behöver inte godkänna kort försäljning. Det finns ingen lag som säger att en bank måste ge en kort försäljning till säljaren av ett undervattenshem. Banker gör kort försäljning baserat på 5 principer:

- 9 -> Säljaren är undervattens

• Säljaren har svårigheter eller är överhängande risk för avskärmning
• Köparen är kvalificerad att köpa hemmet
• Det är mer lönsamt att sälja än avskräcka
• Priset är tillfredsställande eller till marknadsvärde
• Det är den sista punkten som bankerna bryr sig om när de beslutar att förhandla om en kort försäljning. De vill ha kontroll över prissättningen. Att ha kontroll över prissättningen betyder att de inte kommer att slösa tid på att arbeta på en kort försäljning som är prissatt för lågt. Men det betyder också att de kanske inte får något erbjudande alls eftersom de valde fel pris.

Av den anledningen tycker jag inte om godkänd kort försäljning. Det skulle vara bättre för bankerna att låta marknaden bestämma försäljningspriset, men inte alla spelar rättvist och inte varje kort försäljning prissätts enligt marknaden.

Dessutom måste köparen inse att bara för att banken har godkänt ett försäljningspris betyder det inte nödvändigtvis att en köpare måste erbjuda det priset.En köpare kan erbjuda mindre men banken kanske inte accepterar det. Men om köparen erbjuder det förhandlade priset kommer den korta försäljningen att godkännas, förutsatt att köparen kvalificerar sig.

Hur väljer banken ett kort försäljningspris?

Jag har gått och runt med banker på pris mer än någon annan aspekt i en kort försäljning. Till exempel noterade jag en kort försäljning hemma för att säga $ 599.000 och fick ett erbjudande på $ 599, 000.

Banken bestämde att den ville ha $ 635, 000. Köparna gick med på att höja priset till $ 635, 000. Sedan , köparens långivare värderade den till 599 000 dollar. Banken gick då överens med att sälja på 599 000 USD.

De flesta banker är beroende av en BPO. De anlitar en agent som arbetar med att göra snabba mini-bedömningar till ett billigt pris. Den agenten söker hem inom en radie från ämnet egendom. Hemmen är liknande kvadratmeter, ålder och skick.

Detta system fungerar så länge som det finns jämförbar försäljning under de senaste 3 månaderna och så länge som grannskapet är detsamma. Men ofta kan en BPO-agent behöva justera för värde genom att dra av eller lägga till försäljningspriset för icke-jämförbara hem. Inte alla medarbetare vet hur man gör det här. Eller agenten kan korsa gränsytor och inte inse att en annan grannkommandon har ett annat pris.

BPO, som en bedömning, är en kombination av konst och vetenskap, inte en vetenskap. Innan du köper en kort försäljning eller gör ett erbjudande på en kort försäljning, bör du be din agent att köra den jämförbara försäljningen, precis som en BPO-agent skulle göra det. Då får du en ganska bra uppfattning om huruvida banken accepterar ditt erbjudande. Om säljaren anser att banken kommer att acceptera ditt erbjudande, accepterar säljaren ditt erbjudande. Det är hemligheten.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.