3 Strategier för hantering av hyresfastigheter

Om en hyresfastighet inte klarar sig korrekt kommer den att falla in i shambles. Lyckligtvis finns det flera olika sätt att hantera egendom för att passa alla hyresvärdares behov. Du kan vara helt händerna på, eller du kan bestämma att lägga ut allt. Här är tre förvaltningsstrategier för varje potentiell hyresvärd att överväga att hålla fastigheten, driva och generera intäkter.

3 Strategier för hantering av hyresfastigheter

Innan du kan välja rätt strategi för dig, måste du förstå alla olika områden i en hyresfastighet som behöver hanteras.

En hyresvärds förvaltningsansvar kan delas upp i tre sektioner:

1. Hantering av hyresgäster
2. Hantering av fastighetsunderhåll och inspektioner
3. Hantering av ekonomi

1. Hantering av hyresgäster

Detta är den del av hyresfastighetsförvaltningen som är mest omedelbar och uppenbarast. Att vara en framgångsrik hyresvärd innebär dock mycket mer än att bara hämta hyror. Du måste hantera:

• Hyr samling: Ange förfallodatum. Samlar hyran varje vecka eller månad. Upprätta sena avgifter och graceperioder. Hantera obetald hyra.
• Hyresavtal: Verifierar att hyresavtalet innehåller alla juridiska villkor som krävs av din statens hyresvärdslägerlag. Se till att leasing är aktuell med senaste versionen av lagen. Hantera hyres- och slutdatum för alla hyresgäster.
• Hyresgästscreening: Reklam ledig tjänst. Ställa in möten. Verifiera information om applikationer.
• Flytta in: Signera leasingavtal. Övergår regler, krav och föreskrifter. Samla in deposition och första månadens hyra. Går igenom och noterar nuvarande skick av hyresenhet.

• Flytta ut: Verifiera att leasingperioden är över. Kontrollera lägenheten för eventuella skador. Börjar processen att hitta en ny hyresgäst för en lägenhet.
• Hyresrättklagomål: Fältklagomål. Ställa in en spelplan för att åtgärda problemet.
• Reparationsbegäran: Reaktioner på begäran snabbt. Prioritera betydelsen av reparation. Gör reparationen själv eller anlita någon för att göra det.
• Hyresgavsutsägelser: Skicka hyresgäst juridiskt obligatoriska meddelanden före utvisning. Inlämning för utvisning med domstolen. Förbereder ditt bevis som stöder anledning till utvisning.

2. Hantering av fastighetsskötsel och inspektioner

Den andra huvuddelen av hyresfastighetsförvaltningen är egendomen. Den fysiska strukturen behöver bibehållas för hyresgästernas hälsa och säkerhet. Ditt försäkringsbolag kan också kräva vissa delar av strukturen, såsom taket, för att uppfylla vissa standarder eller de kommer att vägra att försäkra fastigheten.

• Underhåll: Skära gräset. Plocka upp löv. Skottar snö. Tar ut soporna. Håller alla gemensamma utrymmen rena. Se till att hyresgäster alltid har tillgång till rinnande vatten och värmer på vintern. Fixering av takläckor, rörledningar, sprickor, lösa räcken, felaktig dörr eller fönsterlås.
• Inspektioner: Du måste ta itu med inspektioner från staden och även från din långivare och försäkringsbolag. Stadsinspektionerna är att se till att din egendom följer vissa säkerhets- och säkerhetsregler. Långivaren och försäkringsbolaget inspekterar fastigheten för att försäkra sig om att fastigheten är värt det belopp de är utlåning eller det belopp de försäkrar det för.

3. Hantering av ekonomi

Den tredje delen av förvaltningen som du kommer att behöva hantera när du äger en hyresfastighet innebär ekonomin. Du måste förstå hur mycket pengar som kommer i varje månad och hur mycket pengar som går ut.

• Hyr betalningar: Hur mycket du samlar i hyran varje månad.
• Hypotekslån: Vad du betalar varje månad på din inteckning.
• Försäkring: Hur mycket betalar du för att försäkra din egendom.
• Skatter: Vad är din årliga fastighetsskatt.
• Verktyg: Om hyresgästerna inte är ansvariga för att betala för verktyg, hur mycket kostar vatten, gas och elräkning varje månad för fastigheten.
• Avgifter / Böter: Avgifter som du kan behöva betala för egendomskontroll eller domstolskostnader. Oväntade böter för underhållsproblem på fastigheten.

3 Hyreshanteringsstrategier

Nu när du förstår de olika områdena i en hyresfastighet som behöver hanteras, kan du bestämma hur du vill hantera dessa områden.

Det finns tre huvudsakliga tillvägagångssätt:

1. Gör-det-själv-hantering
2. Halva gör det själv / Halva outsourcing
3. Outsource Management helt

1. Gör-det-själv-hantering

I det här hanteringsmetoden är du ansvarig för allt, därmed DIY. Du är den som samlar in hyra, sköljer snö och lämnar in dina skatter.

