Saker att veta om en FHA Short Sale

En säljare kan kvalificera sig för en FHA-kort försäljning om HUD bestämmer säljaren har svårigheter. All FHA-kortförsäljning omfattas av HUD, Housing and Urban Development, riktlinjer. Eftersom regeringen har sina fingrar i den korta försäljningen, är processen lite klumpig och kan vara förvirrande för korta försäljningsagenter och säljare lika. Följande tips ska hjälpa till att rensa förvirring.

Grundläggande riktlinjer för en FHA-kort försäljning

Om din korta försäljning är på kort spår till ingenstans, är det möjligt att det fastnar i FHA-vattenfallet.

FHA vill utforska möjligheterna till ett lån modifiering. Om din låneförändring avvisades eller nekats, är detta din lyckodag eftersom du kommer att flytta mycket snabbare genom FHA-kortförsäljningsprocessen.

• Hemmet identifieras som 1 till 4 enheter. Det betyder att en duplex eller fourplex kan kvalificera sig för en FHA-kort försäljning men en 5-enhetslägenhet kan inte.
• Ej bostäder kan inte användas som hyra i mer än 18 månader. Om ett hem användes som hyra i mer än 18 månader måste en avvikelse erhållas för att fortsätta. Att erhålla en varians är tidskrävande.
• Hem köptes inte en hyra. Om hemmet köptes som en investering, kvalificerar fastigheten inte för en FHA-kort försäljning.
• Säljaren står inför en svårighet. Säljare som planerar att gå bort från hemmet eller hoppas kunna göra en strategisk kort försäljning kvalificerar sig inte.
• Säljaren är minst 30 dagar i strid med att stänga. HUD är mycket försiktig med att säga att en säljare inte bör uppmuntras att sluta betala på en inteckning, Om säljaren inte är i efterskott kommer FHA-kortförsäljningen dock inte att godkännas. Jag bryr mig inte hur de säger det, regeringen berättar låntagare att sluta göra hypotekslån.

Vanliga frågor om en FHA-kort försäljning

• Hur lång tid tar det att göra en FHA-kort försäljning?

  Hela processen är ca 4 till 6 månader, men det kan ta längre tid. HUD kan utfärda en förlängning i ytterligare 2 månader. Det verkar som att när regeringen är involverad kan man förvänta sig byråkrati och förseningar. För det första, om servicetjänsten är Bank of America, utfärdar HUD ett godkännande att delta - efter en lång och ingripande process för att bestämma säljaren och egendomen kvalificerar sig för FHA Short Sale. Säljaren ges sedan 4 månader för att sälja hemmet. Andra banker godkänner FHA-kort försäljning baserat på köpavtalet.

• Hur bestäms marknadsvärdet för en FHA-kortförsäljning?

  HUD kommer att göra en fullblåst bedömning och förvänta sig marknadsvärde. Det kommer inte att tillåta att försäljningspriserna för utestängning och annan kort försäljning ingår i bedömningen, såvida inte dessa priser är endast jämförbar försäljning. Genom att eliminera närliggande konkurrerande försäljning kan ibland det slutliga godkända försäljningspriset vara orimligt, vilket är ett fel i processen.

• Kan du få ett inköpsbjudande att skicka in för en FHA-kort försäljning?

  Ja, även om det är bättre att vara godkänd för "förebyggnadsförsäljningen" först, men det är inte nödvändigt. Det är emellertid lättare för köparen om en säljare kan få förhandsgodkännande innan han marknadsför hemmet eftersom det förkortar väntetiden för köparen.

• Kan en säljare få pengar för en FHA Short Sale?

  Om kompensationen inte används för att bidra med pengar till det andra lånet, är svaret ja. Incitamentsbeloppet börjar med en $ 1 000 och om försäljningen inte är stängd inom 90 dagar faller den till 750 USD. Om den andra långivaren behöver mer än 1 500 dollar för att lösa den korta försäljningen, kommer säljaren att behöva bidra med hela eller hela incitamentet till den andra långivaren.

• Kommer FHA att tillåta en säljare kredit mot köparens stängningskostnader?

  Medan det är sant att många FHA-köpare behöver en slutkostnadskredit som hjälper till att betala stängningskostnader och FHA tillåter en 3% kredit när FHA försäkrar köparens finansiering, kommer FHA inte tillåta mer än 1% kredit i en FHA kort försäljning. Det är dock möjligt att erhålla en varians. FHA förväntar sig att netto 88% av det godkända försäljningspriset. Om nettoresultatet överstiger FHA-miniminivået, är det möjligt att FHA godkänner ett högre säljars bidrag till köparens stängningskostnader.

Den enskilt största nackdelen med en FHA Short Sale är den tid som är inblandad för att bearbeta den korta försäljningen. Om det är möjligt kommer det att göra det mycket lättare för alla parter om låntagaren först ansöker om och avvisar en lånemodifikation, följt av en ansökan om att bli förhandsgodkänd för en FHA-kortförsäljning. När du väl har godkänts i FHA Preforeclosure Program, anlitar du en kort försäljningsagent och går på marknaden till ett förhandsgodkänt pris.

Det finns två viktiga klausuler att inkludera i FHA Short Sale genom Bank of America. Den första är verbiage för noteringsavtalet som gör det möjligt för säljaren att avbryta noteringsavtalet utan att ha givit pengar till mäklaren. Den andra är verbiage för ett tillägg mellan köparen och säljaren som avslöjar den korta försäljningen är föremål för godkännande.

_{I skrivande stund är Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, en Broker-Associate på Lyon Real Estate i Sacramento, Kalifornien.}