Den sanna kostnaden för att använda rabatterade fastighetsservice

$ 500 000 x 6% = $ 30 000

$ 30 000 motsvarar summan av de kombinerade provisioner som ditt noteringsagent och köparens agent kommer att få på nära håll.

Det är mycket pengar.

Förtjänar agenter så mycket i kommission 2015? Har inte teknik gjort den föråldrade kommissionsstrukturen föråldrad?

Vad är rabatterade fastighetsmäklare

Ibland kallas även "rabatt" eller "internet" fastighetsservice, rabattmäklare är inte nya.

Rabattmäklare erbjuder en mer strömlinjeformad tjänst som bär färre klockor och visselpipor med en mindre provisionsavbrott. Vissa rabattmäklare tar ut hela kommissionen men ger kunden en kredit vid stängning för 1-2%.

Några rabatterade mäklare kostar bara en fast avgift för att komma på MLS och en liten avgift på nära håll täcker de juridiska och administrativa kostnaderna de ådragit sig.

De växer dock i antal som dyker upp med en raseri sedan den stora lågkonjunkturen släppte oss från hennes grepp.

Hur arbetar rabatterade fastighetsservice?

Medan jag generellt märker rabattleverantörerna som "fastighetstjänster" kan karaktären vara din agent eller din långivare. Eftersom de fungerar lite annorlunda låt oss börja med rabatterade fastighetsmäklare.

Kortfristiga fastighetsmäklare är där fastighetsbolaget eller agenten listar ditt hem och när du stänger köparen eller säljaren pengar tillbaka i form av rabatt.

Rabatten kommer i många fall från fastighetsmäklarens uppdrag. Räntan för en fastighetsmäklare kommission på köparen och säljaren är 3 procent styck (6 procent totalt).

Det innebär att för varje 100 000 000 sålda fastigheter betalas totalt 6 000 USD i provisioner.

Fastighetsmäklare med rabatt eller rabattmodell presenterar försäljningsförslaget att traditionella agenter är överbetalda.

För det mesta har de ett giltigt argument. Mycket, lätt majoritet, av fastighetsmäklare är inte värda en 3% provision. En del av fastighetsmäklare som är sanna experter returnerar emellertid mer än tillräckligt värde för att motivera 3%.

Deras vägledning kan bokstavligen spara tusentals precis som fel val kan kosta dig tusentals.

Ditt jobb som homebuyer är att se till att du väljer din agent baserat på meriter och inte några sex grader av Kevin Bacon-kedjan som leder dig till grannen till din bästa vänmor.

För att vara uppriktig, om du väljer din agent så har jag ingen eller ingen sympati för resultaten. Dessa människor guidar dig genom det största köpet av ditt liv och du kan inte bry dig om att göra en riktig intervju, fråga några relevanta frågor och välj den professionella som passar dina behov?

Låt oss bryta ner skillnaderna mellan att hyra en rabattfastighetsmäklare och en traditionell fastighetsmäklare som arbetar för en fullständig provision.

Traditionell fastighetsmäklare

• Endast kommissionen

• Måste stänga transaktioner för att få betalt

• Egenföretagare.

• Genererar sina egna ledningar.

• Måste lära sig flera strategier för att få kunder.

• Marknader hemma ur egen ficka.

• Tillgänglig 24/7 för kunder i de flesta fall.

• Fungerar sju dagar i veckan och har fastigheter som heltidsjobb / karriär. (Vissa agenter är "deltid", men framgångsrika agenter är heltid).

• Omfattande utbildning i marknadsföring, förhandlingsavtal, prospektledning och branding

Rebate agent

• Genererar väldigt få led. I stället arbetar de ledningar som genereras av mäklarens marknadsavdelning.

• Ibland betalade en mäklare "lön" av mäklaren, vilket gjorde dem anställda.

• Provisionerna är mindre än en traditionell fastighetsmäklare och kan påverkas av kundundersökningar om deras erfarenheter. Mindre pengar betalas i provisioner för lägre undersökningsnummer.

• Listning "paket" presenteras ibland för köp. I dessa paket, ju mer kunden betalar desto mer kommer de tillbaka. Om en kund vill lägga in lite pengar eller vill ha mer pengar vid stängning, kanske de inte talar mycket till din agent utom i början och när ett erbjudande kommer in. Mycket liten tid och uppmärksamhet investeras i kunder eller deras egenskaper.

• Vissa agenter jobbar deltid. Fastigheter är deras andra jobb, inte en heltidsanrop.

• När transaktionen är slut kan du kanske inte höra från din agent igen eftersom konsumenten är kund hos fastighetsmäklare, inte agent.

Arbetar med en fastighetsmäklare som arbetar dygnet runt i verksamheten och har omfattande erfarenhet av marknadsföringsegenskaper, exakt prisfastigheter och förhandlingsavtal är absolut nödvändigt.

Berättelsen med rabatterade hypotekslån

Om du har handlat för en inteckning online kommer du oundvikligen att bli bombarderad med annonser och popups för fantastiska bolåneräntor som erbjuds av långivare som driver flera stater i stora nationella call centers.

Rabatterna kan erbjuda rabatten på grund av sitt nationella call center-stil. Ett operationscenter är betydligt billigare än fem.

Är ett nationellt operationscenter en dålig sak? Vanligtvis ja.

Det är svårt att låna ut i alla 50 stater eftersom varje stat och ibland varje län och ibland varje stad kommer att ha unika lagar och egendomsskattberäkningar. Om du väljer att arbeta i alla 50 stater som låneansvarig väljer du INTE att specialisera.

Utanför de samlade verksamhetscentra drar de låga hypotekslånarna sina lägre räntor från den plats som borde betraktas som låntagare - ersättning till låntagare.

De kortfristiga långivarna opererar på botten av löneskalan som ger den insats man kan förvänta sig.

Om du är en första köpare eller kommer tillbaka från en stor nedsättningskreditfråga - konkurs, avskärmning, kort försäljning, gärning i stället - då måste du ignorera de blinkande bannersna och hitta en lokal inteckningspersonal.

Jag vet att du förmodligen undrar varför första gången köpare eller "buy-after" låntagare inte börja efter sparar kredit sparare också?

Om du hamnar i någon av kategorierna ovan har du en unik sysselsättnings- och inkomstsituation eller har något vanligt med din hypotekslån. Ditt lån kommer att ta lite massager för att komma till nedläggningsbordet.

Kan låneansvariga på min kreditgivare presentera filen på samma sätt som ett lokalt inteckningsprosjekt?

Nej. Svaret är ett entydigt nr.

Anledningen till att svaret alltid är nej är tydligt att förstå. Rabatt långivare betalar sina lån officerare i extremt nedre delen av löneskalan.

I vissa fall gör den som levererar din största finansiella transaktion någonsin mindre än $ 15 / timme och mindre än $ 40 000 per år. De äger inte ett hem själva och de fortsätter att arbeta hos ett företag som betalar dem snabbmatslöner.

Långivaren måste betala dessa ynkliga löner för att få dig det extra 1/8: e om den ränta du har jagat i en månad eller två.

Ärligt talat, vilken typ av resultat tror du att du kommer att få under detta scenario?

Att spara den 1/8: e av en punkt kan mycket väl kosta dig hemmet, din allvarliga pengar insättning och en betydande mängd stress och konsternation.

På ett lån på $ 300 000 är besparingarna från en 1/8: e minskning i takt $ 22 per månad. Du säger mig, är risken proportionell mot belöningen?