Annullerade skuldavgifter för en kort försäljning

Om Julian Block, Attorney

Om du letar efter kort försäljningskatt, kommer inte varje säljare att ha rätt till inteckning om förlåtelse efter en kort försäljning. En viktig förändring i skattekoden hjälper dock miljontals hemförsäljare som är skyldiga mer på sina inteckningar än vad deras bostäder är värda. Dessa säljare har negativt eget kapital - ett tillstånd som i allmänhet är känt som upp och ner eller under vatten. Lagstiftningen som gick på böckerna i början av 2007 ger upphov till vissa uppbackar och gör absolut ingenting för andra.

Låneförlåtelse Skuldredskapslagen

Så här fungerar pausen. Antag att Sela Sellers avyttrar sin bostad i en långivare-okayed kort försäljning som raderar den obetalda delen av hennes inteckning. Eller antar att utlåningsbolaget avskärmer på bostaden, säljer därefter det och avbryter en del av hennes skuld. I allmänhet kräver skattekoden att Sela rapporterar delvis eller helt förlåtna belopp på sin 1040-blankett. Inte längre. Mortgage Forgiveness Debt Relief Act of 2007 innehåller en bestämmelse som tillåter hemförsäljare som Sela att utesluta så mycket som $ 2, 000, 000 av avbruten skuld.

Sela utesluter (sidesteps) endast skatter om hon uppfyller två villkor:

• Säkerheten för hennes inteckning är hennes huvudsakliga bostad, vilket betyder den plats hon normalt bor mest av året.
• Hon åtar sig skulden att köpa, bygga eller väsentligt förbättra sin huvudsakliga bostad.

Avbruten skuld på en kort försäljning

Det finns ingen lättnad för Selas eget kapitallån eller utbetalning av hypotekslån, utom i den utsträckning som hon använder vinsten för att göra förbättringar.

Andra fina tryck förbjuder lättnad om hennes långivare förlåter skulder på semesterhem och andra bostäder eller hyresfastigheter.

Långa regler kräver i allmänhet gäldenärer att anmäla alla förlåtna skulder på deras 1040 blanketter, precis som inkomster från löner eller investeringar. Internal Revenue Service skatter förlorade belopp till priserna för vanlig inkomst från källor som löner.

Några förlåtna skulder sänker skatter. Lagen anger flera försiktigt säkrade undantag. De inkluderar konkurser och insolvenser.

Undantag till avbruten skuldskattning

Undantaget infördes 2007 för personer vars skulder minskas eller annulleras i arrangemang som kallas:

• Lånändringar
• Foreclosures
• Deeds i stället för avskärmning
• Kort försäljning

  Den här sista kategorin är termen för en ägare som - med långivarens godkännande - säljer till ett nettopris (brutto försäljningspris minus advokatkostnader, mäklare och andra kostnader) som inte är tillräckliga för att täcka all den utestående skulden.

  I skattelingo är uteslutningen för intäkter från ansvarsfrihet för QPRI, förkortad för kvalificerad huvudsaklig bostadsskuldsättning. Det innebär att inteckningar tas ut av ägarna att köpa, bygga eller väsentligt förbättra sina huvudsakliga bostäder. Och bostäderna är värdepapper för skulderna.

  Det finns också en uteslutning för skuld minskad genom omstrukturering av hypotekslån samt för skuld som används för att refinansiera QPRI. Här finns det lättnad, men bara upp till beloppet av den gamla realkreditinstitutet, precis innan refinansieringen.

  En annan begränsning är att uteslutningen inte hjälper hemägare som utnyttjade uppgången i fastighetspriserna för att göra "utbetalning" -finansiering, där de inte använde medel för renovering av sina primära bostäder. I stället använde de medel för att betala av kreditkortsskulder, studieavgifter, sjukvårdskostnader eller vissa andra utgifter.

  Beskattning av annullerad skuld för en kort försäljning gäller inte i delstaten Kalifornien, under de flesta omständigheter, på grund av California Code Civil Code 580e. Sättet att närma sig en kortförsäljning i Kalifornien är unik över de lagar som reglerar kort försäljning i andra stater. En del av lättnaden beror på att banker inte får fortsätta säljarna efter att ha stängt för en brist.

  Julian Block är en skatterådgivare i Larchmont, NY

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en mäklare i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.

Redigerad av Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert