Hur man beräknar leasingaffärskostnader

Utvärdering av startkostnader kan vara svårt för nya återförsäljare. Om flera av stegen för att planera ett företag kräver att du har en företagsaffärslicens, hur kommer du att få den information som behövs för att avgöra huruvida din detaljhandelsplan är en livsduglig eller inte? Bottom line är många av siffrorna för affärsplanen kommer att behöva vara uppskattningar.

På samma sätt, om du planerar att söka ett lån från banken till din detaljhandel.

Banken vill se att du har beaktat kostnaderna för att göra affärer, och vill ha en ganska korrekt bild av vad dina kostnader kommer att bli. Detta inkluderar din hyra. Så här vet du vad du ska betala i hyran innan du betalar det (eller innan du ens vet var du ska lokalisera)? Du måste göra lite forskning och få några soliga siffror från byggägare och / eller förvaltningsbolag. Känn höga och låga slutet på andra detaljhandelshyror i det område där du vill att din butik ska vara.

Börja med att titta på lediga fastigheter i det område du vill öppna din butik. De flesta områden har ett genomsnittligt pris per kvadratmeter. Till exempel kan en butik i ett populärt köpcentrum som ligger direkt framför en upptagen motorväg köra 23 dollar per kvadratmeter. Så för 1, 900 kvadratmeter, det skulle kosta ungefär $ 3, 642 per månad.

[Totala kvadratfötter x Pris per kvm Ft. ÷ 12 (månader) = Månadshyra]

En lika stor fristående byggnad som ligger en halv mil från den butiken kan bara vara 11 dollar per kvadratmeter. För att skriva en affärsplan, skulle ett genomsnittligt pris på 17 dollar per kvadratmeter vara ett säkert antagande i det här exemplet.

Ett annat stort övervägande är vilken typ av leasingvillkor du kommer att få.

De flesta hyresvärdarna i ett kommersiellt utrymme som detaljhandel kommer att passera sina kostnader för att göra affärer till dig som en del av hyresavtalet. Det finns tre vanliga avgifter som läggs till din basuthyrning varje månad. Vanligtvis kommer en hyresvärd att debitera dig för CAM (gemensamt områdeunderhåll) vilket är hyresvärdens kostnader för att upprätthålla parkeringsplatsen, belysningen etc för mitten du befinner dig i. Dessutom kommer hyresvärdare att passera längs kostnaden för fastighetsskatten för utrymmet. Det är också vanligt för hyresvärden att be dig att betala försäkringspremien för ditt utrymme. Medan du (och borde) måste bära försäkring för din egendom som ligger i utrymmet, har hyresvärden en policy för att skydda honom från skador på utrymmet medan du leaser det. Kostnaden för denna premie kan överföras till leasingavtalet.

Om du har ett leasingavtal med alla tre av de kostnader som beskrivs i sista stycket kallas detta ett "triple net" -avtal. Detta hänvisar till det faktum att ditt hyresavtal är basuthyrningen, plus CAM, plus försäkring, plus skatter eller netto av grundhyran.Se till att du är mycket försiktig när du undersöker detta villkor för hyresavtal i ditt område. Det är vanligare att inte en hyresvärd använder ett trippelsystem.

Det betyder att din hyra från vårt exempel ($ 3, 642) faktiskt kan vara ytterligare $ 200 per månad. Det är ett betydande antal. Jag har träffat många återförsäljare som lämnade dessa kostnader ur deras proforma och befann sig i allvarliga problem med kontantflödet när de öppnade sin butik.

Var noga med att uppskatta kostnaden för verktyg, underhåll, fastighetsförsäkring eller avgifter och eventuella hyresökningar. Idealiskt är det sista objektet förutsägbart, eftersom du sannolikt kommer att skriva ett leasingavtal för en bestämd tid i en specifik tävling. Men läs det finstilta, och känna till vilka förhållanden som en kursökning kan uppstå.

Alternativ för uthyrning av detaljhandeln

I ökande utsträckning startar företagen den traditionella vägen för att hyra ett affärshotell, istället förlitar sig på samarbetande eller delade utrymmen för att spara på kostnader. Om du planerar att göra det mesta av din försäljning online, kanske du inte behöver en tegelsten och murbruk, men bara en fysisk adress för skattemässiga ändamål.

Och för säsongsbetonade detaljhandelar kan det vara mer meningsfullt att inte ha en permanent plats, men väljer istället kortare hyra av en monter på en bondes marknad eller en kiosk i ett köpcentrum eller annan upptagen plats. Medan dessa alternativ kommer att spara pengar på kort sikt kan de vara svårare att räkna in i en budget eftersom de inte är en traditionell fast kostnad.

Du bör också vara på utkik efter eventuella startkuvubutrymden i ditt område, som vanligtvis kostar gratis för ett nytt företag. Inkubatorutrymmen är inte idealiska om du planerar att sälja dina varor direkt till kunder, men kan vara till hjälp när du fortfarande får din verksamhet från marken.