Vad är en 1031 Skattefördröjd Exchange?

Av C. Grant Conness, VD, 1031 Alternativgrupp

Många investerare har frågat vad exakt är en 1031-utbyte, vilka riktlinjer och tidslinjer kan du lagligt skjuta upp dina kapitalvinstskatter ? Jag trodde det skulle vara fördelaktigt att svara på några av dina vanligaste frågor i den här artikeln.

Vad är en §1031 Exchange?

A §l031 Exchange är en transaktion där en skattebetalare får byta en investeringsfastighet till en annan genom att skjuta upp skatteeffekten av en försäljning.

Transaktionen är auktoriserad enligt §1031 i IRS-koden.

IRS-koden lyder faktiskt: "Ingen vinst eller förlust ska erkännas vid utbyte av egendom som hålls för produktiv användning i en handel eller verksamhet eller för investeringar, om sådan egendom utbyts enbart för egendom av samma slag, som hålls antingen för produktiv användning i en handel eller verksamhet eller för investeringar. "

Krav på 1031 Exchange

• Tidslinjer för 1031 Exchange

  Investeraren (eller växlaren) måste följa de strikta 45- / 180-dagars riktlinjerna för utbyte. När växlaren säljer sin egendom (avlämnad egendom) har han / hon 45 dagar för att identifiera egendomar av samma eller större värde. Efter att ha identifierats har växlaren 180 dagar från den dag han / hon sålde sin egendom för att förvärva fastigheten (er) som identifierats (eller 135 dagar från slutet av 45-dagarsperioden).
• Likartad egendom i 1031 Exchange

  Investeraren måste förvärva "likartad" egendom. Det innebär att det måste vara andra kvalificerande former av fastigheter. Exempelvis kan växlaren sälja en duplex och köpa en kommersiell egendom, eller han / hon kunde sälja en mark och köpa en bostadshus. Egenskapen behöver bara vara "lika snäll".

• Bytesfastighet hölls för investering

  Den sålda fastigheten och den nyförvärvade fastigheten (ersättningsfastigheter) måste hållas för investeringar eller affärsändamål. Därför kan du inte sälja din primära bostad och köpa en investeringsfastighet, inte heller kan du sälja och investera egendom och köpa ett primärt hem.

• Lika eller större skuld och eget kapital i en 1031-utbyte

  Om växlaren säljer en fastighet för $ 1 miljoner, där $ 500k var eget kapital och $ 500k var skuld, måste växlaren köpa $ 1 miljon eller mer värt av fast egendom. Dessutom måste växlaren använda hela eget kapital och ersätta all skuld för att uppskjuta 100% av kapitalvinstskatten.

  Växlaren kan lägga till ytterligare intäkter till det nya köpet om han / hon önskar och växlaren kan ta ut ytterligare skuld om så önskas. Om växlaren inte vill använda alla försäljningsvinster kan han / hon göra en partiell utbyte och betala de tillämpliga kapitalvinstskatterna på skillnaden.Detta kallas "boot".

• Konstruktiv kvitto och kvalificerad mellanhand för 1031 Exchange

  Växlaren får inte ta emot pengar från försäljningen. Detta kallas "konstruktivt kvitto" och skulle utlösa en beskattningsbar händelse på mottagna pengar. Enligt bestämmelserna i IRS Safe Harbor måste växlaren använda en kvalificerad intermediär eller QI för att underlätta transaktionen 1031.

  QI är en oberoende tredje part (inte din advokat, agent, mäklare eller CPA) som håller försäljningsinkomsterna och köper ersättningsegenskapen för dina räkning. Det är oerhört viktigt i dagens miljö att bara associera med välrenommerade, försäkrade och bundna kvalificerade mellanhänder.

• 1031 Exchange Risk

  Liksom vid alla investeringar i fastigheter finns det risker förknippade med Delaware Lagstadgade Föreningar och / eller Hyresgäster i gemensamt ägande. Det är inte möjligt att adressera alla relevanta riskfaktorer i detta forum. Riskfaktorer beskrivs i memorandumet för privat placering för varje erbjudande. Investerare bör noggrant förstå alla riskfaktorer och diskutera dem med sin ekonomiska representant innan de investerar i en Delaware lagstadgad förtroende eller hyresgäster i Common Exchange.

Värdepapper som erbjuds genom Pacific West Securities, Inc. - Medlem FINRA / SIPC.

Detta material är inte ett erbjudande att sälja eller uppmaningen att köpa någon säkerhet. Informationen är endast för diskussion och informationsändamål. Det är inte avsett att ersätta behöriga juridiska, skattemässiga eller ekonomiska planeringsråd.

De gällande skatkoderna gäller endast för federal lagstiftning. Enskilda stater kan ha egna extra skattkoder. Vänligen kontakta lämplig skatt och juridisk person i ditt tillstånd. Denna information tillhandahålls från källor som tros vara pålitliga men bör användas i samband med professionell rådgivning som överensstämmer med din personliga situation.