Vad det innebär att störa en ombudets kund

Köparna förstår inte alltid vad agenten betyder störningar eller varför de inte kan kräva att ett listagent visar ett hem och gör noteringsagenten böjda efter sina önskemål. De undrar om noteringsagenten inte vill sälja hemmet. Men faktum är att ett noteringsagents fidusiära förhållande är till säljaren, inte till köparen.

I motsats till populär tro antar ingen fastighetsmäklare order från en köpare, särskilt en främling.

Agenter väntar inte tålmodigt på köparens beck och samtal. Agenter betalas på provision. För det mesta är agenter också oberoende entreprenörer, vilket innebär att de väljer sina egna arbetstimmar och med vilka de väljer att arbeta. Speciellt noteringsagenter.

Varför kommer inte en listagent att visa ett hem?

Som säljare kan du tillåta din agent att visa ditt hem till någon som ringer och begär ett möte. Faktum är att vissa säljare känner sig obekväma med hjälp av en lockbox och förväntar sig att deras agent ska vara där personligen för varje visning, vilket inte alltid är praktiskt och kan resultera i förlorade visningar.

Det finns logiska skäl till att en agent kanske inte visar ett hem:

• Köparen kanske inte vill att noteringsagenten ska representera köparen.
• Köparen kanske inte är kvalificerad att köpa.
• Köparen kan arbeta med en annan fastighetsmäklare.
• Hemmet kan redan vara i väntan på status.
• Ombudet kanske inte vill representera mer än en köpare för hemmet.

Frågor för agenterna Fråga potentiella köpare

Agenter är inte bara nosiga när de frågar köparfrågor. Ibland är vissa frågor obligatoriska, antingen enligt lag, genom praxis eller genom Realtor Code of Ethics. Vissa är helt enkelt sunt förnuft.

Först förstår att agenter inte är beställare. Att köpa ett hem är inte som att köpa en bil eller köpa skor i en Neiman-Marcus-katalog.

Du kan inte välja färg och stil och släppa inköp på ditt kreditkort. Det finns agentprotokoll.

• Är du förkvalificerad av en långivare och har du bevis på pengar?

  Agenter bryr sig inte vilken långivare en köpare väljer eller om köparen betalar pengar. Men säljaren kommer att bry sig. Säljaren vill inte ta hemmet utanför marknaden om köparen inte är kvalificerad att köpa hemmet. Många säljare kräver att en köpare lämnar in bevis på förmåga att köpa, såsom ett pre-godkänt lån tillsammans med inköpsavtalet.

  Om en köpare inte är redo att skriva ett inköpsbudskap, är det liten sak att ta upp en ombuds värdefulla tid att visa bostäder. Agenter visar i allmänhet hem till köpare som är i stånd att kunna köpa. Köpare som inte är redo att köpa går vanligtvis i öppna hus och inte ringa en agent för att ordna en privat visning.När köparen är redo att köpa, kan det här hemmet inte vara till salu längre.

  Agenter får inte betalt för att driva köpare runt om i staden. Agenter får betalt när en köpare är redo att köpa, vilket är anledningen till att de föredrar att arbeta med köpare som har en brådskande känsla och är redo att piska ut checkbooken. Deras vägran är inget personligt.

• Arbetar du med en agent?

  Agenter ställer den här frågan eftersom de måste ta reda på om köparen redan har en agent. Om köparen redan arbetar med en agent, kan den här agenten vara skyldig att störa en annan agents klient.

  Särskilt om den köparen har undertecknat en köpers mäklareavtal med en annan agent. Eftersom även om en köpare kanske vill byta agent, kan villkoren i avtalet hindra dem från att göra det. Agenter är inte utbytbara.

  Agenter vet att ibland kan en köparens agent vara på semester eller på annat sätt otillgänglig, så köparen kommer att ringa upplysningsagenten för att be om ett möte för att se hemmet. Att skaffa orsak är en komplicerad situation, och det finns inga snitt och torra beslut, men vanligtvis är det den agent som visar hemmet och skriver erbjudandet som har rätt till provisionen.

Om en köparens agent inte är tillgänglig ska köpare ringa agentens mäklare för att ta reda på vem som är tillgänglig i agentens frånvaro. Ibland hör inte köparens agent till styrelsen och kan inte visa hem utan lockbox-nyckel, och i det fallet kanske du vill fråga dig varför du jobbar med en sådan dålig utrustad agent.

Även om jag personligen inte gillar att utöva dubbla byråer, informerar jag alltid köpare som ringer efter ett möte för att se ett av mina listor att mitt lag representerar dem om vi visar hemmet för dem. Dubbel byrå är inte lagligt i alla 50 stater, men det är tillåtet där jag säljer i Kalifornien. Ibland när jag förklarar situationen för en köpare blir deras agent plötsligt tillgänglig för att visa noteringen. Jag vill aldrig ha en annan agent att säga att jag eller någon i mitt lag störde köparen.

Vid tidpunkten för skrivandet är Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, en Mäklare-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.