Utbud och efterfrågan på fastighetsinvesterare

På alla marknader, vare sig produkter eller finansiella, utbud och efterfrågan alltid kommer att bestämma prisrörelsen. Nu när jag har sagt det, ändrar jag det med påståendet att regeringen eller andra externa marknadsstimulansinsatser alltid kommer att påverka marknaderna artificiellt. Och jag tror inte att det är bättre än vanligt gamla utbud och efterfrågan.

Kollar på fastighets- och inteckningskraschen som började 2006 och decimerade marknaderna och skapade en lågkonjunktur, utbud och efterfrågan var på andra plats bakom artificiell stimulans.

Skyllet har blivit kastat runt för kraschen, och mycket avgick det på regeringens stimulans och lättillgänglig finansiering utan tillräckliga skyddsåtgärder.

Så, för att säga det annorlunda, det var för lätt att köpa och finansiera, så alla ville vara "i spelet". Flipping var ett stort företag, och priserna steg så snabbt att du kunde tjäna pengar utan någon verklig investeringskunskap. Så översvämmade folk marknaden för kortfristiga vinster, och så småningom kom allt hem till roost.

Den goda nyheten för fastighetsinvesterare just nu är att det finns en gigantisk efterfrågan på uthyrningsfastigheter, och utbudet håller inte upp. Men på en fri marknad tenderar saker att anpassa sig för att balansera utbud och efterfrågan. Just nu byggar byggare för att bygga flera familjer, mestadels lägenhet, strukturer. Så här kan en hyresfastighetsinvesterare titta på den här situationen:

Lägenheter kommer att bli byggda och hyror kan falla

Ja, om byggare sätter upp lägenheter så fort de kan, kommer de att hjälpa till att öka utbudet.

Även med fortsatt efterfrågan kan större utbud stoppa höjningen av hyrorna. I själva verket berättar historien att det finns en god chans att det kommer att bli en försenad överreaktion, med byggare som lägger upp för många lägenheter och mättar marknaden.

Det är logiskt när du tänker på det. Ett lägenhetsprojekt går inte från en idé till slutförandet om några veckor.

Det tar mer som ett år eller mer för att detta ska ske. Så det är logiskt att när marknaden närmer sig mättnad kommer byggare redan att ha många projekt under uppbyggnad, och de kommer inte bara sluta.

Om du är en enda familjebolagshuisinvestor, borde du bli nervös om att få fler fastigheter att hyra ut? Inte riktigt. För det första är lägenheter inte enskilda familjehem. Hyresgästen som vill ha ett hem kommer fortfarande leta efter en, även om fler lägenheter kommer på marknaden. För det andra, med hyror som håller, när en enfamiljshus hyrs för inte så mycket mer än en lägenhet, blir det knuten i många fall.

Familjehusvärden

Ju fler byggare koncentrerar sig på flerfamiljshus, desto längre kommer det att finnas en låg inventering av enfamiljshus på marknaden.Det finns andra marknadsfaktorer som gör utbudet lågt för enfamiljshus. Boomer-generationen säljer inte och flyttar som i det förflutna när de närmade sig eller gick in i pensionen. För vissa är det för att de inte kan minska med utökad familj och barn som fortsätter att leva hemma. Den tusenåriga generationen väljer att stanna hos föräldrarna i betydligt större antal än tidigare.

En hel del andra husägare som förmodligen skulle ha varit säljare tillbaka före 2006 håller på nu och tittar på prisuppskattning.

Många har gjort sina värdefall i kraschen och vissa är ens framåt med mer kapital än före kraschen. Det finns fortfarande många husägare under vattnet, så dessa tryck hjälper till att hålla lagerinvesteringarna låga.

Om du redan äger hyresbostäder, njuter du nog av de stigande värdena på de flesta områdena i landet. Även med medelmåttig efterfrågan håller låga lager upp tryck på hemmamarknaden. Om du har långsiktigt håller kanske det är dags att titta på att använda en 1031 Exchange och rulla in i andra egenskaper om deras prestanda har minskat.

Vad händer om folk börjar sälja

Om plötsligt startarna börjar lista sina hem till salu, så skulle det givetvis vara prissänkning. Det är om inte efterfrågan hoppar också. Investerare bör inte frukta den nuvarande situationen eller en förändring, eftersom det finns en strategi för varje marknad.