Privat Mortgage Insurance (PMI) mot Combo Lån

Fram till president Bush undertecknade lagen lagen om skattelättnad och hälsovård av 2006 , inteckningskreditpremierna inte var avdragsgilla. Från och med 1 januari 2007 kan låntagare nu dra av dessa betalningar. På ytan låter det som bra nyheter för första gången hemköpare. Men är det?

En av drivkrafterna bakom att ta ut piggyback-lån, även kallade kombinationslån, var skatteavdraget tillgängligt för att betala allt detta intresse mot att betala en hypotekslånsförsäkringspremie som inte var avdragsgill för ett enda lån.

Den andra fördelen är att de totala betalningarna på ett kombinationslån ofta är mycket lägre än en betalning med PMI.

Hur Combo Loans Work

Combo eller piggyback lån är finansiering som kombinerar en första inteckning med en andra inteckning (med eller utan förskottsbetalning). Anledningen till att dessa typer av lån är tilltalande beror på att många hemköpare inte har 20% av köpeskillingen i kontanter eller inte vill sätta ner 20% för att köpa ett hem- och kombinationslån i stället för kravet att betala PMI. Vanliga typer av kombinationslån är:

• 5/15/80. Detta scenario innebär att man sätter ner 5% och finansierar en första hypotekslån på 80% av köpeskillingen, tillsammans med en andra inteckning som omfattar 15% av köpeskillingen.
• 10/10/80. Detta scenario innebär att man sätter ner 10% och finansierar en första hypotekslån på 80% av köpeskillingen, tillsammans med en andra inteckning som omfattar 10% av köpeskillingen.
• 80/20. Detta scenario innebär att nollställer och finansierar en första hypotekslån på 80% av köpeskillingen, tillsammans med en andra inteckning som omfattar 20% av köpeskillingen.

Räntorna på en andra hypotekslån är högre än de på en första hypotekslån, men ibland är de totala betalningarna mindre än de som finansieras på en första hypotekslån med privat hypotekslån. Dessutom, eftersom kombinationslån nådde en topp 2005, överväger många låntagare andra alternativ på grund av kortfristiga räntesvingningar.

Jämförelse av PMI och Combo-lån

Låt oss jämföra två låntagare med identiska FICO-poäng på 680. Så här fungerar siffrorna:

80/20 Finansiering
Säg att Klingon-familjen köper en $ 500 000 hemma med hjälp av 80/20 finansiering. Den första hypotekslånet skulle vara 6,25% och betalas på $ 2, 462. 87 per månad för huvudstol och ränta. Den andra inteckning skulle vara 8,5% och betalas till $ 768. 91 per månad, huvudstol och ränta.

Summa betalningar för ett kombinationslån: $ 3, 232

100% med PMI
Men familjen Romulan köper en $ 500 000 hem med 100% finansiering med PMI-försäkring. Den första inteckning kommer också att vara på 6,25% men betalas vid 3, 079, och PMI försäkring lägger till ytterligare $ 400 till den betalningen.

Summa betalningar för första hypotekslån med PMI: $ 3, 479.

Familjen Romulan måste vänta två år och få en bedömning för att visa 20% eget kapital för att bli av med försäkringen. Men säg Romulans gör, och betalningen sjunker till 3 079 dollar utan PMI. Romulanerna skulle inte betala mindre än Klingonerna fram till månad 63 i lånet.

Funktioner för inkomstskattavsättning för MMI / PMI

Hypotekförsäkringspremier (MMI) betalas på FHA, bostadslån, och vissa konventionella lån kräver privata hypotekslån (PMI), vilka båda är avdragsgilla med viss säkerhet Bestämmelser:

• Skattehjälp och sjukvårdsaktens avsättning för PMI-skatteavdrag gäller för finansiering efter 31 december 2006. Det innebär att hemmedrivare kan dra av hypotekslån för lån som tagits ut under 2007. Ännu bättre nyheter är att under Mortgage Forgiveness Debt Relief Act från 2007 har PMI-skatteavdraget förlängts till och med 2010.
• Tillgänglig för personer som lämnar gemensam eller ensam avkastning med mindre än 100 000 USD av justerad bruttoinkomst (AGI) eller 50 dollar, 000 AGI för gifta personer som lämnar in separat. De flesta människor behöver tjäna minst $ 50 000 för att göra en bättre paus än att ta standardavdraget, så det här inskränker ganska mycket kvalifikationerna till de som tjänar över $ 50 000 men mindre än $ 100 000.
• Familjer tjäna över $ 110, 000 AGI kan inte ta avdrag. Men för de som tjänar mellan 100 000 och 110 000 000 AGI, avgår avdraget med 10% per $ 1 000.
• Avdraget är tillgängligt på refinansieringar om det ursprungliga lånebeloppet inte ökar. Stöt dina låneavgifter i lånet, och du kommer förmodligen att överstiga originalbalansen och inte kvalificera dig.

Experter förutser en annan förnyelse av avsättningen baserat på följande:

• Skatteavdraget för hypotekslån slutar gynna skattebetalarna.
• Bestämmelsen är väl mottagen av hemköpare.
• Möjligheten att dra av hypotekslån försäkrar att fler första gången köparna köper hem.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}