Grunderna för avskärmning (de tre typerna)

Vid Cameron Street, fastighetsmäklare och huvudkontor i Erate. com

Oavsett hur du tittar på det är affären att köpa och sälja fastigheter vid eller nära avskärmning inte en lycklig. Det kan emellertid vara en ömsesidigt fördelaktig transaktion för en villig investerare och en orolig hemägare.

Avskärmning är baksidan av den amerikanska drömmen om bostadsägande. Det är en hemägares värsta mardröm, och kan resultera i ett bestående och förödande slag mot personlig ekonomi.

Avskärmning kan utplåna eget kapital i ett hem. Det kan förstöra personliga krediter i flera år och kan innebära att en familj avlivas från deras grannskap, vänner, familj och skolor.

Uppsidan mot utestängningar

Men för en skarp och förhoppningsvärd välvillig investerare kan inköp av avskärmade fastigheter vara en fantastisk fastighetsaffär. Förhoppningen är att båda parter i transaktionen vinner genom att dra nytta av en tidig titelförsäljning - vilket ger en bra investering för investeraren och avyttringen för hemmedirektören - och det kan spara hemägarens kreditvärdering innan det blir värre .

The Downside to Foreclosures

Det är inte den som inte tror att det är förkroppsligar, det är många som antar att det är - för varje succeshistorie finns det troligen fem skräckhistorier. Varje fastighetstransaktion innebär risk. Medan investerare med de allra bästa avsikterna kan bidra till att minska risken, kan de inte helt eliminera det.

De tre typerna av utestängning

Det finns tre sätt att förvärva obehaglig egendom, baserat på var fastigheten ligger i avskärmningsprocessen. De tre stegen är följande: före utestängning, avskärmning och efterföljande avskärmning.

• Före avskärmning

  I förskärmningsfasen kommer investerare sannolikt att kunna göra det bästa för den hemlösa husägaren och för sig själva. Pre-avskärmning är där ytterligare skador på hemmalagets kreditbetyg kan förhindras och hemmet kan överföras till ett ömsesidigt överenskommet pris innan det är nödvändigt för att få långivaren involverad. Den bästa potentialen leder till att hitta en fastighet i detta skede kan komma från advokater, revisorer, fastighetsmäklare, eller genom affärer och vänner.

• Avskärmning Steg

  I nästa fas, när en fastighet är i avskärmningsfasen, är det bästa sättet att identifiera en potentiell egendom via länsklientens kontor. Ta reda på var meddelanden av standard är inlagda och bestämma hur du sorterar igenom det allmänna indexet för att upptäcka väntande avskärmningsförsäljning. Du kan också begära att din adress eller e-postadress placeras på en förvarningslista eller en lista över väntande standardinställningar. Titelförsäkringsbolag kan också vara till hjälp på detta område genom att tillhandahålla registrerad information i utbyte mot förväntan om framtida verksamhet.

  Själva avskärmningsprocessen kommer att variera från ett till det andra, beroende på om det är en titel eller en lienstat som bestämmer huruvida en rättslig eller icke-rättslig form av avskärmning är inblandad. Rättsliga avskäranden avser hypotekslån, snarare än förtroende, och tar betydligt längre tid att slutföra.

  Utomobligatoriska avskäranden avser förtroendehandlingar där en tredje part, kallad förvaltare, hanterar hela processen om två till fyra månader efter att en låntagare har brutit mot och slutat göra betalningar. När fastigheten går genom antingen den rättsliga eller icke-rättsliga fasen är den då redo att säljas på auktion till högstbjudande.

• Efter avskärmning

  Och senast, efter utestängningsskedet har långivaren redan tagit kontroll över fastigheten. Hemmet är sedan innehavaren av REO (Real Estate Owned) avdelningen eller i händerna på en ny ägare eller investerare som köpt fastigheten på auktion.

  Se tillkännagivandet om avskärmning för att bestämma låntagarens namn samt balansbeloppet på hypotekslånet. Långivare är vanligtvis extremt villiga säljare, eftersom en REO på böckerna är ett uppenbart tecken på att ha fattat ett fattigt lånebeslut. Både de kostnader och förluster som är inblandade i en REO - återspeglas i både de extra reserver som en långivare måste behålla såväl som eventuella eventuella förvaltningsavgifter som uppstår - innebär att banken sannolikt är en villig förhandlare.

  Om fastigheten hamnar i en privat investerares händer, snarare än med långivaren, kan du fortfarande göra ett erbjudande antingen på egen hand eller med hjälp av en fastighetsmäklare. Priset vid denna tidpunkt kan dock inte vara botten.

Ett viktigt investeringsbeslut att göra är var man ska gå in i avskärmningsprocessen. Det är viktigt att du identifierar ett av de tre ovannämnda stadierna och blir expert på den specifika processen, vilket kommer att hjälpa dig att lyckas med att bli en långsiktig investerare av obehagliga egenskaper.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}