Hur man vet när refinansiering fungerar och när det inte är

Innan du refinansierar är det viktigt att förstå vad du får ut av det och vad det kostar dig. De flesta onlinekalkylatorer berättar bara om din breakevenperiod - hur länge det tar att återkräva eventuella stängningskostnader som krävs för att refinansiera. Det kan vara till hjälp, men du behöver verkligen en bättre förståelse för hur räntekostnader kommer att påverkas om du refinansierar.

För att se hur refinansiering verkligen påverkar din ekonomi, följ stegen nedan.

Du lär dig allt du behöver veta om ditt befintliga lån och den potentiella ersättningen.

1. Beräkna ditt ursprungliga lån

Ja, du vet redan vad din månadsbetalning är och hur mycket du fortfarande är skyldig. Du måste dock också veta hur mycket av varje betalning som går till din räntekostnad och hur mycket av det faktiskt betalar tillbaka pengarna du lånade. För att räkna ut det behöver du ett avskrivningsbord, som du kan få från en mängd olika källor. Jag föredrar att använda Excel för att beräkna amortering, men du kan också använda en onlinekalkylator eller något annat kalkylprogram.

Se hur det fungerar: Vad är amortisering?

För den här beskrivningen ska jag förklara hur du beräknar dina refinansieringsalternativ med Excel, men processen är densamma om du använder Om. coms amortiseringsräknare eller ett annat program (det är bäst att använda ett kalkylblad, eftersom siffrorna blir mer exakta). Vi antar följande när vi arbetar genom ett exempel:

Ursprungligt lånebelopp: $ 180 000
Ursprungligt lånedatum: 7/1/2003
Dagens datum: 7/1/2012
Intresse ränta på lånet: 5. 4%
Lånetid: 30 år

För att få detaljer om ditt ursprungliga lån, ange dem i din valda amortiseringsräknare. Ange om möjligt den faktiska månaden och det år som du ursprungligen lånade pengar.

Använd ditt ursprungliga lånebelopp - inte det belopp som du för närvarande är skyldig.

2. Ta reda på var du står

Ta reda på var du står med ditt nuvarande lån. Bläddra ner till dagens datum och se hur mycket du fortfarande är skyldig på lånet. I vårt exempel är det $ 152, 160. 64 (dina siffror kan variera på grund av avrundning beroende på vilken programvara du använder och hur exakt det är).

3. Beräkna ersättningslånet

Ta reda på vad ditt nya lån skulle se ut om du refinansierar. För detta exempel antar vi följande:

Lånebelopp: $ 152, 160. 64 (kopierat från ovan)
Lånets startdatum: 7/1/12
Ränta på nytt lån: 4. 25%
Lånetid: 30 år

Du kommer märka att din månadsbetalning kommer att sjunka till $ 748. 54 om du refinansierar (vs $ 1, 010. 76 för det ursprungliga lånet). Detta är tilltalande, men det borde inte komma som en överraskning, eftersom ditt nya lån är mindre och det kommer med en lägre ränta.Att spara på den månatliga betalningen kan vara viktigt för dig, men det är bara en av flera viktiga faktorer.

4. Gör några antaganden om hur länge du kommer att behålla lånet

Tyvärr är det sällan ett tydligt svar när du bestämmer om du vill refinansiera eller inte. Du måste bestämma vad du tänker hända och fatta ditt beslut baserat på dina antaganden. Så försök att uppskatta hur länge du kommer att behålla det nya lånet. Kommer du att stanna i samma hus under de närmaste 7 åren? Kommer du stanna där under hela 30 år? Det är okej om du inte vet - du kan göra flera "vad-om" -analyser.

5. Titta på räntekostnader

Nu kan du titta under huven och se vad som händer om du refinansierar. Ta reda på hur mycket du ska spendera på ränta med det gamla lånet och det nya lånet. Gå till varje avskrivningstabell och räkna upp det totala beloppet i kolumnen "Ränta". Börja med dagens datum och fortsätt tills du tror att du kommer att bli av med lånet (7 år, eller när det är betalt eller vad du väljer). Det här är enklast om du har beräknat varje lån med ett kalkylblad eller om du kan kopiera och klistra in din avskrivningstabell i ett kalkylblad. Se ett exempel på hur du gör det här, eller använd SUM-funktionen i OpenOffice, Google Docs eller Excel.

I vårt exempel finns det några intressanta skillnader:

Om du behåller det befintliga lånet tills det är avbetalt, spenderar du $ 103, 236 i ränta från idag till 2033

Om du refinansierar och behåller lånet tills det är betalt, spenderar du $ 117, 313 i ränta från idag till 2042
Är det värt ungefär $ 14 000 under de närmaste 30 åren för att få den lägre månatliga betalningen? Kanske är det och kanske är det inte. Men vad händer om du bara håller lånet (eller stannar i hemmet) i 10 år?

Om du behåller det befintliga lånet spenderar du $ 69, 565 i intresse mellan nu och juli 2022

Om du refinansierar, spenderar du $ 58, 545 i intresse mellan nu och juli 2022
I det fallet ser refinansieringen mer attraktivt ut. Inte bara får du fördelen av en lägre betalning, du sparar också på räntekostnader (för att du inte kommer att fortsätta betala ränta för hela 30 år).

6. Ta reda på hur du hanterar eventuella stängningskostnader

När du refinansierar måste du betala stängningskostnader. Du måste också ta hänsyn till dessa kostnader när du bestämmer vad du ska göra. Du kan överväga möjligheten att använda dessa medel: kan du ha tjänat intresse för pengarna? Om så är fallet är det fortfarande värt att spendera pengarna på stängningskostnader? Du kan också överväga den traditionella refinansiering breakeven-formel: hur lång tid tar det för dig att få tillbaka pengarna du spenderar, förutsatt att din månatliga betalning minskar (dela månadsbesparingarna med dina totala stängningskostnader för att räkna ut hur många månader detta kommer att ta). Kommer du att stanna länge i huset för att återhämta dessa kostnader? Oavsett vad du gör, se till att du inte ignorerar stängningskostnader eftersom de är en viktig del av pusslet.

Om du finansierade stängningskostnaderna eller hade dem "inslagna i" det nya lånet (eller om du har ett lån utan stängningskostnader) behöver du inte göra något extra - kostnaderna redovisas redan i din större lånebalans eller högre ränta.