Hem Köpa Låntäthetstips

När jag köpte mitt första hem som krävde institutionell finansiering, såg jag till att inköpsavtalet innehöll en låneansvar. Att ha en låneansvar i kontraktet innebar att någon liten sak gick fel med köpet av mitt nya hem och av någon anledning, oavsett orsak till att långivaren inte kunde göra ett lån för mig, skulle jag bli släppt från min skyldighet att köpa hemmet.

Fram till den tiden köpte alla hem jag någonsin köpt, genom ägarfinansiering.

Det fanns ingen låneföremål i ett säljobligat pant eller jordavtal. När jag signerade köpavtalet var jag ganska mycket skyldig att gå igenom försäljningen av hemmet, med undantag av en inspektionsförebyggande. Det fanns också ingen bedömningsfel med ägarfinansiering.

Under tider med låga räntor faller ägarfinansieringen av favör och få personer, förutom den utmanade krediten, försöker använda ägartillskott för att köpa ett hem. Ett annat undantag kan vara om hemmet inte kvalificerar sig för finansiering, då kan en säljare betrakta ägandes finansiering. Men de flesta säljare på normala fastighetsmarknader föredrar att en köpare antingen betalar kontant eller får lån för att köpa ett hem.

Köpkontrakt med låneansvarsförhållanden

De typer av inköpsavtal som används i USA varierar från en stat till en annan, men de flesta kommer att möjliggöra en lånefrist. Förutom låneansvaret kan bostadsavtalet, exempelvis de som används i Kalifornien, också innehålla en bedömningsfaktor, som är skild från låneansvaret.

Inköpsavtal ger vanligtvis ett visst antal dagar genom avtalsvillkor för att få försäkran om att lånet är godkänt och köparen får använda finansiering. Denna tidsperiod kan sträcka sig från 7 till 30 dagar, med många perioder tryckta mot 3- till 4-veckorsmärket. Det är därför som det är avgörande för en hemköpare att leverera alla de lånedokument som en låneansvarig begär så snabbt som möjligt.

Eventuella förseningar vid inlämning av de nödvändiga finansiella dokumenten kan medföra förseningar i det slutliga lånetillståndet.

När lånefristen löper ut

I vissa stater, när lånets beräkningsperiod har löpt ut, är köparen ute av tid. Om köparens lån inte är godkänt under den tidsperioden är det dåligt. Köparen kan begära en förlängning, men säljare är inte alltid skyldiga att tillåta det. TIPS: Gör inte misstaget att du tror att du har hela tiden i världen att ge din långivare kopior av dina avkastningar och att ge all din bankinformation eftersom klockan ofta tickar.

I andra stater som Kalifornien där inköpsavtal tenderar att gynna köparen, om köparen inte tar bort låneansvaret på den sista dagen, kan säljaren vidta åtgärder för att avbryta kontraktet efter att ha utfärdat ett meddelande att utföra.Om säljaren inte vidtar några rättsliga åtgärder för att upprätthålla beredskapsperioden kvarstår det. Det är inte en bra idé att hoppas att säljaren i Kalifornien kommer att avstå från låneansvaret eftersom de flesta säljare är representerade av noteringsagenter som kommer att påminna dem om sina rättigheter enligt kontraktet.

Jag får ofta mycket motstånd från köparens agenter när jag som anmälningsagent begär att frigör låneansvaret från köparen.

De ber om mer tid eller, i vissa fall, slår de av det helt och hållet, för att de, av någon anledning, kanske inte känner som att driva sina köpare för att hålla sig till kontraktet. Om köpare behöver mer tid kan vi dock inte ge våra verbala OK eftersom våra Kaliforniska kontrakt tillåter en köpare att endast lämna en formell skriftlig begäran om mer tid. Alla kontrakt och avtal ska vara skriftliga för allas skydd.

Vad händer om Underwriting förnekar lånet?

Den fråga som ofta uppstår är vad som kan hända med en köpare som inte är godkänd för ett lån men har antingen släppt lånets beredskap eller av någon anledning har förlorat lånets beredskapsskydd i köpavtalet. Kan en säljare stämma köparen? Kommer köparen att förlora sin allvarliga pengar insättning? Vad är det i fara?

Riskfaktorn och konsekvenserna varierar från stat till stat.

Mycket kan gå fel i försäkringsbrevet. Hemköpare som tycker att de är godkända för ett lån eftersom deras långivare gav dem ett förhandsgodkännande brev baserat på en låneansökan kan senare upptäcka att försäkringsgarantier inte godkänner lånet. Det finns verkligen inga sådana saker som slam-dunk hypotekslån. Många skäl finns för att försäkra sig om att avvisa ett lån. De hemköpare som har en låneföremål kan vanligtvis säga upp kontraktet och få återbetalning av sin allvarliga insättning.

Om hemköpare inte kan få ett lån på grund av bedömningsberättelsen, eftersom bedömningen kom i låg och säljaren inte kommer att minska köpeskillingen, är det vanligtvis också skäl att avbryta. Men för att vara fullständigt skyddad under dessa omständigheter måste du ha en låneansvar och en bedömningsfaktor på plats. Var noga med att prata med din fastighetsmäklare innan du skriver ett inköpsavtal för att få en klar förståelse för hur en lånefärdighet fungerar i ditt tillstånd.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate i Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien