Fastighetsgåvan: Generositet kan beskattas

Skattebasen för begåvad egendom kan vara svårt. Fråga bara Beverly i Atlanta, Georgia, som skriver: "Min pappa, 90 år gammal och med tydligt god hälsa, gav mig sin hyra i Florida. Jag har hyra det till semesterfirare. Lägenheten var ursprungligen köpt 1975 för $ 65 000 och det värderas nu till $ 550 000. Jag är ett enda barn och kommer att erva allt vid min pappas passering.

Min fråga är: Gjorde han en fruktansvärt ekonomiskt misstag genom att ge mig denna lägenhet i stället för att lämna den till mig i hans vilja? Jag har fått höra att om jag säljer, vilket sannolikt är om ungefär två år, måste jag betala tusentals kapitalvinstskatt och att detta inte skulle Jag har två söner som kommer att ärva allt jag har. Ska jag sälja condo till min pappa för att undvika de skatter jag skulle ådra på om jag sålde det? Om jag bestämde mig för att han skulle sälja den under det närmaste året skulle han bara betala skatt på skillnaden i dagens värde ($ 550 000) och vad han fick över det beloppet?

- 2- -> Men om jag säljer tillbaka till honom för att undvika kapitalvinstskatterna och jag ärver det när han passerar, och om jag sålde det, hur mycket skulle jag betala skatt på? Jag behöver veta vad jag ska göra. När jag nämnde min revisor att min pappa just gav mig lägenheten, sa han: "Du vet att det var ett stort misstag skattemässigt." Vilka är följderna för alla mina alternativ? Tack så mycket. "

Även om det är oerhört generöst, kommer ofta att göra en gåva av fastigheter med flera nackdelar med ett skatteperspektiv. Vissa skattepersonal råder folk att aldrig ge fastigheter. Jag tycker att det är lite för hårt eftersom jag kan föreställa sig scenarier där att ge fastigheter kan vara en smart skattrörelse. Men detta är inte en av dessa situationer.

Kapitalvinst på gåvor mot arv

I Generellt bör du föredra arv snarare än gåvor av fastigheter. Det här är varför:

Exekutören av din fars fastighet kommer att värdera all egendom i hans egendom från och med dagen för hans död. Exekutören kommer också att värdera all egendom igen sex månader efter dödsdatumet. Han kan då välja vilket värderingsdatum som leder till minsta möjliga skattemässiga konsekvenser. Som arvtagare kommer din kostnadsbas i fastigheten att vara det verkliga marknadsvärdet på det valda värderingsdatumet, inte det första köpet pris.

Detta kallas en "stegrad upp" bas "och det är ett utmärkt sätt att minimera din kapitalvinst skattskyldighet om du senare säljer fastigheten.

Mottagarens kostnadsbas är densamma som givarens kostnadsbas i en presentsituation. Detta gör gifting ett mindre fördelaktigt sätt att överföra tillgångar, men gifting kan vara en utmärkt strategi för att flytta vinster till familjemedlemmar som har lägre skattesatser.

Låt oss säga att du sitter på långsiktiga realisationsvinster på vissa aktier, och de vinsterna kommer att beskattas till dig med 15 procent. Du kan presentera dessa aktier till en annan familjemedlem med liten eller ingen inkomst och vinsterna skulle inte beskattas om han är i en skattesats på 10 eller 15 procent. Det skattepliktiga beloppet av vinsten är detsamma i båda situationerna, så att gåva är helt enkelt ett sätt att välja en mer gynnsam skattesats på uppskattade investeringar.

Kapitalvinst på hyresfastighet

Din kostnadsbas i den begåvade lägenheten är densamma som din fars kostnadsbas eftersom du fick det som en present. Så om din pappa köpte fastigheten för $ 65 000, det är din kostnadsbas också. Du måste noga granska din "justerade kostnadsbas" i fastigheten också. Jag ger formeln i min artikel om rapportering av hyresintäkter på schema E. Din kostnadsbase sänks ännu mer med det belopp som du och din far hävdade eller kunde ha anspråk på som skatteavdrag.

Vidare beskattas vinsterna på hyresfastigheten till två olika skattesatser: Vanliga inkomstskattesatser på vinstbeloppet hänförligt till avskrivningar och långfristiga realisationsvinster skattesatser på eventuell vinst kvar efter avskrivningar har varit inräknad.

Detta kallas avskrivningsåtervinning.

Vad ska man göra?

Vad du ska göra nu beror helt på hur länge du planerar att behålla hyresfastigheten. Om du skulle hålla det under resten av ditt liv och vidarebefordra det till dina barn som arv, så finns det verkligen inget du behöver göra just nu. Men du angav att du kanske vill sälja fastigheten under de närmaste åren. Någon måste betala skatt på kapitalvinsterna när det händer, antingen din far eller dig eller någon annan. Du borde sätta dig ner med en skattemässig professionell och planera skatteeffekterna av olika strategier. Ta reda på vilken strategi som kommer att spara mest skatt.

Dina möjligheter inkluderar:

Håll presenten:

Du kommer att vara på kroken för skatter om du säljer fastigheten. Men om du håller fastigheten tills du dör, kommer grunden att stiga upp och dina arvtagare kan sälja det och skydda några av kapitalvinsterna.

Ångra gåvan:

• Jag är inte säker på om den här gåvan kan ångras, beroende på hur många år som gått sedan den ursprungliga gåvan. Du kanske vill kolla med en advokat. Ge fastigheten tillbaka till din far:
• Hans kostnadsbasis kommer att vara densamma som din kostnadsbas, det vill säga att det är din fars ursprungliga kostnadsbas som justerat för avskrivningar och andra faktorer. Din pappa kan då sälja fastigheten eller hålla den tills han dör. Ge fastigheten till någon annan:
• Tanken här att välja någon annan, kanske dina barn eller en annan släkting, för de mest gynnsamma skatteeffekterna baserat på den personens inkomst. Ge fastigheten till välgörenhet:
• En välgörenhet kan ta alla vinster skattefria.