Vad man ska göra när ditt lån säljs

När du är redo att köpa ett hem, spenderar du mycket tid på att titta på hypotekslån, priser, stängningskostnader och bestämma hur mycket allt kommer att kosta dig. Du undersöker hypotekslån, reda på deras rykte och löser sig vanligen på en som har de mest gynnsamma villkoren, lägsta räntan och en stark ekonomisk bakgrund.

Och sedan, en gång efter hemmet och försäljningen har gått igenom märker du att långivarens namn är helt annorlunda än det företag du valde.

Efter all den forskning och överläggning har din inteckning sålts.

Det kan vara skrämmande och lite unnerving. Här är vad du kan förvänta dig.

Tre delar till ett hypotekslån

När du ansöker om inteckning, finns det tre aspekter på det hypotekslånet.

• Lånets upphovsman
• Utlåningsbolaget
• Serviceföretaget

Den person som du kommer att hantera personligen är lånets upphovsman: De gör allt pappersarbete, och de hjälper dig att ansöka om lånet. Ursprungaren skickar ansökan till utlåningsbolaget. Om du uppfyller sina riktlinjer godkänner de lånet och du har nu pengar att köpa huset. Utlåningsbolaget kan också fungera som serviceföretag, men mer än troligt kommer de att sälja det till ett annat företag. Servicebolaget är vem du skriver din månatliga check för att betala av huset.

Varför ditt hypotekslån skulle säljas

Din lånemottagare får betalt en provision för varje inteckning som han eller hon placerar.

Långivaren och servicenären måste dock göra sina pengar tillbaka långsammare, vanligtvis under 15-30 år.

Om utlåningsbolaget betjänade varje lån som de finansierade skulle de behöva ha många miljarder dollar till hands för att säkerställa att de hade kontanter tillgängliga för att tillhandahålla dessa lån.

De flesta banker och institutioner skulle snabbt bli fastspända för kontanter om de betjänade varje enskilt lån. Istället kommer de att buntas ihop (vanligtvis en massa lån med liknande risknivåer) och sälja dem till investerare (ofta myndigheter som Fannie Mae eller Freddie Mac). Dessa investerande företag säljer dem som obligationer (du kan till och med ha en del av din portfölj investerad i dem). Genom att sälja lånet har lånemyndigheten nu pengar som de kan låna ut till en annan potentiell köpare.

Vad man kan förvänta sig med ditt nya serviceföretag

Det är en vanlig praxis för långivaren att sälja inteckning, och det är helt lagligt för dem att göra det utan ditt samtycke. Vad de måste göra är dock att du får en varning om att ditt lån kommer att betjänas av ett annat företag.

Både den gamla lånägaren och den nya lånägaren måste skicka din anmälan inte mindre än 15 dagar före överföringen.Den nya långivaren måste tillhandahålla kontaktuppgifter inom 30 dagar efter överföringen är klar så att du vet var du ska skicka betalning, och hur du kommer i kontakt om du behöver hjälp. Och oroa dig inte om du skickar betalning till den gamla långivaren! Du får en 60-dagars grace period, så ditt lån kommer inte att vara brottsligt om du gör ett misstag med den första kontrollen till det nya företaget.

Vad sägs om detaljerna i hypotekslånet? Din betalning kommer att vara densamma (om du inte har ett ARM-lån, i vilket fall räntan kan justera). Ditt lån fortsätter att fungera som det gjorde med den gamla långivaren, så om du hade 19 år kvar tills den betalades, har du fortfarande 19 år kvar. Den enda skillnaden kommer att vara namnet på det företag du skriver på checken (och adressen där du skickar den).

En sak som kan ha stor inverkan på din ekonomi är villkoren för lånejustering. Det finns tillgängliga program som låter dig arbeta med din långivare för att ändra villkoren för ditt lån så att det är lättare för dig att betala dina räkningar (räntesatsen kan minskas, lånets längd kan förlängas eller lånet kan konverteras från variabel till fast ränta).

Om ditt lån säljs under den tid då du går igenom ändringsprocessen, kommer du sannolikt att börja om över.

Hur man undviker att sälja ditt lån? Men trots allt det där jobbet att hitta exakt det rätta företaget som du vill göra affärer med, finns det något du kan göra? Vad är dina rättigheter som låntagare när det gäller att sälja ditt lån?

När du tecknar kontraktet för ditt lån finns det en klausul i de flesta av dem som säger att de har rätt att sälja inteckning till ett annat serviceföretag. Om du får ett meddelande om att ditt lån säljs, har du i grund och botten två alternativ: gå med det eller refinansiera med ett annat företag.

Om du ännu inte har undertecknat pappersarbetet finns det sätt att garantera att ditt lån kommer att ägas och underhållas av det ursprungliga företaget. Allt du behöver göra är att fråga. Ofta stora hypotekslån långivare, som rikstäckande banker, kommer inte att göra det löftet. Men de mindre och mer lokala långivarna, som kreditföreningar, kommer att. Om du vill undvika att du säljer din inteckning, starta din sökning med lokala banker och kreditföreningar.

Ersättning säljs varje dag

Slutsatsen är att din inteckning kommer sannolikt att säljas. Det bidrar till att hålla räntorna konkurrenskraftiga, det spårar ekonomin, och i all verklighet är det inte särskilt sannolikt att se några negativa effekter av försäljningen. Men kom ihåg att misstag händer. Processen är generellt sömlös, men fel uppstår. Om du märker att betalningen har ändrats, villkoren har ändrats, eller något bara inte verkar rätt, börja med att ringa det nya lånetjänstföretaget. Om det inte fungerar för att få saker rakt ut, kan du lämna in en ansökan via Consumer Financial Protection Bureau.