Gör banker mer om förskärmning eller kort försäljning?

Fråga: Gör banker mer pengar på avskärmning än kort försäljning?

En läsare säger: "Jag har försökt att köpa mitt första hem men i det prisklass jag ser, verkar alla bostäder vara kortförsäljning. Min agent försöker tala mig om att köpa en kort försäljning eftersom hon säger att bankerna hellre skulle avskärma än att göra en kort försäljning. Är det sant? Gör banker mer pengar på avskärmning än kort försäljning? "

Svar: Frågan om en bank gör mer pengar på avskärmning än en kort försäljning beror mest på den enskilda banken och / eller investerarna.

Vi har förväxlat en fastighetsmarknad sedan 2005 som såg avskärmningsanmälningar arkiverade i oöverträffade proportioner. Det var galet. Dessutom gick åtminstone hälften av de lånemodifikationer som gjordes tillbaka i efterskott kort efter att de beviljades. Marknaden var en röra.

För att ytterligare komplicera saker, i vissa stater som Arizona, kan banker inte sälja en fastighet för mer än sin inteckning. Varje stat har sina egna regler. I Kalifornien, till exempel, om en husägare tar ut ett eget kapitallån efter stängning av escrow och då standard, kan den yngre långivaren ha rätt att utöva en bristdöd, oavsett om hemmet såldes på en kort försäljning eller lånet var torkas ut genom en avskärmning av den första långivaren.

Varför skulle banker föredra en kort försäljning över en avskärmning?

Bankerna drivs som ett företag eftersom de är affärer. De är verksamma för att göra vinst. Om det kostar mer att göra en avskärmning än att komma överens om en kort försäljning, är banken mycket sannolikt att gynna den korta försäljningen.

Vissa experter förutspår att banker faktiskt kan göra 20% till 30% mer på en kort försäljning över en avskärmning. Men i vissa stater som Florida kostar det väldigt lite att lämna en avskärmning och se processen fram till slutet.

Om en bank får ett erbjudande som ligger nära marknadsvärdet kan banken troligen acceptera det erbjudandet istället för att avskärma.

Anledningen är efter avskärmning, om banken vill sälja hemmet är det osannolikt att det får ett högre erbjudande än kortförsäljningsbjudandet på bordet. Å andra sidan, om banken känner fastighetsmarknaden kan uppskatta, kan en avskärmning vara ett mer lönsamt satsning för banken.

Tjänsteleverantörer kan besluta om att ge ett kort försäljning eller rekommendera en avskärmning

Enligt National Consumer Law Center har cirka två tredjedelar av de lån som gjorts sedan 2005 securitiserats. Securitization är en process som innebär att samla hundratals till tusentals lån i ett paket och sälja det paketet på sekundärmarknaden. Ofta är köparen ett förtroende. Trusts består av investerare.

När lånen är sammanslagna och sålda, anlitar förtroendet en tjänsteleverantör för att samla månatliga betalningar och fördela dessa pengar till investerarna. Det värdepapperiseringsavtalet kallas pooling och serviceravtal eller PSA.

Det är viktigt för tjänsteleverantörer om hemets värde faller eller hemmet går in i avskärmning eftersom tjänsteleverantören blir betald oavsett. Tjänsteleverantörer tjäna pengar på ett antal sätt som att ta emot en serviceavgift, standardavgifter, flytande ränta och och / eller från investeringsintressen i lånen till leverantörstjänsterna.

Konsumenträttcentret säger att tjänsteleverantörer ofta föredrar en kort försäljning eftersom tjänsteleverantörer betalas flera gånger mer i kompensation för att göra en kort försäljning än ett lånsmodifiering.

Tips: Om den korta försäljningsbanken är Wachovia, som köpte World Savings, föredrar den banken att göra en kort försäljning över en avskärmning. En insider på Wachovia berättade för mig att banken gör mer pengar på en kort försäljning än en avskärmning. Wachovia är en portfölj långivare, vilket innebär att lånen förblir internt. Jag har fått kort försäljning godkännande för några Wachovia kort försäljning i Sacramento på så lite som 7 dagar.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}