Kreativ fastighetsfinansiering

Kreativ finansiering i fastigheter var ett super hett ämne på 1970-talet. Det är svårt för mig att tro att många av pionjärlegenderna i kreativ finansiering är döda nu, men vilken galen rida under sin topp.

När räntorna hoppade till 18% i slutet av 1970-talet tvingades många köpare från fastighetsmarknaden och kreativ finansiering sprang till livets behov. En hel del bostäder till salu annonserades med initialerna OWC, vilket innebär att ägaren kommer att bära (ägaren finansiering).

Under denna tidsperiod har allting gjort allting under kreativ finansiering. Tempot var så häftigt att många agenter inte slutade att överväga huruvida de typer av avtal de satt ihop var lagligt mycket mindre etiska. Bara om någon process som skulle kunna bli uppfattad, även om det inte var en bra idé, användes ofta.

Typer av kreativa finansieringsalternativ

• Offshore-utländska trusts. Vissa människor arbetar fortfarande under en utländsk förankrad offshore idag, men om IRS finner dem kan dessa människor hamna i fängelse. IRS ser inte vänligt ut på utländska förvaltare utanför land, oavsett vad en snabbtalande säljare i en dyr italiensk kostym säger. En utländsk förankrad offshore är ett sätt att i hemlighet flytta pengar till ett annat land. Skattelagare låter sedan det förtroende som ligger i det främmande landet köpa egendom.
• Med förbehåll för transaktioner. Många lån innehöll inte alieneringsklausuler som krävde acceleration, så köpare kunde ta över betalningarna på ett befintligt lån, lämna säljarens namn på lånet, och det var OK. Oj. Bankerna tyckte inte om att låsa sig till en lägre ränta och förlorade en potentiell låntagare när köpare köpte bostäder med finansiering. Transaktioner som är föremål för transaktioner är riskabla idag eftersom långivare kan och kommer att ringa upp lånet i samband med försäljning. För att inte tala om, vill de flesta säljare inte ha ansvaret för en transaktion.

• Antagna lån. Vissa typer av inteckningar annonserade öppet att en ny köpare kunde anta det befintliga ägarlånet. Om köparen kvalificerade sig för att ta lånet släppte banken säljaren från ansvar. Ett lån antagande räddade en köpare i dessa dagar tusentals dollar i långivare avgifter, och många försäljningar kunde snabbt stänga enligt dessa villkor. Idag finns det få eller inga antagliga lån tillgängliga.
• Markkontrakt. Ett problem med ett markkontrakt är att hitta ett titelförsäkringsbolag som är villigt att försäkra sig om transaktionen. För att inte tala om, har ett landskontrakt, som ger rättvis titel till en köpare, vanligen inte ett underliggande hypotekslån eftersom de flesta lån innehåller en alienationsklausul. Ett landskontrakt används bäst när ett hem ägs fri och tydligt av säljaren.
• Säljaren bärs av inteckning eller förtroende. Om en säljare äger en fastighet direkt och vill ha finansieringen för låntagaren är ett lättanvänt instrument ett inteckning eller en förtroende. Varje stat har sina egna lagar om huruvida det är vanligt att registrera en inteckning eller en förtroende. I Kalifornien, till exempel, bevilja handlingar att förmedla titel och förtroende för att säkerställa att sedlar används vanligen.

Dodd-Frank Act och Creative Financing Terms for Home Buying

Dodd-Frank Act är en förkortad term för Dodd-Frank Wall Street Consumer Reform and Protection Act, undertecknad i lag i juli 2010. Penned av tidigare Kongressledamot Barnett Barney Frank och sen Senator Christopher John Dodd, Dodd-Frank Act medförde svepande förändringar i finansiella bestämmelser och ändrade lagen om sanningen i utlåning. Denna omfattande omvandling skapade nya byråer och ändrade många lagar.

Du kan inte svänga en död katt i finansiering utan att slå Dodd-Frank-lagen. Jag ber om ursäkt till den stackars katten för denna referens; Det är så att frasen passar så bra.

En del av Dodd-Frank-lagen gäller säljarfinansiering. Det reglerar och förkänner vissa typer av finansiering som lätt kunde tillåtas tidigare. Till skillnad från 1970-talets fria swingdagar när någon kunde ordna ett lån och få betalt för det så länge som personen hade en fastighetslicens, måste en enskild person vara licensierad som låntagare. Säljare är undantagna, förutsatt att de inte förlänger ägandebolagsvillkoren på mer än 3 fastigheter per år. Övriga regler är:

• Säljaren kan erbjuda ägandes finansiering så länge som säljaren inte byggde hemmet. Detta eliminerar bostadsbyggare från att erbjuda ägandes finansiering.
• Det finns ingen ballongbetalning. Ett favorit sätt att erbjuda kreativ finansiering var i allmänhet ett kortfristigt lån, säg 3 eller 5 år, med en ballong i slutet, vilket betyder att hela balansen skulle betalas. Ägarfinansierade lån måste nu avskrivas.
• Säljaren kan inte erbjuda ägarfinansiering till bara en köpare som händer med. Säljaren har ett ansvar för att bestämma att köparen är kvalificerad att köpa hemmet och betala tillbaka lånet. Det kan innebära att säljaren skulle behöva köra en kreditrapport på köparen, vilket förmodligen skulle eliminera alla hemköpare med dålig kredit.
• Lånet måste vara fast eller justerbart efter 5 år med rimliga årliga höjningar och ett rimligt livslängdskort.
• Det ägarfinansierade lånet måste uppfylla andra kriterier som fastställts av Federal Reserve Board. Det är dock kravet om ingen ballong som kommer att stoppa många kreativa finansieringsåtgärder. En lösning för vissa säljare och köpare kan vara en leasingoptionsförsäljning.

Innan du köper ett hem genom kreativ finansiering, få juridisk rådgivning.

I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.