Kan jag sälja en investeringsfastighet?

Fråga: Kan jag sälja min investeringsfastighet?

En läsare frågar: "Jag känner att jag har gjort alla fel saker. Jag köpte den här hyresfastigheten på marknadens höjd. Jag refinansierade det två år senare och lade till ett rumtillägg, tänkte min fru och det skulle jag gå i pension någon gång. Nåväl, den dagen har kommit och det här är nu ett undervattenshem. Jag är skyldig mer än det är värt. Kan jag korta sälja min investeringsfastighet? "

Svar: Vissa tror att det snabba försäljningsalternativet är begränsat endast till ett personligt boende. De antar förmodligen detta eftersom det finns en hel del hoopla från vissa typer av långivare om huruvida en person upptar hemmet eller inte upptar hemmet, men det har lite att göra med de flesta korta försäljningarna. Även riktlinjerna för en traditionell HAFA-kortförsäljning sedan februari 2011 tillåter en ledig personlig bostad att betraktas så länge hemmet inte har suttit tomt i 12 månader eller mer.

I Kalifornien sålde vi nyligen en flerhyresbyggnad för en säljare utan brister och en fullständig ansvarsfrihet. Mycket av kvalifikationerna beror på följande:

• Din typ av lån
• Din långivare
• Statliga lagar
• Typ av egendom
• Motståndsorsak

Det är inte alltid nödvändigt att få ont - Finansiellt eller annars - Att göra en kort försäljning. Vissa utlåningsinstitut, till exempel Bank of America, är till exempel mycket korta försäljningar.

Bank of America har flera korta försäljningsprogram som är tillgängliga, vilket innebär lite eller ingen svårighet. Några av dessa program betalar dig för att göra den korta försäljningen, men i allmänhet inte med avseende på en fastighetsfastighet.

Förberedelse för en kort försäljning på en fastighetsfastighet

Det första du behöver göra är att skriva ett ontbrev.

Jag inser att jag bara sa att du inte alltid behöver visa ont, och det är sant. Men du kan fortfarande behöva producera ett ontbrev. Du kan behöva begära kort försäljning och layout varför du behöver det.

Här är andra dokument som långivaren kan begära:

• Jämförbar marknadsanalys. Din agent kan förbereda en CMA för leverans till banken för att underbygga värdet. Banken kommer sannolikt fortfarande att beställa sin egen BPO. CMA kommer emellertid att ge trovärdighet till din förfrågan.
• Federal tax return. Alla scheman och sidor. Om du äger andra investeringsfastigheter som återspeglas i dina avkastningar, kan det vara en bra tid att överväga att sälja dem alla på en gång.
• W2, 1099 eller annat inkomstbevis. Det här är dokument som följer med din skattedeklaration.
• Lönestubbar . Den korta försäljningsbanken vill ofta se bevis på din nuvarande inkomst och dess aktuella siffror.
• Bankredovisningar .Hela sidorna under de senaste två månaderna från varje bankkonto, inklusive pensionsfonder. Det är mycket ovanligt för en bank att begära ett säljarbidrag från pensionsfonder.
• Listningsavtal. Detta är avtalet mellan dig och din fastighetsmäklare för att sälja din egendom.
• Köpkontrakt. Köpavtalet innehåller alla villkor som gäller för försäljningen av din egendom, inklusive vilken typ av finansiering, om någon, nedsättningen och försäljningspriset.
• Köparens bevis på medel och / eller preapproval brev. Din långivare vill se att köparen är kvalificerad och kan slutföra transaktionen.
• Beräknad slutrapport eller HUD-1. Bottenlinjen är viktigast. Icke-typiska utgifter kommer sannolikt att bli otillåtna.

Fördelar med att sälja en investeringsfastighet

Jag har märkt att låntagare ibland är mer lätta med säljare av en investeringsfastighet än vad de är när de handlar med säljare av en personlig bostad. Du skulle tro att det skulle vara tvärtom, men det är det inte. Jag misstänker det för att de flesta investeringar hålls för kassaflöde eller potentiell uppskattning. Så om en fastighet är upp och ner är det förmodligen inte kassaflöde och anses inte vara en investering i investerarens ögon.

Om ett personligt boende är upp och ner är det fortfarande ditt hem.

Många människor köper inte ett hem för en investering när den köps som huvudort. Därför beaktar bankerna andra faktorer när man säljer bostad. Typiskt är att vara undervattens inte tillräckligt med anledning till kort försäljning av en huvudsaklig bostad.

Säljare verkar vara mer angelägna om att sälja en undervattenshem när den inte längre kassaflöden och är upp och ner. Om banken kräver ett säljarebidrag är investerare ofta mer benägna att betala det eftersom de förstår att betala negativt kassaflöde.

Att göra en kort försäljning för en fastighetsfastighet är ofta snabbare och enklare. Slaget till en kreditrapport utan bristande bedömning är i allmänhet något mindre än vad som gäller för kredit med en avskärmning.

Fälla för att sälja en investeringsfastighet som en kort försäljning

Som med någon kort försäljning, sök juridisk och skatteråd innan du godkänner den korta försäljningen. Eftersom hemmet inte är ditt hemvist, som kan få förmånsbehandling, kan du bli föremål för beskattning av spridningen mellan din grund och försäljningspriset.

Du kanske också är föremål för en brist på lånet, vilket är skillnaden mellan hur mycket du skylde och hur mycket banken mottog. De flesta Kalifornien säljare jag har träffat som har anställt kompetent skatt och juridiska ombud hittar ofta sätt att arbeta runt de två problemen, men säljare i andra stater kanske inte så lyckliga.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}