Hur man tar bort ett namn från ett hypotekslån (när det är tillåtet)

Ansökning om hypotekslån innebär gemensamt att det är lättare att kvalificera sig. Men saker förändras, och en av låntagarna kan lämna huset eller behöva bli befriade från skulden av andra skäl. Så, hur lätt det är att ta bort ett namn från ett inteckning, och vad är alternativen för att göra det?

Det är möjligt att få någons namn på ett inteckning, men processen är vanligtvis utmanande. Detta gäller för alla primära låntagare samt medsignatörer som hjälpte en låntagare att bli godkända.

Så länge du gör offentliga ändringar i hypotekslånet (eller betalar det helt), kommer alla att vara ansvariga för lånet, och den skulden minskar deras förmåga att få andra lån.

Utmaningen

Långivare är inte angelägna om att ta någons namn av ett bostadslån. När de godkände lånet såg de båda kreditgivarnas kreditpoäng och inkomst. Särskilt när det gäller bostadslån krävs ofta mer än en inkomst för att nå en tillfredsställande inkomstskvot (med andra ord har många individer svårt att kvalificera sig för ett inteckning på ett familjehus i sig).

Alla låntagare är 100% ansvariga för skulden - det är inte 50/50 på ett gemensamt lån. Om en låntagare inte kan betala av någon anledning (om det är ekonomiskt svårigheter eller en av låntagarna dör), måste den andra låntagaren behålla betalningarna aktuella eller betala av lånet. Om långivare helt enkelt tar bort ett namn ökar de sin risk och de ger någon en fri "out", som banker är ovilliga att göra.

Tyvärr för långivare, långivare ser varje sökande som en enskild möjlighet att samla på lånet.

Du kanske tror att det är "vårt" lån (och i skilsmässor är det till exempel inte mer "oss"), men ditt låneavtal är inte strukturerat på så sätt. Även om ett skilsmässaavtal anger att din ex är ansvarig för skulden, har långivare förmågan att samla in från alla som tillämpade.

Ex-makar kan få rättsliga konsekvenser för att de inte följt domstolsuppdrag, men du kan inte ändra ett befintligt låneavtal.

Så här tar du bort ett namn

Det finns flera sätt att få ett namn borttaget från ett lån.

Planera på en process som tar flera veckor och innebär betydande pappersarbete, men helst får du låna lånet bakom dig.

Fråga din långivare: Börja med att fråga din nuvarande långivare om att byta lån. Du kommer inte få allt gjort i ett telefonsamtal, men du kan ta reda på om det är möjligt att behålla det befintliga lånet med en mindre låntagare. Om så är fallet måste eventuella återstående låntagare (vars namn är inte borttaget) behöva återkvalificera sig för lånet på egen hand. De låntagare behöver bra kredit och tillräcklig inkomst för att bekvämt göra betalningarna, och de måste gå igenom en ansökan som liknar när du ursprungligen fick lånet.Om din förfrågan godkänns kan långivaren lämna ansvarsfrihet (används ofta vid skilsmässa).

Refinansiera lånet: Om din nuvarande långivare inte kommer att arbeta med dig, försök refinansiera lånet. För att göra det ska du ansöka om ett nytt lån och använda den skulden för att betala av den gamla skulden. Den person som ansvarar för lånet ska ansöka individuellt och måste kvalificera sig med tillräcklig inkomst och kredit.

Andra långivare kan vara mer villiga att godkänna lånet, och du kan titta på program som FHA-lån (vilket kan ha enklare godkännandestandarder när det gäller storleken på din betalning och kreditbetyg).

Om du är under vatten: Refinansiering är särskilt svårt när ditt hem är värre mindre än vad du är skyldig, eller om du har minimal kapital i hemmet. Konventionella långivare har strikta krav på lån till värdeförhållanden, och du kommer inte att möta dem om du inte skriver en stor check. Lyckligtvis finns det flera statliga refinansieringsprogram som kan hjälpa dig att få ett nytt lån - bara se till att du kan få lånet att refinansieras enligt låntagaren du vill innan du gör allt pappersarbete.

Förmodning: Det kan vara möjligt att överföra hypotekslån till en annan låntagare. "Antagbara" lån erbjuder denna funktion, men de flesta lån är inte förutsägbara.

Om du har lånat genom FHA eller VA kan du ha denna förmåga - men det är värt att fråga, oavsett var du lånade.

Sälja egendomen: Om ingen av metoderna ovan fungerar för dig, kan du behöva sälja fastigheten och använda försäljningsinkomsterna för att betala av lånet. Detta kan naturligtvis orsaka störningar för dig eller din familj, och det kan vara svårt att sälja om du är under vatten, så tänk noggrant och få hjälp från lokala fastighetsmäklare innan du fattar ett beslut.

Kostnader

Alla alternativ ovan innebär avgifter, så utvärdera flera alternativ innan du väljer och bestämma vem som ska betala avgifter. Även om du säljer en fastighet och tar emot pengar, är fastighetsmäklare avgifter och andra kostnader sannolikt att minska din ta. Bland de listade optionerna är en ansvarsfrihet eller ett lånanslag antagligen det mest prisvärda - de hjälper dig att undvika stängningskostnaderna i samband med refinansiering.

Samma historia för co-signers

Allt ovanstående gäller för medförtecknare på en inteckning. Som medsignal är du 100% ansvarig för lånet och långivare vill inte släppa dig ur kroken. Prata med den primära låntagaren om refinansiering, och kom ihåg att deras framtid är knuten till din.

Med vissa lån (särskilt studielån) är det lättare att få en medsignal av lånet efter en period av betalningar på tid. Hushållslån erbjuder emellertid inte samma funktioner.

Avsluta anspråkskrav

Ett avslutat fordringsbeslut tar inte bort låntagarens namn från ett inteckning. Med en upphovsrättslig fordran kan en ägare överlåta alla äganderätt till någon annan, men eventuella låneavtal förbli oförändrade (uppge äganderätt betyder inte att du ger upp ansvaret för att betala). Som en följd kan ett avslutat fordringsbeslut låta en låntagare vara värre bort - de är skyldiga pengar på en fastighet, men de har inte längre någon ägarandel i den.

Viktig information

Informationen på denna sida är grundläggande och kan inte betraktas som juridisk eller ekonomisk rådgivning. Tala med en lokal advokat som är bekant med din situation innan du fattar några ekonomiska beslut.