Handling i stället för avskärmning

När jag höra om banker som erbjuder husägare möjligheten till en handling i stället för avskärmning över en kort försäljning, fortsätter jag att återgå till en grundläggande förutsättning. Varför skulle någon vilja ge en bank en handling i stället för avskärmning? I huvudsak, om banken avvisar din korta försäljning, säger banken att du går i sanden.

Enligt min mening gynnar en handling i stället en bank mer än den gynnar en husägare. När var sista gången en bank hjälpte dig?

Varför skulle du vilja hjälpa en bank som inte vill hjälpa dig? De flesta människor står inför gärningen i stället för beslut efter att banken antingen nekat ett lån modifiering eller avvisade en kort försäljning. Självklart, om du har eget kapital, skulle du sälja hemmet innan du överväger en handling i stället, men de flesta säljare som står inför detta beslut har inget eget kapital. de är under vattnet.

Definition av en handling i stället för utestängning

En handling i stället för avskärmning är ett titelöverföringsdokument som undertecknats av husägaren, notarized av en notarius publicus och så småningom inspelad i de offentliga dokumenten. Det ger titeln från husägare till banken som innehar inteckning.

Anledningen till att en bank skulle kunna avvisa en handling i stället för avskärmning

En vanlig missuppfattning om handlingar i stället är att fastigheten måste vara i avskärmning. Långivaren kan eller inte ha lämnat in en uppsägning eller begått rättsliga förfaranden för att avskärma men kan fortfarande vara öppet för att diskutera en handling i stället.

Men banker är ofta ovilliga att acceptera en handling i stället för avskärmning om husägaren är aktuell, men att vara nuvarande betyder inte att banken kommer att vägra. Banker är inte skyldiga att acceptera en handling i stället för avskärmning. Här är några skäl till varför en bank kan vägra en handling i stället:

• Sådan åtgärd är inte lönsam.

  Om en bank anser att det kan tjäna mer pengar genom avskärmning - antingen för att egendomen har eget kapital eller om den federala regeringen ger ekonomiska incitament till banken att avskärma, kan banken avslå ett husägares erbjudande att leverera en handling i stället för avskärmning.

• Juniorbelopp, domar eller skattelättnader.

  Eventuella efterlämnare som lämnas in mot fastigheten kommer att stanna hos fastigheten och bli långivarens ansvar om den inte släpps före avtalet för en handling i stället för avskärmning. Typiskt är en fastighet med endast ett lån den bästa kandidaten. Eller en andra långivare kan acceptera en handling i stället om det första lånet är aktuellt och egendomen är värd mer än summan av dess belopp.

• Serviceanvisningar förbjuder handlingar i stället.

  Många lån betjänas av PSA: er, och riktlinjerna i dessa PSA: er kan förbjuda en handling i stället för avskärmning.PSAs måste följa riktlinjer och dessa villkor kan inte ändras.

• Oacceptabla termer.

  Det är också möjligt att PSA kan begära att låntagaren bidrar till ekonomiskt bidrag i stället för att acceptera gärningen i stället, och låntagaren kan vägra antingen på grund av princip eller brist på rektor.

Nackdelar med en handling i stället för avskärmning

Försök alltid med juridisk rådgivning innan du hoppar på biten för att ge banken en handling i stället för avskärmning. Kom ihåg att det är i bankens intresse att skaffa gärningen från dig. Det kanske inte är i din bästa intresse att följa. På vissa sätt kan det hävdas att att ge en bank en handling i stället för avskärmning är bara ett steg ovanför att gå bort från din inteckning.

• Effekt på kredit.

  En handling i stället påverkar din kredit rapport. Vissa källor säger att påverkan på kredit är identisk med en fullblodig avskärmning. Varje individs situation är annorlunda. När du är i tvivel, ring en kreditbyrå och fråga. Tro inte allt du läser online.

• Möjlighet att köpa ett annat hem.

  Det finns inget sådant som att ge en handling i stället och vända sig omedelbart för att köpa ett annat hem. Bolånets jättar, Fannie Mae och Freddie Mac, som köper lån på andrahandsmarknaden, kommer inte att köpa en inteckning gjord av en låntagare som undertecknade en handling i fyra år utan förmildrande omständigheter, 2 år med förmildrande omständigheter. De gör ständigt ändringar i riktlinjerna.

  Jämför väntan med att köpa efter en avskärmning, som är 7 år utan förmildrande omständigheter, 5 med, och vad du har plockat upp är i huvudsak en 3-årig vinst. Om man tittar på det på annat sätt kan en kort försäljning kvalificera dig att köpa ett hem inom 2 år, i vilket fall du kanske har förlorat två år om du tvingas vänta 4 år efter en handling i stället.

• Ansvarsfrihet.

  Se till att handlingen i stället specifikt ger dig frihet att betala tillbaka lånet. Dessutom finns det liten poäng med att överlämna titeln om du har en andra långivare som kommer att driva dig för en brist.

Tips: Var noga med att fråga din revisor om den avbrutna skulden skulle leda till en skatteskuld. För tillfället erbjuder 2007 års belåningsskuldrättsligt skydd skydd men solnedgångar december 2012. Insolvens kan vara ett annat undantag tillgängligt.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}