Köp, Fix, Sälj: Del 2 av 5 - Hur man köper, fixar och säljer ditt hem - Remodeling and selling for profit

I flera veckor studerade jag ett foto av ett hus i min lördagstidnings bildannonser. Det var en 1916 holländsk koloniala omgiven av en vit staket staket. Jag hade egentligen inte funderat på att köpa ett annat hem eftersom jag just hade gjort ombyggnaden av den som jag hade, men något om det här huset tog mig till det. Så jag ringde agenten och gjorde ett möte för att se det. Kunde inte skada, jag ryckte.

Diamond in the Rough

När du kom in i huset var det omedelbart klart varför platsen fortfarande var på marknaden.

När jag såg upp mot mitt i taket på vardagsrummet märkte jag ett hakat hål på ca 6 meter i diameter. Väggarna var täckta av en hyfsad tapet med vertikala ränder och lönngolvorna repades, skreddes och försummade. Varje rum behövde färg och en noggrann rengöring.

A Deal Too Good To Pass Up

Huset var ledigt. Jag fick reda på att säljare hade köpt ett annat hem och flyttat för sex månader sedan, vilket var information som noteringsagenten inte var behörig att avslöja. För mig menade detta att säljare gjorde dubbla inteckningsbetalningar och var förmodligen desperata att sälja. Jag skrev ett erbjudande för mängden av befintliga FHA-hypotekslån, plus $ 100 inlösenpengar. Mitt erbjudande struktur förvirrade storleksanpassa noteringsagenten. Han sa, "Ingen säljer hus så här. Varför skulle säljare behöva ta ut pengar ur sitt sparkonto bara för att betala provision och stängningskostnader. Det kommer aldrig att flyga."

Silly agent. Säljarna accepterade mitt erbjudande som skrivet. Inklusive stängningskostnader och antagningsavgift, kostade detta hus mig mindre än $ 1 000 out of pocket för att köpa.

Remodelingprojekten

Raffinering av lönngolv.
Alla varnade mig för att det var bäst att överlämna en golvsandare till de professionella. Det verkade dock inte så svårt att göra.

Du vet vad? Det var det inte. Självklart är de golvsandare som finns tillgängliga idag enklare att använda än en trumsandare och ger bättre skydd mot att golv golvas, men trumsanders är fortfarande i bruk. Här är vad jag lärde mig:

• Maskinuthyrning är billigt. Du behöver en golvsandare och en kantare.
• Sandpapper är väldigt dyrt. Köp mer än du tror att du kommer att behöva eftersom du sannolikt kan returnera oanvända ark.
• Köp tre pappersgrunder: tung för första slipning, medium för andra slipning och fin (150 eller högre) för slutlig slipning. Slipskärmar är billigare att använda för slutlig slipning.
• Seal bort angränsande rum genom att hänga plastark över dörröppningarna. Damm kommer att flyga överallt.
• Var tålmodig, gå långsamt och jämnt och tryck på sanderen.
• När du använder en kantare för att sanda längs väggarna, försök inte sanda när du har på dig strumpor eller du kommer att bli zippad över golvet.
• En träskiva med 2x4-skrot som är insvept i sandpapper gör det lätt att sätta sandkorn.
• Använd tygduk efter att ha sopat / dammsugat för att städa upp varje dammsug.
• Lätt sand efter första päls av poly eftersom träkornen kommer att stiga.
• Färgning är inte alltid nödvändigt eller föredragen. Naturlig lönn är vacker i sin egen rättighet.
• Låt torka helt, helst över natten, mellan skikt.
• Gå inte på golven i minst fem dagar.

Hängande tak i taket.
Att installera ett upphängt tak kan få dig att önska att du har fått mer uppmärksamhet i matteklassen, men det är en ganska enkel procedur som består av huvudtoppar, korsade tejp, hängande ledningar, vägggjutning och paneler. Jag tog min takmätning till hårdvaruaffären och bad en erfaren clerk att räkna ut kvantiteten för mig. Här är mina tips:

• Börja mäta en nivålinje minst 6 inches ner från balkarna vid lägsta platsen i rummet. På så sätt kommer du att dra den linjen bara en gång, istället för två eller tre gånger.
• För att bestämma den lägsta punkten mäter du varje hörn från golv till tak. Det lägsta numret är ditt starthjälp.
• Den svåraste delen är "tänker upp och ner" när skärpanelen passar.

Strimlande trä.
Eftersom träbordsskivorna, dörr- och fönsterbeklädnaden på första våningen var ek, antog jag att det målade träet på övervåningen också var ek. Det var tall. Men jag upptäckte inte det faktum förrän jag hade tagit ett hel sovrum. Ändå lägger träluckor till fönstren som matchade fläcken på basplattorna perked upp utrymmet. Här är vad jag plockade upp om att strippa färg från trä:

• Det är en tidskrävande process, så du behöver mycket tålamod.
• Miljövänliga produkter tar längre tid att arbeta och är inte lika effektiva som de giftiga produkterna.
• Ventilera utrymme för att undvika andning av rök som orsakas av kemikalierna i stripparna.
• Använd gamla kläder och handskar.
• Stålull hjälper till att ta bort envisa lacker, men ett skarpt föremål smälter lätt ut torkad färg inbäddad i spår.

Bygga upp skåpet i korridoren.
På toppen av trappan var en krog stor nog för en byrå, så jag hade fastnat en byrå på den platsen. (Se bilden ovanför - klicka för att se "innan" foto.) Men det gav inte den mängd lagring som jag behövde, och utrymmet verkade slösat. Jag bestämde mig för att stänga av det och bygga ett skåp. Det färdiga resultatet var en blick som blandade sig med resten av huset och såg ut att det var en original komponent.

• Här är de material som jag använde:

1. Furringsremsor skär längden på bakväggen och kortare furringremsor till sidorna.
2. Stödfinnare för att lokalisera stift som jag fästde på ringarna på.
3. Skruvar och skruvmejsel.
4. Pre-cut hyllor köpte från en timmergård var sedan inställd ovanpå furringremsor.
5. Emaljfärg.

• Efter att hyllorna var på plats, här är hur jag avslutade projektet:

1. Mät bredd och höjd på rymden.
2. Beställa två uppsättningar lönnskåpsdörrar (övre och nedre) från en skåpmaker.
3. Installerade dörrarna.
4. Installerad trim för att dölja luckor och sätta rosettkorgar i hörnen så jag behövde inte tippa trimmen.

Senare det fallet stod jag ute på min balkong och beundrade min gård. Jag antalet bordade fönster på kvarteret och sa till mig själv: "Om jag stannar här fram till vårtid, kommer jag nog att bli skott." Det var inte det säkraste stadsdelen i staden. Dessutom hade jag alltid velat flytta nära sjön.

Utbetalningen

Jag sålde det här huset fyra månader efter att jag köpt det för en vinst på 10 000 USD. Jag sålde också mitt första hus, som jag hade konverterat till en hyra. Beväpnad med pengar, jag bestämde mig för att hitta min nästa fixer.

NÄSTA … Köp, Fix-Up & Sell: Del 3 av 5

_{Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}