Vilka lånetyper som inte omfattas av RESPA?

RESPA, lagen om fastighetsförlikning, reglerar offentliggörande av kostnader och anslutna affärsarrangemang eller AfBAs i en fastighetsavvecklingstransaktion.

Låntyper som omfattas av RESPA är många, men det finns särskilt undantagna lånetyper. Även om det kan vara bra att avslöja alla kostnader och anslutna affärsarrangemang ändå är det inte reglerat av RESPA att göra det för dessa undantagna lånetyper.

Kommersiella eller företagslån - Normalt omfattas inte lån av fastigheter för affärsverksamhet eller jordbruksändamål av RESPA. Men om lånet görs till en enskild enhet för att köpa eller förbättra en hyrafastighet på 1 till 4 bostäder, regleras den av RESPA.

Kommersiella företagsägare är i allmänhet mycket mer kunniga och kunniga om fastigheter och transaktioner. Om de inte är, anställer de professionella för att hjälpa dem på grund av transaktionernas stora storlek. Det finns ofta ett team av professionella inblandade, från fastighetsmäklare till advokater och projektledare. De har var och en ett specifikt jobb att göra för att utvärdera ett potentiellt kommersiellt köp av fastigheter för lämplighet.

Detta team och den högre sofistikationsnivån hos investerare, köpare och säljare står i skarp kontrast till första gången hemköpare eller någon som bara har köpt ett par bostäder under sin livstid.

Därför finns RESPA för att skydda sina intressen. De kommersiella ägare och köpare har sitt skydd anställda.

Ledigt land - När ett lån görs för att köpa ledigt mark och inget av lånets intäkter kommer att användas för att bygga en täckt bostadsstruktur är lånet befriat från RESPA-övervakning.

Detta är ett annat fall av deltagarnas relativa erfarenhet och kunskap i transaktionen. Om en utvecklare köper marken för att dela upp den, har de sina indelningsplaner, en eller flera advokater för att hantera lokala lagar och zoning och byggnadsarbetare är redo att ge råd för att få arbetet med att lägga i gator och verktyg.

Om ett paket ledigt mark ska användas som plats för en industri- eller tillverkningsanläggning, kommer samma kompetens och kunskap om spelarna att spela in. Om ett stort företag vill ha ett nytt lager eller produktionsanläggning, vet de redan exakt vad det ser ut, den paketstorlek de behöver för anläggning och parkering och de lokala zoneringslagarna.

Stora landsträckor - Markområden på 25 eller mer hektar, oavsett om det finns bostad eller inte, omfattas inte. Den föregående sektionen gäller här, men nu kan vi kasta in mark som köpts till en ranch eller gård där en bostad också kommer att byggas eller är redan närvarande.Köparen är sannolikt en erfaren rancher eller bonde som ofta lägger till sin närliggande ranch eller gård. Det finns mindre behov av tillsyn för att skydda sina intressen på grund av deras kunskaper om hur marken kommer att användas.

Vissa låneförutsättningar - När ett lån antas och långivaren inte har några rättigheter att godkänna framtida personer för antagande, är lånet inte täckt. Det finns inte många bostadsansvarliga lån längre, men VA-lån är ett anmärkningsvärt undantag.

Endast byggnadslån - Om inte ett lån görs som ett bygg-till-permanent lån, är det inte täckt. Ofta ska egna bostäder byggas och marken används som säkerhet för ett temporärt bygglån för att få hemmet byggt. När lånet kommer att betalas ut och ett nytt permanent hypotekslån initieras är RESPA inte inblandad. Om lånet är ett lån till ett permanent lån i ett paket är det emellertid föremål för RESPA.

Regeringarna - Som vanligtvis är det med lagar befriade regeringen sig själv och statliga regeringar. Vi kommer inte att ta reda på om regeringen är något smartare än vi är, men de befriar sig alltid från saker som detta.

Det verkar som om varje år finns nya lagar, regler, begränsningar och mer. Experten fastighetsmäklare bör hålla sig ajour med dem, åtminstone på stor bildnivå. Titelföretag och långivare är mycket mer i dem, eftersom de måste få pappersarbetet rätt.