Varför gör banker efterfrågningsföreläggande brev? - Kort försäljning

Fråga: Hur kräver REO och Short Sale Banks en preapproval brev från låntagare?

En läsare frågar: "Som ansvarig och seriös hemköpare har min fru och jag förhandsgods genom Wells Fargo att köpa ett hem. Vi hittade ett hem vi gillar men det är en kort försäljning. Vår agent säger att vi måste få förhandsgods genom den korta försäljningsbanken för att vara berättigad att köpa det här hemmet. Det här är galet. Varför skulle vi vilja avslöja vår personliga information till en bank som vi inte har något förhållande till och vill inte ha ett lån från? Varför skulle vi vilja har en annan förfrågan på vår kreditrapport som kan leda till ett dopp i vårt FICO-poäng? Hur kommer dessa REO och kortförsäljningsbanker undan med att kräva ett preapprovalbrev från låntagarna? Måste vi bli godkända av dem? "

Svar: Jag kan förstå din motvilja att bli godkänd av en okänd bank när du redan har ett lån. Det har ingen mening för dig. Men det beror på att du inte är på andra sidan transaktionen. Många köpare vars långivare säger att de är godkända är inte riktigt godkända.

Du kanske undrar hur kan det hända? Hur kan en bank utfärda ett preapproval brev som är en stor fet lögn? Väldigt lätt. De utesluter vissa bitar av information i själva brevet och gör de undantagssituationerna. Dessutom är inte alla preapprovala bokstäver en verklig preapproval. Det finns en skillnad mellan ett prekvalificeringsbrev, känt som en prequal och ett preapproval brev.

Skillnaderna mellan en prequal och en preapproval brev

En prequal, som typiskt är typen av preapproval bokstäver som en hypoteksmäklare kan utfärda, anger följande typer av dokumentation:

Förkvalificeringsbrev:

• Låntagaren har ansökt om ett lån .
• Kreditrapport har kontrollerats.
• Låntagaren är kvalificerad att köpa ett hem till ett förutbestämt maximalt pris baserat på information som lämnas.

Preapproval Letter:

• Låntagaren har gjort en låneansökan.
• Kreditpoäng dras och är tillräckliga.
• Anställning har verifierats.
• Låntagare har lämnat in stödjande dokumentation, t.ex. avkastning och kontoutdrag.
• Låntagare har godkänts för att köpa ett hem till ett förutbestämt maximipris, i avvaktan på en bedömnings- och titelpolicy.

Du kan se att ett sant preapprovalbrev bär mycket mer vikt. Men det är också föremål för slutlig försäkran och är ingen garanti. Det är subjektivt och beroende av mer dokumentation och granskning.

Varför en kort försäljningsbank skulle begära en förhandsgodkännande

Den korta försäljningsbanken, innan den godkände en kort försäljning, har en lång process att gå igenom.Banken kommer att anställa en BPO-agent för att bedöma värdet av fastigheten. Det kommer att tilldela förhandlare. Det kan ta veckor eller månader att fatta beslut om den korta försäljningen.

Här är några fakta om kortförsäljning att överväga:

• Den korta försäljningen är ett privilegium - det är inte rätt för någon part.
• Banken har oftast lite incitament att godkänna den korta försäljningen.

Inte bara behöver säljaren och fastigheten kvalificera sig för den korta försäljningen, låntagaren måste vara kvalificerad att köpa hemmet. Banken som behandlar begäran om den korta försäljningen vill ha ett definitivt bevis på att köparen är kompetent och kvalificerad att stänga.

Sanningen är efter att ha arbetat med en kort försäljning i veckor, kanske månader, det är en stor besvikelse och slöseri med tid om banken upptäcker i slutet att köparna inte kan stänga.

När det kommer ner till tråden och in i försäkringsbrevet kommer ibland ett köparlån att blåsa upp. Några av de saker som får köparen att avvisas kunde ha blivit korrigerade eller upptäckta i början men inte.

Det beror på att det inte finns tillräckligt med reglering över utfärdandet av preapproval bokstäver, och inte varje långivare använder standardprocedurer. Till exempel krävs ett FICO-poäng på 720 som ett minimum för ett konventionellt lån. Men de stora långivarna som gör konventionella lån föredrar ofta ett högre FICO-minimum på 740 för att ge låntagaren en attraktiv ränta.

Om en låntagare tror att långivaren kommer att erbjuda sin bästa ränta för en FICO på 720, finns det en risk för konflikt som kan leda till att transaktionen avbryts eller att låntagaren avvisas. Den korta försäljningsbanken vill helt enkelt kontrollera informationen själv och bestämma sig självt om köparen är helt kvalificerad.

Det är emot RESPA-regler för en bank att kräva att en låntagare får ett lån från den banken. Det är emellertid helt acceptabelt för en bank att kräva ett preapprovalbrev från sin egen bank innan han godkänner låntagaren för den korta försäljningen eller låter låntagaren köpa sitt eget bankägda hem.

Ibland kommer en bank att låta en låntagare lämna in en DU (skrivbordsskrivning) i stället för ett preapproval brev. Det är värt att fråga.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}