Fördelar med omvända hypotekslån för pensionärer

Den omvända hypotekslånsindustrin har blivit plågad under åren genom förvirring, med rapporter från rovdjurare som äter äldre. Idag kräver välrenommerade utlåningsinstitut att låntagare får rådgivning om riskerna och fallgroparna innan de begår en omvänd hypotekslån. Tyvärr garanterar det fortfarande inte att en husägare kommer att bli rippad.

Hur fungerar en omvänd hypotekslån?

Omvända hypotekslån tillåter en hemmalag att låna eget kapital.

I stället för att göra betalningar till långivaren gör långivaren betalningar till låntagaren. Betalningar kan göras enligt följande:

Ett engångsbelopp
Månadsvis så länge låntagaren upptar hemmet
Periodiska förskott via en kreditlinje< ! --2 ->
Kombination av något av ovanstående

Vem kan kvalificera sig för ett omvänd hypotekslån?

Alla över 62 år som äger ett hem kan kvalificera sig för en omvänd hypotekslån, om det finns tillräckligt med eget kapital i hemmet. Det är kickern, med tillräckligt med kapital för att få inteckning eftersom vanligtvis en 20% eget kapital är otillräcklig. Om det finns tillräckligt med eget kapital, vad händer nästa?

Befintliga hypotekslån betalas ut.
Fördröjd underhåll / reparation krävs vid behov.
FICO-poängen gäller inte och kredithistoriken är irrelevant.

Hur mycket kostar omvända hypotekslån?

Liksom med ett vanligt lån betalar låntagarna avgifter för att få pengarna. Dessa avgifter kan rullas in i lånet och finansieras. Eftersom det inte finns några "standardavgifter" kommer avgiften att variera beroende på långivaren, leverantörer från tredje part och typen av lån som valts.

Vanligtvis är avgifterna mycket höga. I princip betalar låntagare för:

Hypoteksförsäkringspremier. Försäkringen betalar för förlust till långivaren om ditt hem är värt mindre än det belopp som betalas i slutet av ditt lån.
Månatliga långivareavgifter. Långivare debiterar vanligtvis låntagaren för att betala månatliga betalningar.
Lånpunkter eller ansökningsavgift. Denna avgift ökar långivarens avkastning på investeringar. Det är dessa avgifter som är under mycket granskning.
Normala stängningskostnader. Avgifter för att stänga inkluderar avgifter för inspelning, spärr eller stängningsmedel, titelpolicy etc.

Hur mycket kan du låna?

Mängden tillgängligt lån beror på vilken typ av lånprogram som valts, hur mycket eget kapital som återstår efter att ha betalat befintliga inteckningar och låntagarens ålder. Wells Fargo är en ledande upphovsman till omvänd bolån.

Jag hittade en praktisk online-kalkylator på Wells Fargo-webbplatsen: Wells Fargo Loan Calculator. Jag kopplade i en ålder av 65 år och en fri och klar hem värd $ 500, 000. För en årlig justering av HECM (Home Equity Conversion Mortgage) returnerade räknaren uppskattade stängningskostnader på $ 20, 943, med en engångsbetalning på $ 129, 614 , med ett årligt ränta på 867%, vilket kan gå så högt som 13,67% under lånets löptid. Den månatliga betalningen som är tillgänglig för detta lån är $ 949. Vid 75 års ålder hoppas den månatliga betalningen till $ 1, 401.

Vilka typer av program är tillgängliga?

En handfull långivare erbjuder fast räntelån. Huvuddelen av andra omvända hypotekslån finansieras genom en justerbar räntesats. Räntan kan justeras månatligt eller årligen.

Långivare tar ut en marginal, som varierar mellan långivare.
Marginalen, när den läggs till indexräntan, kommer att motsvara räntan.
Räntesatserna är vanligtvis begränsade, vilket betyder att räntan kan ökas till en maximal ränta och inte högre. Kepsar varierar från 5 till 6 procent med en årlig justeringshastighet och från 10 till 11 procent med en månadsjusterbar kurs.

Den mest populära typen av omvänd inteckning idag är Home Equity Conversion Mortgage, försäkrad av U. Department of Housing and Urban Development.

"HomeKeeper Mortgage" är från Fannie Mae. Fannie Mae köper konventionella inteckningar, ompaketerar dem och säljer dem som värdepapper till investerare. Med hjälp av Wells Fargo Reverse Mortgage Calculator och tidigare scenario, vid 65 års ålder, skulle HomeKeeper-hypotekslån betala $ 587 per månad och $ 1, 381 vid 75 års ålder.

Var kan du få ett omvändt hypotekslån?

Många hypoteksläkare och större utlåningsinstitut erbjuder omvända hypoteksprodukter.

National Reserve Mortgage Lenders Association publicerar en lista, sorterad efter stat, av godkända långivare som härrör från omvända inteckningar.
Department of Housing and Urban Development publicerar också en lista över godkända HUD långivare. Kom ihåg att kolla rutan som begränsar sökningen till långivare som har gjort ett HECM-lån inom de senaste 12 månaderna.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.