Den verkliga definitionen av motiverad säljare

Fråga: Vad betyder "motiverad säljare"?

En läsare frågar: "Vad betyder frasen" motiverad säljare "? Du ser frasen som används i listor både online och i tryck. Betecknar det säljaren verkligen desperat att sälja? Om exempelvis Hemmet är listat på $ 225 000, betyder det att säljaren lätt kan acceptera ett erbjudande på $ 200 000? "

Svar: Massor av hemköpare ifrågasätter användningen av" motiverad säljare "i listor.

De undrar, och med rätta, om säljaren verkligen vill sälja och är öppen för förhandlingar.

Fastighetsmäklare råder regelbundet säljare att lista till ett rimligt pris, ett pris som indikeras av en jämförande marknadsanalys. Men ibland nekar säljare. När de vägrar, kan agenter säga att säljaren är motiverad. De säger detta för att uppmuntra köpare att lämna in ett mindre pris än erbjudande.

Vem är motiverad att sälja?

Ibland är det inte säljaren som är motiverad. Ibland är det listagenten som är motiverad för att få den sålda noteringen. Om agenter inte kan få säljaren att se skäl, kan agenter hoppas att uppmuntrande av ett lägre erbjudande kommer att ge säljaren sina sinnen när numret skickas på papper.

Allt är inte förlorat om det bara är listagenten som är motiverad. Eftersom du under dessa omständigheter har anlitat din köpares agent och listagenten för att kämpa för dina räkning.

Även om noteringsagenten representerar säljaren och måste fullt ut överväga det fiduciära förhållandet som bildas av noteringsavtalet, kom ihåg att om hemmet inte säljer, blir ingen av agenterna betalda.

Är motiverade säljare desperata?

Vissa säljare är desperata. När säljare har auktoriserat en prissänkning och hemmet inte kan gå någon lägre pris utan att falla till kort försäljning, kan säljaren säga "Hej, berätta för köpare jag är motiverad." Det kan betyda allting.

Det kan betyda:

• Priset kan ha plats för ytterligare prissänkningar.
• Säljaren föredrar katt-och-musförhandlingsspelet.
• Säljaren är villig att göra försäljningsmedgivanden för köparen.
• Hem är i eller nära avskärmning.
• Hem är redo att glida nerför backen och snälla köpa den före nästa regnstorm.
• Säljaren vill se ett erbjudande, något erbjudande innan avbeställningen görs.
• Säljaren är inte motiverad.

Hur man hanterar motiverade säljare

Behandla dessa säljare som alla andra säljare som har en produkt att flytta. Välj först om du verkligen vill köpa hemmet.

• Fråga listan om varför säljaren säljer? Om det inte är en lönsam anledning att sälja, kan du slösa bort din tid om du inte vill betala listpriset.
• Tänk på ett lowball-erbjudande för att se hur säljaren svarar. Om säljaren inte utfärdar ett motbjudande, får du ditt svar. Eller om säljaren skriver ett fullpris-erbjudande, kan säljaren kanske vilja förhandla vidare. Tala mot säljarens räknare. Ge inte upp.
• Vänta på en annan prisminskning. De flesta agenter begär en prissänkning efter ett visst antal dagar från noteringstillfället, t.ex. efter 30, 45 eller 60 dagar på marknaden. Kontrollera de kumulativa dagarna på marknaden tid.
• Försök ta reda på andra motivativa faktorer. Säljaren kan ha problem utöver prissättning. Det kan vara köpare innehav, ägare finansiering eller en säljare hyra-tillbaka förväntan.
• Fråga om andra erbjudanden. Om säljaren har avslöjat erbjudanden tidigare, försök ta reda på varför och övervinna säljarens invändningar mot dessa erbjudanden. Du kan få reda på att du skulle vara glad att erbjuda något över de avvisade erbjudandenen.

Men det korta svaret på den här frågan är att reklam "motiverad säljare" ofta betyder ingenting. Hur mycket som erbjuds beror på den jämförbara försäljningen och prisköpparna känner sig bekväma med utgångspunkt i den jämförbara försäljningen. Dessutom bör varje säljare motiveras att sälja eller de är inte riktiga säljare.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}