Köpa nya byggnader från byggare

Nya hemköpare vill inte ha ett nytt hus när bara ett nytt hem kommer att göra. De vill inte arva någon annans slitna mattor, personlig smak i köksapparater eller titta på några barns initialer skrapa i en gång våt cement som de inte satt där. Hemmet måste vara märke spankin 'nytt, friskt och rent utan så mycket som ett fingeravtryck på väggarna.

Om det här beskriver dig och du alltid har fantatat om att köpa ett helt nytt hem för dina drömmar, här är några tips som kan hjälpa dig att skydda dig själv - för att göra processen till en trevlig upplevelse.

Hyr din egen agent i början av din jakt

Många byggare kommer inte tillåta dig att hyra din egen agent om du vandrar in i det nya hemförsäljningskontoret utan representation. Du kommer kanske inte ihåg att anmäla dig till något eller ge dem ditt namn, men du har gjort det. Om du besöker en byggmästares webbplats utan agent kan du vara sladdad, för senare kan byggaren vägra att betala din agent.

Låt din agent presentera dig för byggaren, och du är allmänt täckt.

• Byggmästarens försäljningsagenter betalas för att representera byggaren, oavsett vad de kan berätta för dig. Många kommer att använda högtryckstaktik för att övertyga dig om att underteckna kontraktet. På grund av den stora volymen av helt ny hemförsäljning betalas många byggmästare mindre än en traditionell kommission; vissa tjänar en lön plus incitament, så omsättningen är viktig för deras försörjning.
• Hyr en köparens agent för att representera dig. Merparten av tiden betalas din agent av säljaren, men ibland är ansvaret för agentens avgift öppen för diskussion. Även om du måste betala din agent direkt kan du förmodligen lägga till avgiften till försäljningspriset, och det skulle vara värt det, eftersom en bra förhandlarköpares agent kan spara dig tusentals mer än kommissionen.

• Din egen agent kommer att representera dig, vara din fiduciary och är skyldig att avslöja positiva såväl som negativen om transaktionen. Builders agenter diskuterar inte nackdelar.
• Om ditt kontrakt innehåller en beredskap att sälja ditt befintliga hem innan du köper igen, hyr ditt eget listagent för att lista ditt hem. Var uppmärksam på att köp före försäljning inte alltid är av intresse, eftersom hårda förhandlingar ofta går ut genom fönstret när du är emotionellt flyttad ur ditt hem.

Använd inte automatiskt byggmästarens långivare

• Byggare föredrar ofta sin egen långivare eftersom byggaren kommer att hållas fullständigt informerad om din personliga utveckling; det är enstans shopping för en byggare. Men en byggares långivare kan inte erbjuda dig den bästa affären. Dessutom kan byggaren äga utlåningsbolaget.
• Tänk på alternativa källor för att hitta en långivare. Din egen bank eller kredit union kan erbjuda dig mycket attraktiva priser och villkor, baserat på din bankhistoria med den institutionen. Din agent kan hänvisa dig till hans eller hennes privata lista över grossistlångivare.
• Handla och intervjua din långivare. Hitta en banker eller inteckning mäklare som du kan lita på och med vilken du känner dig bekväm att göra affärer.
• Be om att se en kopia av din kreditrapport och FICO-poäng. Du kan beställa din egen kostnadsfria kreditrapport innan du köper ett nytt hem.
• Insistera på att din långivare garanterar sin goda trouppskattning. Om långivaren buggar eller gör ursäkter, gå någon annanstans, eftersom välrenommerade långivare kommer att hedra den begäran, även om det inte krävs enligt lag.

Hämta juridiska råd innan du köper ett helt nytt hem

• Innan du skriver ett inköpsavtal, prata med en fastighetsadvokat. Standard köpavtal är utformade för att hålla alla utom domstol, men de innehåller inte nödvändigtvis språk som skyddar köparen.
• Ställ frågor om avlägsnande av händelser och dina avbeställningsrättigheter. Se till att du förstår ditt ansvar och åtaganden.
• Ta reda på om material som används av byggaren innehåller kemikalier som är farliga för din hälsa. Om ditt kontrakt innehåller en varning om hälsofrågor, är det förmodligen för att det är en giltig fråga och andra köpare har gått till domstol över det.

Verifiera alternativ och uppgradera prissättning

• Bestäm vilka alternativ och uppgraderingar du vill ha. Tänk på att för många byggare är vinstmarginalen högst i uppgraderingar. Vissa byggare kan sälja ett hem för nästan enbart byggkostnad eftersom de gör större delen av sin vinst i uppgraderingarna.
• Ta reda på om din långivare kommer att låna ut alla alternativ / uppgraderingar du har valt. Om din långivare inte finansierar 100% av dina val måste du betala kontant i kontanter.
• Fråga om avbokningar och om du kommer att hållas ansvarig för föremålen kan byggaren inte återvända till en leverantör.
• Vissa kontrakt ger byggaren rätt att välja dina uppgraderingar om du inte lämnar in din begäran inom en viss tid.
• För att spara pengar, överväga vilka uppgraderingar du kan köpa och installera dig själv när spärren stängs. Men inse att vissa uppgraderingar som CAT-V, DSS eller säkerhetskabeln inuti väggarna är enklare att göra före konstruktion.

Ta reda på byggmästarens rykte

• Om en köpare har en dålig erfarenhet av en byggare sprider ordet snabbt i hela en gemenskap. Men du kommer inte att veta om en dålig rep är en isolerad upplevelse eller om byggaren upprepade gånger ger dålig publicitet till sig själv utan att kontrollera och verifiera de offentliga dokumenten för rättegångar.
• Prata med grannarna och granska byggkvaliteten på omgivande hem. Byggar byggmästaren konsekvent samma eller större bostäder i området eller är byggnadsslag och bostäder krympande i storlek?
• Ta reda på om byggaren säljer till investerare. Vissa byggare kräver att alla bostäder är ägda. Andra säljer ivrigt så mycket inventering till investerare som vinstmarginaler tillåter. Om marknaden plötsligt sjunker är investerare oftast den första som borgenär, och förutom att en del av anledningen till att du köper i en ny underavdelning ska omges av andra köpare precis som du, inte hyresgäster.

Hyr en heminspektör

• Alltid alltid, alltid, få en heminspektion när du köper. Och hyra en licensierad och ackrediterad person för att utföra inspektionen - inte din pappa eller din kompisleverantör, få en riktig inspektör. Var där för inspektionen och fråga frågor eftersom ett nytt hem kan innehålla fel. VVS-systemet kan vara för litet eller VVS-systemet kan installeras bakåt. Byggnadsarbetare gör misstag. (Och låt oss inte ens prata om de senap-färgade McDonald's wrappers fyllda i vägghåligheter.)
• Om inspektören begär ytterligare inspektion av en annan professionell entreprenör, ta reda på om inspektören säger att det kunde vara ett allvarligt problem eller om inspektören inte är licensierad att ta itu med det här problemet.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.