Home Equity: vad det är och hur man använder det

Home equity är en tillgång som kommer från ett husägares intresse för ett hem. För att beräkna eget kapital drar du ut eventuella utestående lånebalanser från fastighetens marknadsvärde. Bolagets eget kapital kan öka över tiden om fastighetsvärdet ökar eller lånebalansen betalas ner.

Sätt på ett annat sätt, eget kapital är den del av din egendom som du verkligen äger. "Du äger säkert ditt hem, men om du lånat pengar för att köpa fastigheten, har din långivare också ett ränta i fastigheten tills du betalar lånet.

Bolagets eget kapital är vanligtvis en husägares mest värdefulla tillgång. Den tillgången kan användas senare i livet, så det är viktigt att förstå hur det fungerar och hur man använder det klokt.

Hem Equity Exempel

Det enklaste sättet att förstå eget kapital är att börja med ett hemvärde och subtrahera det belopp som är skyldigt på några inteckningar. Dessa inteckningar kan vara inköpslån som används för att köpa huset eller andra inteckningar som tas ut senare.

Antag att du köpte ett hus för 200 000 dollar, gjort en 20 procent avbetalning och fick ett lån för att täcka de återstående $ 160 000. I det här exemplet är ditt eget kapitalandel 20 procent av Hemets värde: Hemmet är värd $ 200 000, och du bidrog med $ 40 000 - eller 20 procent av köpeskillingen. Du äger hemmet, men du äger bara "$ 40 000" av det.

Din långivare äger inte någon del av hemmet - tekniskt äger du allt - men huset används som säkerhet för ditt lån.

Din långivare säkrar deras intresse genom att få en lien på fastigheten.

Antag nu att ditt hemvärde fördubblas (osannolikt, men det kommer att hålla siffrorna enkla). Om det är värt 400 000 000 kronor och du fortfarande bara är skyldig till 160 000 dollar, har du en aktieandel på 60 procent. Du kan beräkna det genom att dividera lånebalansen med marknadsvärdet och subtrahera resultatet från ett (Google eller ett kalkylblad beräknar detta om du använder 1- (160000/400000), och då måste du konvertera decimal till en procentsats).

Din lånebalans har inte förändrats, men ditt eget kapital ökade .

Bygga eget kapital

Som du kan se är det bra att ha mer kapital. Så hur ökar du ditt eget kapital?

Återbetalning av lån: När du betalar ner din lånebalans ökar ditt eget kapital. De flesta bostadslån är standardavskrivna lån med månatliga månatliga betalningar som går mot både ditt intresse och din revisor. Över tiden ökar beloppet som går till huvudbetalning - så att du bygger eget kapital varje år.

Om du råkar ha ett räntebärande lån eller en annan typ av icke-avskrivande lån, bygger du inte kapital på samma sätt. Du kan behöva göra extra betalningar för att minska skulden och bygga eget kapital.

Prisuppskattning: Du kan också bygga eget kapital utan att ens försöka. När ditt hem vinner värde (på grund av förbättringsprojekt eller en sund fastighetsmarknad) ökar ditt eget kapital.

För mer information, läs om att bygga eget kapital (och påskynda processen).

Använda Home Equity

Eget kapital är en tillgång, så det är en del av din totala nettovärde. Du kan ta inkomst eller engångsavdrag ur ditt eget kapital en dag om du behöver, eller du kan vidarebefordra rikedom till dina arvingar. Det finns flera sätt att få tillgången till att fungera.

Köp ditt nästa hem: Du kommer förmodligen inte att leva i samma hus för alltid.

Om du flyttar kan du sälja ditt nuvarande hem och placera pengarna mot inköp av ditt nästa hem. Om du fortfarande är skyldig pengar på några inteckningar, kommer du inte att använda alla av pengarna från din köpare, men du får använda ditt eget kapital.

Låna mot eget kapital: Du kan också få pengar och använda det för nästan allt som helst med hjälp av ett eget kapitallån (även känt som ett andra lån). Husägare använder ofta dessa medel för hemförbättring, för att finansiera högre utbildning eller för andra ändamål. Det är dock klokt att placera pengarna mot en långsiktig investering i din framtid - att betala dina nuvarande utgifter är riskabelt.

Fondpension: Du kan också lägga ner ditt eget kapital i dina guldår med hjälp av en omvänd hypotekslån. Dessa lån ger inkomst till pensionärer och kräver inte månatliga betalningar - lånet återbetalas när husägaren lämnar huset.

Dessa lån är dock komplicerade och kan skapa problem för husägare och arvingar.

Home Equity Loans

Hemlån är frestande eftersom du har tillgång till en stor pool pengar - ofta till relativt låga räntor. De är också relativt lätta att kvalificera sig för eftersom lånen är säkrade av fastigheter. Innan du tar pengar ut ur ditt hem, titta noga på hur dessa lån fungerar och förstår riskerna.

Avskärmning: En stor risk för att använda eget kapital är att ditt hem tjänar som säkerhet för lånet. Om du inte kan betala tillbaka ditt lån kan din långivare ta huset i avskärmning och sälja det för att få pengarna tillbaka. Det betyder att du och din familj kommer att behöva hitta andra boende - förmodligen på en obekväm tid - och ditt hem kommer förmodligen inte att sälja för topp dollar.

Hur man lånar: För att få ett hemkapitallån, kommer du att ansöka med långivare, precis som med något annat lån. Långivaren kommer att utvärdera ditt hem marknadsvärde, och de kommer att erbjuda ett maximalt belopp som du kan låna. I de flesta fall begränsar långivare lån till 80 procent eller mindre av ditt hemvärde (det här kallas låneförhållandet). Det betyder att din första (köp) inteckning plus eventuella ytterligare lån du tar på måste vara mindre än 80 procent av det uppskattade värdet. Långivare utvärderar också din inkomst och din kredithistoria när du godkänner lån.

Två typer av hemandelar

Ett eget kapitallån är ett engångslån - du får alla pengar på en gång och du betalar tillbaka med en månatlig månadsbetalning under de närmaste åren.Din ränta är vanligtvis fast.

Med ett HELOC-konto (HELOC) kan du dra ut pengar efter behov. På samma sätt som ett kreditkort kan du bara låna vad du behöver när du behöver det under "ränteperioden" (så länge din kreditrörelse är öppen). Du måste göra blygsamma betalningar på din skuld under den här tiden. Efter flera år (t.ex. tio år) slutar din ränteperiod, och du går in i en återbetalningsperiod där du aggressivt betalar ut hela den skulden. HELOC har vanligtvis en rörlig ränta.