Fördelar

• Total kontroll: Som hyresfastighetsägare är du företagsägare. När du gör allt själv vet du vad som händer i alla delar av ditt företag.
• Känna till problem snabbt: Eftersom du har din hand i alla delar av ledningen kan du omedelbart när ett problem uppstår. Tyvärr, för att du är ansvarig för alla saker på din egendom, kan du fortfarande inte kunna åtgärda detta problem genast.

Nackdelar

• Brist på kunskap: Det är omöjligt att vara expert på allt. Om du hade anställt en revisor för att skicka dina skatter, istället för att göra det själv, kunde revisorn ha fångat flera avdrag som du inte var medveten om. Om du hade anställt en advokat för att förbereda ditt leasingavtal, istället för att förbereda ditt eget leasingavtal, kunde advokaten ha inkluderat vissa hyresgästers lagar som du förbisedde. Om du hade anställt en professionell för att installera taket på din egendom, istället för att installera det själv, kanske du inte har fått ta itu med taklocket.
• Överväldigande: Att vara allt för alla människor kan bli för mycket. Eftersom du tar ansvar för allt, kan du vara mer benägen att göra misstag.

Bäst för

• Hyresvärdar med ett litet antal hyresenheter.
• Hyresvärdar som tidigare ägde företag.
• Hyresvärdar med tidigare erfarenhet av att hyra uthyrning.
• Hyresvärdar som vill ha kontroll.

2. Half-Do-It-Yourself / Half Outsource

I detta tillvägagångssätt för att förvalta hyresfastigheter hanterar du de områden som du tycker du har expertis i och lägger sedan ut de områden som du inte känner dig bekväm med eller helt enkelt inte har lust att hantera.

• Juridiska frågor utfärda

Som ett exempel kan du bestämma att lägga ut några problem med hyreshantering som involverar juridiska frågor. Du kan må bra om att hantera fastighetens ekonomi, det dagliga underhållet och hyresgästerna, men det är mycket obekväma när det gäller juridiska frågor. I det här fallet kan du anställa en advokat för att hantera eventuella juridiska problem som uppkommer. Det kan innebära att du utformar ditt leasingavtal så att det överensstämmer med alla dina staters hyresvärdslagen och hanterar alla hyresgästen.

• Utredningsunderhållsproblem

I det här scenariot skulle du anlita en handyman eller en byggande superintendent för att hantera alla underhållsproblem, men skulle hantera alla andra förvaltningsskyldigheter själv.

Fördelare

• Frigöringstid: Om du inte gör allt, kommer du att ha mer tid, period. Hur du använder den här tiden är upp till dig. Du kan värna mer tid med din familj eller du kan använda den här tiden för att hitta ytterligare investeringsmöjligheter.
• Har experter: Du ger upp kontroll över andra som förhoppningsvis vet mer än dig i ett visst område.

Nackdelar

• Bero på andra: Du litar på att dessa människor vet vad de gör och att de har ditt bästa i åtanke.

Bästa för

• Hyresvärdar med växande antal hyresenheter.
• Den genomsnittliga hyresvärden.

3. Outsource Management helt och hållet

I denna förvaltningsstrategi äger du fastigheten, men har ingen önskan att vara en hands-on-chef. Du känner att din styrka är i egenskapsval, inte hanterar den dagliga verksamheten. Du kommer att anställa en fastighetschef eller fastighetsbolag. Fastighetsförvaltningsbolagen kan hantera allt inklusive hyresgästscreening, hyresgästinflytning, hyressamling, underhåll och reparationer, utflyttning av hyresgäst och hyresgästen.

Fördelar

• Frihet från dagliga huvudvärk: Du behöver inte fälta telefonsamtalen vid två på morgonen att nästa granne spelar upp musiken för högt. Du kommer att vara ansvarig för det minsta minimumet, men de beslut du ansvarar för är vanligtvis de viktigaste besluten, som att ge OK för att börja en hyresgästsättning.

Nackdelar

• Kostsamma: Fastighetsförvaltare kommer att kosta tiotusentals dollar om året. Ju fler uthyrningsenheter du äger, desto mer kostar det.
• Mishantering kan förstöra ditt företag: Du sätter ditt företag och därmed din försörjning, i andras händer.Det kommer bli mycket svårt att hitta någon som bryr sig om din framgång och misslyckande så mycket som du gör. Du måste se till att du grundligt skärmar alla potentiella chefer och har en tydlig exitstrategi om sakerna blir dåliga.

Bästa för

• Hyresvärdar som bor långt ifrån sina hyror.
• Hyresvärdar med ett stort antal hyresfastigheter.
• Fastighetsinvesterare med diversifierade investeringar.