Avskärmning Förhandlingar - ett verkligt exempel

Detta är ett steg för steg genom en verklig förhandlingsprocess där jag representerade köparen som handlade med en bank för en avskärmningsfastighet. Du bör också veta att den här banken köpte lånet i ett paket från den faktiska ursprungliga långivaren, eller åtminstone den som innehar det när standardfallet hände.

Ibland under förhandlingarna, som tog lite över en vecka och en halv, blev jag frustrerad med bankens uppenbara avsiktliga bortseende på problemen med hemmet som de försökte lossa.

Exkluderingsfakta

• I bättre tider var värdet på detta hem mellan $ 225k och $ 300k.
• Det ursprungliga listpriset för banken var 179kg.
• Vi gjorde vårt erbjudande sex månader senare när det listades på $ 119, 900.
• I ett område med mycket strikta miljölagar behöver hemmet ett nytt septikt system på mycket för liten för eventuellt läckfält, därmed håller tankar.
• Processen för att ta emot variansen för behållarbehållare tar 30-45 dagar, med ett resultat som inte garanteras.
• Banken är mycket tydlig i alla sina handlingar att de inte vet någonting och inte ger någon uppfattning om villkoret och betalar ingen reparationer.
• Vi fick några initiala balparkberäkningar för det septiska arbetet före vårt första erbjudande.

Det är situationen då vi gjorde vårt erbjudande. Det fanns inga andra erbjudanden där ute, men hemmet visades lite. Det var i förvånansvärt bra skick, vilket krävde tillsats av en värmare för omedelbar beläggning om septiken hade rätt.

Låt oss gå igenom processen med de viktigaste huvudpunkterna och viktiga punkterna:

• Erbjuder $ 108 000 med 20% nerfinansiering.
• Beroende på beviljande av septisk avvikelse.
• Beroende på säljaren betalar $ 10.000 för septisk installation innan stängning, som ny långivare krävde det.

Det är höjdpunkterna i erbjudandet, och det var ganska modigt, eftersom hemmet är en stjäl till det fulla priset, även om septik måste bytas ut efter stängning på köparens bekostnad.

Men den här personen hade inte pengar att göra det, så vi behövde det gjort av säljaren, eller åtminstone finansierat i priset.

Kontraktstyper

• Banken skulle bara använda sina erbjudandeformulär och upprepa varje förhandlingsobjekt i varje datorproducerad dator.
• Banken ville ha ett slutdatum för tidigt för att garantera att avvikelsen kunde godkännas och septiskt installeras innan stängningen, och de ville ha 100 kr / dygn från köparen om vi gick förbi det datumet "utan säljarens fel".
• Deras första räknare hävdade att de inte skulle betala för en undersökning, men skulle kreditera köparen $ 1500 mot sina stängningskostnader.
• Deras första räknare erbjöd sig inte att betala något mot septisk installation.
• Deras första räknare var till ett fullständigt listpris på $ 119, 900.

Jag kommer inte att gå igenom varje räknare, men våra förhandlingar koncentreras kring försäljningspris, septiktillskott, undersöknings- / stängningskostnader och skadeståndsklausulen $ 100 / dag med kort period fram till stängning. Varje räknare från oss bad om mer och att ta bort eventuella skadestånd om köparen inte kunde få föremålen gjort i tid på grund av förseningar i länet.

I slutet tog det lite kreativitet att få affären klar och vi fick affären klar. Så här har vi gjort vår sista räknare, och de kom tillbaka med ett OK på det:

• Försäljningspriset var $ 120, 500, men vi hade under processen fått dem hela vägen ner till $ 112, 000. Du kommer se varför.
• Säljaren betalar en premie på $ 1500 för att få den septiska variansprocessen gjort.
• Säljaren betalar $ 10 000 för ett nytt septiksystem.
• Säljaren betalar $ 500 mot köparens stängningskostnader. Och stängningsdatumet förlängdes.

Som du kan se, genom att skicka vår sista räknare till dem med försäljningspriset ökade från $ 112, 000 med nästan inga andra medgivanden fick vi dem att ta det och ta ut $ 12 000. Det är ett nettosalgspris på $ 108 , 500, men köparen behöver inte mer pengar än 20% för betalning och andra stängningskostnader. Det är en hel del för kunden, som kommer att stänga i ett hem som är redo att leva med cirka $ 50k + i direkt kapital.

Poängen är att aldrig sluta med en bank. Så länge de fortsätter att komma tillbaka med motrabatter, gör du detsamma.

Vid något tillfälle gör du en överenskommelse, och det kan vara bättre än du någonsin förväntade dig.